خیز بازار اجاره برای استقبال از پساکرونا

تحرکات بازار اجاره برای استقبال از آزادی پساکرونا با رشد قابل‌توجه قیمت همراه بوده است؛ به‌گونه‌ای که مشاوران املاک معتقدند مستأجرانی که اجاره‌نامه امسال خود را براساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا تمدید کرده‌اند، یقیناً برای قرار داد بعدی خود با قیمت‌های عجیب و غربی مواجه خواهند شد که حتی در مخیله آنها نیز نمی‌گنجد. به گزارش همشهری، در سایه جهش 500درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، فرایند تخلیه تدریجی تورم مسکن در بازار اجاره نیز در حال انجام بوده است، اما هرسال فقط بخشی از این تورم با رشد قیمت اجاره جبران شده و به همین دلیل نسبت ارزش مسکن به درآمد اجاره آن به 2 برابر افزایش یافته است. حالا در شرایطی که هنوز بخش قابل‌توجهی از رشد بازار مسکن در بازار اجاره تخلیه نشده و دور نمای تخلیه حباب قیمت مسکن نیز چندان امیدوارکننده نیست، زنگ خطر بحران بازار اجاره به صدا درآمده است. مشاوران املاک تهران، افزایش قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های اجاره را گرچه در مقایسه با قیمت مسکن معقول می‌دانند، اما در قیاس با قدرت خرید جامعه آن را غیرمنطقی و بحران‌ساز تلقی می‌کنند.

بازار اجاره در نقطه کور
مستأجران به‌معنای عام بازار اجاره ایران، سال‌هاست که در نقطه کور مسئولان حوزه مسکن قرار گرفته و هیچ اقدامی برای رفع معضلات این بازار اتخاذ نشده است. البته در یک سال گذشته و با ورود ستاد مقابله با کرونا به مسائل بازار اجاره، 2 مصوبه کلی برای حمایت از مستأجران در بحران کرونا ابلاغ شده که لااقل توانسته از وخیم شدن وضعیت مستأجران کم‌درآمد جلوگیری کند. شاید الزام قانونی برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره‌بهای سررسید شده در دوره کرونا و تعیین سقف افزایش قیمت برای آنها در کنار پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران واجد شرایط وجود نداشت، مستأجران در سال 99با دوره‌ای پرتنش و سخت روبه‌رو می‌شدند، اما به لطف این 2 مصوبه فعلاً شرایط جاری مستأجران آسیب‌پذیر تغییر محسوسی نکرده؛  البته دیر یا زود با عادی شدن شرایط کرونا، این طبقه نیز باید با واقعیت بی‌رحم بازار اجاره مواجه شوند. پیگیری همشهری از برخی مشاوران املاک شهر تهران حاکی از این است که بازار اجاره در حال رسیدن به قیمت‌هایی است که گرچه با ارزش جاری مسکن مناسبت دارد اما با وضعیت درآمدی و معیشتی خانوارها هیچ تناسبی ندارد. براساس اظهارات مشاوران املاک، در شرایط فعلی قیمت اجاره در فایل‌های مشابه، نسبت به زمستان پارسال بیش از 50درصد افزایش دارد و در ماه‌های آتی این افزایش بیشتر نیز خواهد شد؛ در نتیجه مستأجرانی که قرارداد سال قبل خود را با نرخ‌های ستاد مقابله با کرونا تمدید کرده‌اند در پساکرونا باید هر دوی این افزایش‌ها را تحمل کنند؛ درحالی‌که میزان رشد درآمد آنها نصف این رقم نیز نبوده است.

شاهدی بر بحران اجاره
یکی از مشاوران املاک محدوده کارگر جنوبی ضمن بررسی برخی از قراردادهای خرید و فروش در سال‌های قبل به همشهری می‌گوید: آپارتمانی که در سال 96به مبلغ 470میلیون تومان معامله شده، در شرایط فعلی حدود 3میلیارد تومان ارزش دارد و از سوی مالک در بازار اجاره عرضه شده است. نکته جالب اینجاست که قیمت پیشنهادی مالک برای این واحد 450میلیون تومان رهن کامل یا 250میلیون رهن و 6میلیون تومان اجاره ماهانه است؛ یعنی قیمت این آپارتمان در سال 96با رهن آن در سال 99برابر شده است. او با تأکید بر اینکه این اتفاق در کل بازار مسکن رخ داده است، می‌افزاید: در سال 96رهن کامل این آپارتمان 470میلیون تومانی کمتر از 100میلیون تومان بوده و هر مستأجری در منطقه میانی شهر قادر به تأمین آن نبوده است؛ اما حال مستأجر مجبور است 4.5برابر این مبلغ را تأمین کند که یقیناً در توانش نیست. او می‌گوید: فعلاً نسبتاً رهن به ارزش آپارتمان در منطقه میانی تهران به حدود یک‌ششم رسیده و همچنان تا کاهش این نسبت به یک‌پنجم، گرانی اجاره‌بها ادامه خواهد داشت.

