جهت‌یابی روند قیمت مسکن در سال1404

سناریوهای متصور برای بازار املاک در سال آینده چیست؟ ساجدین، دراین‌باره می‌گوید: برای بازار مسکن1404 می‌توان 4سناریو را ترسیم کرد که همه آنها «یک فصل مشترک» دارند و آن «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا» است. سناریوی اول آن است که اوضاع شبیه سال‌های 97 تا 99 شود که در این صورت بازار مسکن در آن مسیر قرار می‌گیرد. البته در این سناریو احتمال اینکه میزان تغییر قیمت مسکن با آن سال‌ها برابری کند، پایین است؛ چون «قدرت خرید تقاضای سرمایه‌‌‌ای» به‌شدت پایین‌‌‌تر از سطح متوسط قیمت آپارتمان قرار دارد. سناریوی دوم، افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مسکن(شبیه سال1400) است؛ در این حالت احتمال اینکه بازده بخش مسکن از بقیه بازارها بیشتر شود، وجود دارد. اما همه بازارها کم‌‌‌رشدی را تجربه خواهند کرد. طبق سناریوی سوم، بازار مسکن از التهاب قیمت خارج خواهد شد، اما تا رسیدن به وضعیت نرمال، چیزی حدود 2سال فاصله خواهد داشت. سناریوی چهارم نیز وضعیتی مشابه 1403 خواهد بود. در کنار «بازیگردان اصلی»، فاکتور «تورم تولید مسکن» نیز وزن قابل‌توجهی دارد. در حال حاضر میزان رشد هزینه ساخت‌‌‌وساز 5/1برابر رشد قیمت فروش مسکن است و این موضوع امکان تعدیل کاهشی قیمت ملک را دشوار کرده است.

مقایسه روند تورم مسکن  با میانگین نرخ تورم عمومی
در 7سال اخیر قیمت مسکن جهش داشت؛ به‌طوری‌که نرخ تورم مسکن در دوره مزبور به 3برابر متوسط تورم سالانه تاریخی مسکن 30سال قبل از آن رسید. در این مدت قیمت آپارتمان در تهران سالانه به‌طور متوسط 60‌درصد افزایش یافت که از متوسط 20‌درصد فاصله گرفت. در همین سال‌ها سطح تورم عمومی تقریبا 2برابر مقدار تاریخی خود افزایش یافته و متوسط سالانه آن به 38‌درصد رسیده است. این تفاوت بین رشد قیمت اسمی مسکن و تورم عمومی باعث جهش قیمت واقعی آپارتمان شده است. رشد قیمت واقعی مسکن در دهه90 نسبت به 2دهه قبل از آن، بی‌‌‌سابقه بوده است.

دلایل ثبات نسبی بازار مسکن در ماه‌های اخیر
بازار مسکن در طول سال1403 تا حدودی باثبات بود. رضا ساجدین درباره امکان باثبات شدن روند قیمت مسکن در سال آینده می‌گوید: ریسک سیاسی در 11‌ماه امسال، موجبات رشد 52‌درصدی نرخ دلار را فراهم کرد. اما همزمان «میل به سرمایه‌گذاری ملکی» به‌شدت کاهش یافت و باعث شد قیمت مسکن در طول امسال نوعی «ثبات نسبی» یا کم‌‌‌رشدی نسبت به قبل را تجربه کند. میزان افزایش قیمت مسکن در سال‌جاری به اندازه یک‌‌‌سوم سال‌های 97 تا 1402 بوده است.