گزارش
خانه‌سازی پشت چراغ قرمز دولت
مصوبه دولت برای زیست شهری تهران و البرز، مستقیما تولید و عرضه مسکن را تحت‌فشار قرار می‌دهد
سینا احدیان | روزنامه‌نگار
مصوبه دولت برای محدودسازی توسعه و ساخت‌وساز در استان‌های تهران و البرز به‌مدت 3سال، با هدف ساماندهی کالبدی و کاهش تراکم این 2استان، با انتقاد نماینده مردم تهران در مجلس و مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مواجه شده است. سیدمرتضی محمودی، نماینده مردم تهران در مجلس و ابوالفضل نوروزی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در برنامه «دست‌به‌نقد» تلویزیون همشهری، اعلام کردند توقف توسعه شهرها، شهرک‌ها و حتی محدود کردن امکان توسعه روستاها، بدون پاسخ به تقاضای موجود مسکن و انتقال کانون‌های اشتغال و خدمات از تهران، نه‌تنها مشکلات این 2استان را برطرف نمی‌کند، بلکه می‌تواند به افزایش قیمت مسکن، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و تشدید فشار بر زیرساخت‌های شهری منجر شود.
عرضه در بازاری با تقاضای انباشته
ابوالفضل نوروزی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است: مهم‌ترین پیامد اقتصادی مصوبه، محدودکردن عرضه در شرایطی است که تقاضای مسکن همچنان وجود دارد.او با اشاره به وضعیت استطاعت خرید مسکن در تهران و کرج گفت: دوره انتظار خرید مسکن در تهران به ۶۰سال و در کرج به ۳۰سال رسیده است.در این محاسبه فرض بر این است که خانوار یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز کند و درآمدش نیز متناسب با تورم افزایش یابد.او همچنین اعلام کرد: ۵۱درصد شهروندان تهرانی مستأجرند و این خانوارها به‌طور میانگین نزدیک به ۶۵درصد درآمد خود را صرف اجاره مسکن می‌کنند.نوروزی با استناد به اصل۳۱ قانون اساسی که بر حق برخورداری از مسکن متناسب با نیاز تأکید دارد، افزود: وقتی تقاضا وجود دارد، محدود کردن عرضه به افزایش قیمت منجر می‌شود.از نظر او، مصوبه دولت 3محدودیت اصلی ایجاد می‌کند: توقف 3ساله شهرک‌سازی و ایجاد شهرهای جدید، محدود کردن توسعه در محدوده شهرها و روستاها و ممنوعیت گسترده تغییر کاربری اراضی برای الحاق به محدوده‌های شهری و روستایی.او توضیح داد که در قوانین موجود، ساخت‌وساز در اراضی کشاورزی درجه یک و2 با محدودیت‌هایی مواجه است، اما مصوبه جدید، دامنه محدودیت را به اراضی درجه6 و 7نیز گسترش می‌دهد.
تامین مسکن، تکلیف دولت است
محمودی با تأکید بر اینکه مسکن از نیازهای اساسی مردم است، گفت: دولت‌ها در برابر تأمین مسکن شهروندان مسئولیت دارند. این مسئولیت الزاما به‌معنای ساخت مستقیم مسکن توسط دولت نیست و می‌تواند از مسیرهایی مانند واگذاری زمین، الحاق اراضی و فراهم کردن امکان ساخت‌وساز قانونی انجام شود.این نماینده مجلس با انتقاد از توقف یا کند شدن مسیر طرح‌های مسکن در دولت‌های مختلف، گفت: مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، باوجود ایرادها و انتقادهای واردشده به آنها، از اقدامات مهم در مسیر تأمین مسکن بوده‌اند اما دولت‌های بعدی به‌جای ادامه این مسیر، نقش بازدارنده پیدا کرده‌اند.محمودی عملکرد دولت فعلی در تأمین مسکن، واگذاری زمین و کنترل اجاره‌بها را ضعیف ارزیابی کرد و تصمیم اخیر نیز در شرایطی اتخاذ شده که فشار هزینه مسکن بر خانوارها بالاست.از نظر او، هر تصمیمی که نگرانی مردم درباره امکان خانه‌دار شدن را افزایش دهد، می‌تواند آثار روانی و اقتصادی نامطلوبی داشته باشد.
