شکاف منطقه‌ای در بازارمسکن تهران

بازار مسکن شهر تهران به پیچ تاریخی عبور از کسادی یا سقوط در رکود رسیده است. آنگونه که تازه‌ترین اطلاعات بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در مهرماه 98نشان می‌دهد، در این‌ماه شکاف اختلاف رشد قیمت در میان مناطق 22گانه تهران به 34درصد رسیده و بازار مسکن به 2جبهه کاملاً متضاد تقسیم شده است. به گزارش همشهری، در مهرماه امسال، برایند کل معاملات انجام شده در بازار مسکن شهر تهران به رشد 0.38درصدی قیمت و افزایش 22درصدی تعداد معاملات این بازار منجر شده، به‌گونه‌ای که تعداد معاملات به 3401فقره و میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی به 12میلیون و 715هزار تومان رسیده است؛ اما بررسی منطقه به منطقه وضع معاملات مسکن نشان می‌دهد در مهرماه امسال بازار مسکن تهران به 2جبهه نزولی و صعودی تبدیل شده که اختلاف‌های قابل‌تأملی در آن وجود دارد. به‌عنوان‌مثال، در همین‌ ماه میانگین قیمت مسکن در منطقه20 تهران، 16درصد نسبت به‌ ماه قبل رشد کرده و رکورد تورم ماهانه را شکسته؛ اما همزمان میانگین قیمت در معاملات منطقه21 تهران با سقوط 18درصدی مواجه بوده است.

منشأ اختلاف روند قیمتی
با توجه به تحولات 2سال گذشته بازار مسکن و ثبات نسبی شاخص‌های کلان اقتصادی در ماه‌های اخیر، بروز این اختلاف قیمتی شدید به‌ویژه در 6منطقه‌ای که شاهد رشد 8تا 16درصدی بوده‌اند تا حدودی با منطق اقتصادی جور درنمی‌آید و می‌تواند ناشی از سفته‌بازی و قیمت‌سازی در بازار باشد. به‌ویژه آنکه بازار مسکن ازنظر تعداد معاملات در وضع بسیار نامساعدی به سر می‌برد و نبود تقاضا در این بازار بیش از هرزمانی مشهود است. در این شرایط با فرض صحت آمار و اطلاعات، بعید به‌نظر می‌رسد قیمت مسکن در این مناطق در رابطه عرضه و تقاضای واقعی کشف شده باشد و متقاضیان خرید در چند منطقه تهران، حاضر شده باشند مسکن مورد تقاضای خود را 8 تا 16درصد بالاتر از قیمت ‌ماه قبل خریداری کنند. جدا از این موضوع، افت 2تا 18درصدی قیمت در 13منطقه پایتخت نیز شاهد دیگری است بر اینکه اتفاق مثبتی که قادر باشد به رشد شدید قیمت مسکن دامن بزند، رخ نداده و توجیهی برای افزایش سنگین قیمت در دوره رکود مسکن وجود ندارد. البته با وجود این، احتمال ضعیفی وجود دارد مبنی بر اینکه بازار مسکن در مهرماه امسال، با توجه به نزول بازارهای موازی، به‌صورت غیرمترقبه‌ای به محل جذب نقدینگی تبدیل شده باشد.

آمارها چگونه تعبیر می‌شوند؟
بازار مسکن تهران از اواسط سال 1396در سایه تنش‌های ارزی و رشد تورم وارد روند صعودی قیمت شد و از خردادماه 1397پا به دوره رکود تورمی گذاشت؛ اما از اول تابستان امسال با متوقف شدن روند رشد قیمت، عملاً دوره رکود غیرتورمی در بازار پایه شکل گرفت. رکودی که به عقیده فعالان بازار مسکن، بی‌سابقه‌ترین دوره رکود در 20سال اخیر است و باعث شده حجم معاملات این بازار تا 80درصد نسبت به دوره رونق افت کند. حالا اما، در چهارمین‌ماه از دوره رکود غیرتورمی مسکن، یکباره تعداد معاملات ماهانه با رشد 22درصدی مواجه شده و برخی مثل عبدالناصر همتی، رئیس‌کل بانک مرکزی، تغییر روند در بازار معاملات مسکن شهر تهران را نشانه‌ای از برگشت امید به اقتصاد ایران اعلام کرده‌اند درحالی‌که آنچه در این آمار بیش از هرچیز به چشم می‌آید، بلاتکلیفی و بی‌ثباتی است نه امید و رونق.