تسهیلات ناکام اجاره
پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران نیازمند و واجد شرایط دومین اقدام حمایتی از مستأجران بود که از تابستان امسال، به دستور ستاد مقابله با کرونا و با همکاری بانک مرکزی اجرایی شده اما مشکلات و مسائلی که دامن‌گیر اقشار آسیب‌دیده و مستأجران است، در این مورد نیز باعث ناکامی این طرح حمایتی شده است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: با آغاز به‌کار پرداخت وام ودیعه مسکن حدود ۹۲۰ هزار نفر ثبت‌نام کرده اند که ۸۲۸ هزار نفر از آنها حائز شرایط شناخته شدند و مابقی به‌دلیل کامل نبودن استعلام‌های لازم و همچنین نداشتن مدارک مستدل از دریافت وام ودیعه مسکن، جا ماندند. از اظهارات پروانه اصلانی چنین برمی‌آید که از مجموع 828هزار نفر مستأجر حائز شرایط تسهیلات ودیعه مسکن، فقط 355هزار مستأجر به مرحله انتخاب بانک رسیده‌اند و از این تعداد نیز هزار نفر در بانک‌ها تشکیل پرونده داده و 191هزار نفر موفق به دریافت تسهیلات شده‌اند. به‌عبارت‌دیگر؛ فقط 23درصد از مستأجران واجد شرایط تسهیلات ودیعه مسکن که نسبت به ثبت‌نام اقدام کرده‌اند، توانسته‌اند ضامن، وثایق درخواستی بانک و مدارک موردنیاز نظیر گواهی کسر اقساط (برای کارگران، کارمندان و بازنشستگان) و معرفی‌نامه نهادهای حمایتی (برای خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی) را تأمین کرده و تسهیلات 12درصدی دولت را دریافت کنند. به گزارش همشهری، مجموع مبلغ پرداخت شده به 191هزار متقاضی تسهیلات کمک ودیعه مسکن، 3.9هزار میلیارد تومان اعلام شده و سرانه میانگین مبلغ تسهیلات پرداختی به هر متقاضی 20میلیون و 418هزار تومان بوده است.

مستأجران باید حمایت شوند
با کساد شدن بازار معاملات مسکن، گرانی اجاره‌بها بیش از قبل به چشم می‌آید و البته این گرانی پس از آتش‌بس ستاد مقابله با کرونا در بازار اجاره بیشتر از همه به چشم مستأجرانی خواهد آمد که قرارداد فعلی خود را در چارچوب مصوبه این ستاد تمدید کرده‌اند، اما در دوره پساکرونا ناگزیر به رویارویی با قیمت‌های واقعی هستند. با توجه به اینکه بازار اجاره ایران کاملاً سنتی است و دولت و نهادهای عمومی کمترین دخالتی در سازوکار آن ندارند، همواره در دوره‌های تنش اقتصادی که شتاب رشد قیمت کالا و خدمات از میزان افزایش درآمد حقوق‌بگیران و طبقه متوسط بسیار بیشتر می‌شود، خانوارهای مستأجر باید هزینه بیشتری برای تأمین مسکن مورد نیاز بپردازند و درصورت ناتوانی از پرداخت هزینه به مناطق پایین‌تر و حتی حاشیه شهرها کوچ کنند. این مسئله در سال‌های اخیر با شتابی بیشتر در حال انجام است؛ اما در ماه‌های آتی با توجه به شیوع کرونا در یک سال گذشته و تضعیف بنیه اقتصادی خانوارهای طبقه متوسط می‌تواند با حواشی جدی مواجه باشد. در این شرایط، راهکاری جز ورود دولت به ماجرا وجود ندارد و باید ضمن سختگیری در اجرای قانون مالیات برای خانه‌های خالی، مشوق‌های جذابی نیز برای تعدیل قیمت اجاره و تنظیم این بازار ارائه شود. شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای نیز که 2 سالی است از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده و روی کاغذ مانده، باید سریعاً در کلانشهر فعال شوند و امتیازات حوزه مسکن نیز به‌جای توزیع در قالب رانت و ویژه‌خواری، برای تنظیم بازار اجاره مصرف شود.