بازی اوراق با اقساط در تسهیلات مسکن

با پرش قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) در فرابورس ایران، عملاً نرخ سود مؤثر وام خرید مسکن به بالاترین میزان در سال‌های اخیر رسیده است، این مسئله بانک عامل مسکن را به تکاپو انداخته است تا هم برای تنظیم بازار اوراق تسه و هم برای تضمین فرایند پرداخت تسهیلات، تخفیف قابل‌توجهی روی تعداد اوراق مورد نیاز برای دریافت وام اعمال کند.
به گزارش همشهری، قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) در فرابورس ایران فقط در کمتر از 3‌ماه (از اواخر شهریور تا اواخر آذر) 90درصد افزایش پیدا کرده و باعث شده نرخ سود مؤثر وام مسکن از 20.8به 24.4درصد برسد. در این شرایط، بانک مسکن، با ارائه تخفیف 50درصدی در تعداد اوراق مورد نیاز برای دریافت وام، ضمن خنثی کردن جهش غیرمعقول هزینه اوراق، نرخ مؤثر وام مسکن را 3.2درصد کاهش داده و به شرایط قبل از گرانی اوراق تسه نزدیک کرده است؛ با این تفاوت که طول دوره بازپرداخت نیمی از تسهیلات که بدون نیاز به اوراق پرداخت می‌شود از 12سال به 8سال کاهش پیدا کرده و این موضوع می‌تواند به‌واسطه بالا بردن مبلغ اقساط ماهانه، برای متقاضیان مشکل‌ساز شود.

تخفیف دو سر برد برای بانک
با صعود 90درصدی قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) در 3‌ماه اخیر، سپرده‌گذاری در بانک عامل مسکن با هدف دریافت اوراق تسه به‌شدت جذاب شده و بانک به‌منظور استفاده از گردش مالی سپرده‌های خود باید تسهیلات بیشتری پرداخت کند؛ این در حالی است که عملاً به‌واسطه جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، حتی افزایش 100درصدی وام مسکن نیز نتوانسته محرکی برای رونق بازار مسکن باشد. در این میان گرانی اوراق تسه عملاً شرایطی ایجاد کرد که تعداد بیشتری از متقاضیان از خانه‌دار شدن با وام اوراق ممتاز دلسرد شوند.
 در این میان بانک عامل مسکن تخفیف سخاوتمندانه روی هزینه دریافت وام با اوراق ممتاز ارائه می‌کند که عملاً فروش تسهیلات بانک را تضمین کرده و حداقل از ریزش متقاضیان وام جلوگیری خواهد کرد. محمدحسن علمداری، عضو هیأت‌مدیره بانک عامل مسکن می‌گوید: در آستانه هشتاد و سومین سالگرد تأسیس بانک مسکن، متقاضیان دریافت تسهیلات از محل اوراق، برای دریافت این تسهیلات می‌توانند تنها برای دریافت ۵۰ درصد از میزان تسهیلات درخواستی اقدام به خریداری اوراق کنند و ۵۰ درصد تسهیلات دیگر بدون خرید اوراق و از محل منابع تسهیلات بدون سپرده به آنها پرداخت می‌شود.
در این وضعیت، متقاضیان که پیش از این باید برای دریافت هر یک‌میلیون تومان تسهیلات، 2 برگه از اوراق ممتاز را از فرابورس ایران خریداری کرده و به شعب بانک ارائه می‌کردند، اکنون می‌توانند به ازای هر یک‌میلیون تومان وام فقط یک برگه از اوراق تسه خریداری و ابطال کنند. البته تخفیف 50درصدی هزینه دریافت این تسهیلات، در سایه دسترسی به منابع رایگان قابل‌توجهی انجام شده که متعلق به متقاضیان مسکن ملی و سپرده‌گذاران مسکن یکم نزد بانک عامل مسکن است.
 با این حساب، سود و زیان هر دوطرف وام مسکن یعنی متقاضی و بانک عامل در بازی تسهیلات مسکن برابر با صفر بوده و فقط منافع سپرده‌گذاران باقی می‌ماند که گویا خسارت قابل‌توجهی به آن وارد شده است.

