صبر استراتژیک مستأجران

امیر الهی-روزنامه‌نگار

2هفته‌ای می‌شود که مستأجران در انتظار تعیین سقف افزایش قیمت اجاره‌بها هستند؛ اما با تأخیر دستگاه‌های متولی در عمل به این قانون جدید، مهلت اغلب آنها طبق مفاد قرارداد اجاره در حال اتمام است و غالبا در مقابل فشار تورمی موجران، هیچ پناهی ندارند. به‌ گزارش همشهری‌آنلاین، «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» 10اردیبهشت در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و 12اردیبهشت به تأیید شورای نگهبان رسید. شهیدآیت‌الله سیدابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری فقید، 25اردیبهشت این قانون را برای اجرا به قوه قضاییه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد، وزارت کار و بانک مرکزی ابلاغ کرد و به‌واسطه نزدیك بودن فصل جابه‌جایی بازار اجاره، مقرر شد سریعا اجرایی شود.

آفت بی‌خبری از نرخ مصوب
در بخشی از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت مکلف به تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای شهرهای دارای تورم بالای 30درصد است. پنجم خردادماه، مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی از مهلت 48ساعته به استانداران برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای مسکن براساس تورم استان و اعلام آن به شورای‌عالی مسکن خبر داد؛ مهلتی که حدود 10روز از آن گذشته و از نتیجه آن هیچ خبری نیست. طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی مأموریت دارد در استان‌هایی که تورم عمومی در آنها بیش از ۳۰درصد است، معادل ۵۰‌تا‌۱۰۰درصد نرخ تورم عمومی را به‌عنوان سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن، تعیین و ابلاغ کند و با توجه به سطح تورم عمومی استان‌ها در سال۱۴۰۲، هم‌اکنون همه استان‌ها مشمول این قانون هستند. در 2هفته اخیر نیز بازار اجاره‌ به امید عمل به همین الزام قانونی، منتظر مانده بود تا یک ابزار قانونی، قدرت چانه‌زنی آنها را افزایش دهد.

چرخش در چانه‌زنی بازار اجاره
2هفته پیش، همشهری در گزارش میدانی خود سراغ برخی بنگاه‌های مشاور املاک رفت و وضعیت بازار را پرسید. در آن گزارش، اغلب فعالان بازار مسکن و اجاره از انتظار مستأجران برای تعیین قیمت مصوب خبر دادند و بازار به‌کلی خالی از متقاضی اجاره بود. نرخ تورم سالانه تهران در اردیبهشت امسال 34درصد اعلام ‌شده است. طبق قانون ساماندهی بازار اجاره، سقف افزایش قیمت اجاره باید بین 50 تا 100درصد تورم مصرف‌کننده تعیین شود. با این حساب نرخ مصوب برای افزایش قیمت اجاره پایتخت در دامنه 17 تا 34درصد تعیین خواهد شد. این در حالی است که پرس‌وجوی همشهری از همان بنگاه‌های مشاور املاک 2هفته پیش حاکی از این است که اکنون موجران پا به میدان گذاشته‌اند و نرخ پیشنهادی برخی از آنها اختلاف فاحشی با نرخ مصوب احتمالی دارد.

چالش مهلت یک‌ماهه
براساس قانون روابط موجر و مستأجر، طرفین موظف هستند یک‌ماه قبل از اتمام مهلت قرارداد، طرف مقابل را از قصد و نیت خود برای تمدید یا خاتمه قرارداد اعلام کنند. این مسئله در بازار سنتی اجاره نیز به یک امر بدیهی تبدیل شده و عمدتا دوطرف حدود یک‌ماه قبل از اتمام قرارداد برای تعیین تکلیف وارد مذاکره و چانه‌زنی می‌شوند. ازآنجا ‌که فصل جابه‌جایی بازار مسکن و اجاره از میانه خرداد آغاز می‌شود، زمان طلایی ابلاغ نرخ مصوب اجاره، هفته جاری بود که با فرصت‌سوزی متولیان امر محقق نشد. از این به بعد، هر روز تعداد بیشتری از مستأجران به سررسید قرارداد خود نزدیک می‌شوند و ناچار هستند بدون قدرت قانونی برای چانه‌زنی وارد مذاکره با موجر شوند، آن ‌هم در بازار بدون رقابتی که اساس مناسبات آن به نفع موجر است و مستأجر جز با دعوا و مقاومت در مقابل موجر، راهی برای تن ندادن به افزایش نجومی اجاره‌بها ندارد، اگرچه موجرها نیز دلایل خود را برای افزایش بیشتر از نرخ مصوب اجاره بها دارند.

همراهی موجران منصف
یکی از بنگاه‌های مشاور املاک در خیابان آمل تهران می‌گوید: بعد از اینکه قیمت مصوب دولت ابلاغ نشد، مستأجران به‌ناچار برای تمدید قرارداد وارد عمل شدند و بسته به انصاف و مرام صاحب‌خانه، قراردادها با نرخ‌های مختلفی تمدید می‌شود. او با تأکید بر اینکه همچنان برخی از صاحب‌خانه‌ها منصف هستند، گفت: مواردی وجود دارد که قرارداد اجاره با افزایش حدود 20درصدی در حال تمدید است و حتی برخی قراردادها برای چند‌ماه سکونت اضافه و تخلیه در آینده، همان نرخ قبلی تمدید شده است. این مشاور املاک انصاف را تنها وزنه فعلی در بازار اجاره عنوان می‌کند که می‌تواند از فشار مضاعف به مستأجر جلوگیری کند.


پیشنهاد افزایش 2برابر تورم
در گزارش میدانی همشهری، یکی از موارد منعکس شده، پیشنهاد یکی از موجران برای افزایش 60درصدی قیمت در قرارداد اجاره بود که 2برابر بالاترین سقف احتمالی نرخ مصوب اجاره در شهر تهران است. از نظر مشاور املاک خیابان شریعتی تهران، در نبود قانون قاطع و منسجم برای ساماندهی بازار اجاره، مستأجران ناچار می‌شوند با موجر حتی بی‌انصاف راه بیایند چراکه هزینه و زمان اسباب‌کشی می‌تواند به‌شدت برای آنها ناگوارتر باشد.