کنترل مهاجرت از مقصد آغاز نمی‌شود
یکی از استدلال‌های مطرح درباره محدودسازی توسعه تهران و البرز، مهار تمرکز جمعیت و کاهش فشار بر زیرساخت‌های پایتخت است. نوروزی در پاسخ به این استدلال گفت: سیاست آمایش سرزمین باید از مبادی مهاجرت آغاز شود، نه اینکه صرفا برای مقصد مهاجرت محدودیت کالبدی ایجاد کند.او ادامه داد: مهاجرت به تهران و کرج عمدتا تحت‌تأثیر فرصت‌های شغلی و دسترسی به خدمات اجتماعی، ازجمله سلامت و آموزش شکل می‌گیرد؛ بنابراین اگر قرار است تمرکز جمعیت کاهش یابد، باید اشتغال و خدمات در شهرهای مبدأ تقویت و زمینه مهاجرت معکوس فراهم شود.نوروزی افزود: صرف محدودکردن ساخت‌وساز در مقصد، انگیزه‌های اقتصادی مهاجرت را از بین نمی‌برد. فردی که برای اشتغال به تهران می‌آید، همچنان به محل سکونت نیاز دارد و اگر امکان تأمین مسکن رسمی و قانونی از او گرفته شود، خطر گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی افزایش می‌یابد.او با اشاره به شکل‌گیری شهرهای جدیدی مانند پردیس، پرند و هشتگرد گفت: توسعه این شهرها بخشی از پاسخ به نیاز مسکن پیرامون تهران بوده است. به اعتقاد او، اگر ظرفیت‌های سکونت رسمی در اطراف کلانشهرها ایجاد نمی‌شد، فشار تقاضا می‌توانست به گسترش ساخت‌وسازهای غیرمجاز و واحدهای مسکونی غیراستاندارد منجر شود.نوروزی همچنین گفت: سیاست تمرکززدایی باید بر پایه انتخاب شهروندان شکل بگیرد؛ یعنی دولت در مناطق مستعد، زیرساخت و اشتغال ایجاد کند و با مشوق‌های اقتصادی، امکان انتخاب محل زندگی را برای مردم فراهم آورد.او به تجربه ایجاد شهرهای ساحلی در دولت سیزدهم نیز اشاره کرد و افزود: پیوند دادن محل سکونت با اشتغال می‌تواند به توزیع متوازن‌تر جمعیت کمک کند.
تهران متراکم‌تر می‌شود یا توسعه‌یافته‌تر؟
نوروزی در بخش دیگری از اظهاراتش، محدودیت توسعه افقی را در کنار تأکید مصوبه بر توسعه درون‌زا و افزایش بارگذاری در محدوده‌های موجود، رویکردی متناقض دانست.او گفت: محدودکردن توسعه پیرامونی، لزوما از افزایش جمعیت تهران جلوگیری نمی‌کند، بلکه می‌تواند همان جمعیت را به سمت ساخت‌وساز متراکم‌تر و بلندمرتبه‌سازی در محدوده فعلی سوق دهد.به‌گفته او، تراکم جمعیت در تهران به ۱۵۰نفر در هکتار رسیده است؛ درحالی‌که این رقم در نیویورک ۲۲نفر، لندن ۶۰نفر و توکیو ۶۵نفر در هکتار اعلام شده است.نوروزی با اشاره به تفاوت وسعت مجموعه‌های شهری نیز گفت: مساحت مجموعه شهری نیویورک حدود ۸۹۰۰کیلومترمربع، توکیو ۵۰۰۰کیلومترمربع، شانگهای ۳۰۰۰کیلومترمربع، لندن ۱۶۰۰کیلومترمربع، پاریس ۱۵۰۰کیلومترمربع و سائوپائولو ۱۸۰۰کیلومترمربع است؛ درحالی‌که به‌گفته او، مجموعه شهری تهران و شهرهای پیرامونی آن حدود ۸۷۰کیلومترمربع وسعت دارد.او این مقایسه‌ها را نشانه‌ای از اهمیت توسعه برنامه‌ریزی‌شده مجموعه‌های شهری دانست و افزود: ماده۵۰ برنامه هفتم پیشرفت، دولت را به برنامه‌ریزی برای الحاق ۳۳۰هزار هکتار زمین به محدوده شهرها و روستاها، با اولویت روستاها و شهرهای کوچک و متوسط مکلف کرده است. به‌گفته نوروزی، هدف‌گذاری این حکم، حرکت به سمت تراکم جمعیتی ۶۰نفر در هکتار است.نوروزی درعین‌حال با افزایش بی‌ضابطه تراکم در بافت‌های موجود مخالفت کرد و گفت: اضافه‌کردن طبقات بدون اصلاح معابر، تأمین پارکینگ و رفع مشکلات نفوذناپذیری بافت‌های فرسوده، الزاما به بهبود شرایط سکونت منجر نمی‌شود. او هشدار داد که در چنین شرایطی، دسترسی خودروهای امدادی مانند آمبولانس و آتش‌نشانی نیز می‌تواند دشوارتر شود.