بازپرداخت تسهیلات بدون سپرده
تسهیلات مسکن با استفاده از اوراق ممتاز با نرخ 17.5درصد و با دوره بازپرداخت 12ساله اعطا می‌شود و هزینه خرید اوراق تسه نیز به‌عنوان بخشی از نرخ سود وام محسوب می‌شود که با احتساب آن نرخ سود مؤثر این تسهیلات به بیش از 20درصد می‌رسد. در این میان بانک مسکن این اختیار را به متقاضیان وام مسکن داده که با توجه به گرانی قابل‌توجه اوراق تسه، نیمی از تسهیلات خود را بدون خرید اوراق و از محل منابع تسهیلات بدون سپرده دریافت کنند. نکته قابل‌توجه این است که براساس بخشنامه ابلاغی بانک عامل مسکن به شعب خود، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن یا جعاله تعمیر بدون سپرده ۱۸ درصد بوده و سقف دوره بازپرداخت آن برای تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده ۹۶‌ماه معادل ۸ سال و برای تسهیلات جعاله مسکن بدون سپرده ۶۰‌ماه معادل ۵ سال خواهد بود.
با این تفاصیل، گرچه متقاضی در قبال دریافت نیمی از وام مسکن خود نیازی به خرید و ابطال اوراق تسه ندارد و از این محل با نرخ دیروز به ازای هر یک‌میلیون تومان وام حدود 113هزار تومان از هزینه او کاسته خواهد شد اما در مقابل باید نیم درصد سود بیشتری به بانک عامل مسکن بپردازد و باید تسهیلات خود را نیز به‌جای 12سال، حداکثر در 8سال تسویه کند.
در این وضعیت مبلغ اقساط ماهانه کل تسهیلات مسکن در 8سال اول، 10درصد نسبت به وامی که کاملاً با اوراق دریافت شده باشد، افزایش پیدا می‌کند و مثلاً متقاضی تسهیلات 400میلیون تومانی زوجین در تهران که در وام اوراقی باید ماهانه 6میلیون و 660هزار تومان قسط بپردازند، درصورت استفاده از تخفیف بانک مسکن باید در 8سال نخست ماهانه 7میلیون و 270هزار تومان و در 4سال بعدی ماهانه 3میلیون و 330هزار تومان قسط پرداخت کنند. البته این تخفیف بانک عامل مسکن در تسهیلات جعاله که پیش از این نیز وجود داشت، نفع بیشتری برای متقاضی دارد و طول دوره بازپرداخت آن نیز تسهیلات جعاله با اوراق تفاوتی ندارد.

قربانیان منابع رایگان
در اردیبهشت امسال که فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم بعد از 5.5سال متوقف شد، 271هزار سپرده‌گذار در این صندوق باقی ماندند که حدود بخشی از آورده آنها همچنان در این صندوق بلوکه است. محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن بعد از توقف فعالیت این صندوق گفته بود هم‌اکنون مانده صندوق پس‌انداز یکم 4.5هزار میلیارد تومان است. همچنین به‌دنبال اجرای طرح ملی مسکن از سال 98، متقاضیان مکلف شدند نسبت به افتتاح حساب و واریز آورده نقدی خود به حسابی نزد بانک عامل مسکن اقدام کنند. این طرح بعد از اجرای قانون جهش تولید با نهضت ملی مسکن ادغام شد؛ اما آخرین آمارهایی که محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن از تراز مالی حساب‌های مسکن ملی (ادغام شده با نهضت ملی مسکن) ارائه داده حاکی است: از زمان اجرای طرح تا اواسط آذر امسال، ۱۶۸ هزار نفر آورده اولیه خود را برای آغاز به‌کار و تکمیل واحدهای مسکونی این طرح پرداخت کرده‌اند که این میزان معادل ۱۰ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان برآورد شده و بانک مسکن از این محل ۵ هزار میلیارد تومان به پروژه‌ها تخصیص داده است. به‌گفته شایان، در این دوره زمانی، بانک مسکن نیز 500میلیارد تومان تسهیلات 18درصدی به پروژه‌های مسکن ملی پرداخت کرده است. نکته قابل‌تأمل اینجاست که هزینه ساخت در طرح‌های مسکن ملی و نهضت ملی مسکن، براساس هزینه واقعی ساخت و متناسب با قیمت نهاده‌های ساختمانی تعیین می‌شود و با توجه به تورم متوالی قیمت مصالح ساختمانی، عملاً اجرا نشدن پروژه‌ها باوجود بلوکه شدن آورده متقاضیان به‌معنای کاهش قدرت خرید آورده اولیه آنهاست. در این شرایط، بانک مسکن که البته تقصیر و نقشی در شروع یا اجرای پروژه‌های مسکن دولتی ندارد، از منافع بلوکه ماندن آورده نقدی متقاضیان سود می‌برد؛ اما متقاضیان مسکن دولتی مجبور خواهند بود در آینده مبالغ بیشتری به‌عنوان آورده نقدی بپردازند تا افزایش هزینه ساخت پروژه‌ها به‌دلیل تأخیر اولیه، جبران شود.