آب و انرژی؛ مسئله فقط تعداد ساختمان‌ها نیست
نوروزی با رد این تصور که محدودکردن توسعه افقی به‌خودی‌خود مصرف آب و انرژی را کاهش می‌دهد، گفت: افزایش تراکم در محدوده موجود نیز به آب، برق، گاز و زیرساخت نیاز دارد. ازنظر او، اگر افزایش تراکم بدون توسعه متناسب شبکه خدماتی و اصلاح ساختار شهری انجام شود، فشار بر زیرساخت‌ها بیشتر خواهد شد.او همچنین معتقد است: توسعه برنامه‌ریزی‌شده در اراضی پیرامونی، با رعایت ضوابط شهرسازی و کاهش تراکم، می‌تواند امکان استفاده از الگوهای متفاوت معماری و فناوری‌های صرفه‌جویانه را فراهم کند.نوروزی به امکان استفاده از پنل‌های خورشیدی در ساختمان‌ها و فناوری آب خاکستری برای بازچرخانی آب اشاره کرد و گفت: طراحی سکونتگاه‌های جدید می‌تواند در بهینه‌سازی مصرف انرژی و آب نقش داشته باشد.او در جمع‌بندی استدلال خود گفت: محدودیت ساخت‌وساز، بدون مدیریت عوامل اقتصادی مهاجرت و برنامه‌ریزی برای توسعه متوازن، نه‌تنها تضمینی برای کاهش آلودگی هوا و ترافیک نیست، بلکه ممکن است با افزایش تراکم در محدوده‌های فعلی، این مشکلات را تشدید کند.
پیگیری مصوبه در مجلس
محمودی در پایان با اشاره به پیگیری‌های انجام‌شده در مجلس گفت: گزارشی درباره مصوبه به کمیسیون اصل۹۰ ارائه شده و این کمیسیون در حال بررسی و تنظیم مکاتبات مربوط به آن است. او همچنین خواستار ورود سازوکار بررسی انطباق مصوبات دولت با قوانین و استفاده ازنظر کارشناسان حوزه مسکن، کمیسیون عمران، مرکز پژوهش‌های مجلس و دستگاه‌های مرتبط با زمین و املاک شد.به‌گفته محمودی، در تدوین چنین تصمیمی باید نظر کارشناسان و نهادهای مرتبط نیز مورد توجه قرار می‌گرفت.او ابراز امیدواری کرد: پیش از آنکه مصوبه، آثار گسترده‌ای بر انتظارات بازار و نگرانی خانوارها بگذارد، مسیرهای قانونی برای بررسی آن طی شود.نوروزی نیز در جمع‌بندی نهایی خود گفت: محدودسازی 3ساله توسعه در شهرها و روستاهای تهران و البرز می‌تواند حق دسترسی شهروندان به مسکن و امکان ساخت‌وساز قانونی را محدود کند. او این رویکرد را مغایر با جهت‌گیری قوانین جهش تولید مسکن، جوانی جمعیت و برنامه هفتم دانست و هشدار داد که پیامد آن ممکن است افزایش قیمت مسکن، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و تشدید مشکلات ترافیکی و زیست‌محیطی باشد.
در همینه زمینه :