روایت آمارها از بازار مسکن 7ماهه
تجمیع اطلاعات معاملات ماهانه بازار مسکن از ابتدای امسال تا پایان مهرماه نشان می‌دهد در این 7ماه، تعداد معاملات ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات به 35هزار و 807فقره رسیده که 57.5درصد از مدت مشابه پارسال کمتر است. همچنین در این دوره زمانی، میانگین قیمت هرمترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 12میلیون و 715هزار تومان رسیده که نسبت به‌مدت مشابه پارسال 81.3درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی این آمارها و مطابقت آنها با ثبات نسبی شاخص‌های اقتصادی به‌ویژه کاهش شیب شاخص تورم و همچنین افت قابل‌تأمل تقاضا در بازار مسکن، نشان می‌دهد همچنان ظرفیت اصلاح قیمت و تداوم رکود معاملات در بازار مسکن تهران وجود دارد و فارغ از شکاف قیمت مناطق مختلف در مهرماه، می‌توان انتظار داشت دوباره این بازار به سمت رکود برود. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک پیش‌از این در گفت‌وگو با همشهری گفته بود: رکود غیرتورمی همراه با تداوم اصلاح قیمت‌ها، غالب‌ترین حالت برای بازار مسکن تهران تا پایان سال خواهد بود و چه‌بسا این وضع در بهار سال آینده نیز تداوم پیدا کند.
در این میان، گزارش مرکز آمار ایران از تحولات قیمت نهاده‌های ساختمانی حاکی از این است که روند گرانی مصالح ساختمانی در فصل تابستان امسال تقریباً متوقف شده و این مسئله می‌تواند به کاهش هزینه تمام‌شده تولید ساختمان و حتی کاهش قیمت فروش مسکن کمک کند. طبق اعلام مرکز آمار، تورم مصالح ساختمانی در 4فصل منتهی به تابستان امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 49.2درصد بوده که 7.1درصد نسبت به همین گزارش در‌ ماه قبل کمتر است. همچنین تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت مصالح در تابستان امسال نسبت به تابستان سال قبل 29درصد برآورد شده که نسبت به نرخ تورم بسیار پایین‌تر است.

کیفیت توزیع معاملات
بررسی اطلاعات بازار مسکن تهران در مهرماه از تمایل بازار به خریدوفروش واحدهای کم متراژ، زیر قیمت بازار و خوش‌قیمت حکایت دارد. در این‌ماه 54.5درصد از کل معاملات انجام شده در بازار مسکن تهران به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع اختصاص داشته و 58.3درصد از کل معاملات نیز با قیمتی کمتر از قیمت میانگین بازار جوش خورده‌اند. طبق آمارها، در مجموع 53.6درصد از کل معاملات مهرماهی بازار مسکن دارای ارزش کمتر از 900میلیون تومان بوده و واحدهای مسکونی با ارزش 300تا 450میلیون تومان با سهم 15.6درصدی از کل معاملات، بیشترین تقاضا را به‌خود اختصاص داده‌اند.

   سرریز تورم مسکن به بازار اجاره

هرچند از اول تابستان، بازار مسکن وارد دوره غیرتورمی شده و در مهرماه نیز میانگین رشد قیمت بازار به 0.4درصد محدود شده، هنوز رشد تورم اجاره‌بها ادامه دارد؛ زیرا تورم قبلی بازار مسکن هنوز به‌طور کامل در نرخ اجاره‌بها تخلیه نشده است. طبق گزارش بانک مرکزی، در مهرماه امسال، شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران 34.8درصد و در کل مناطق شهری 33.2درصد نسبت به‌ماه مشابه پارسال رشد کرده است. این میزان رشد هنوز کمتر از میزان رشد قیمت مسکن در سال قبل است و اگر افت قیمت مسکن متوقف شود، به‌تدریج رشد شاخص اجاره‌بها تا زمان متناسب شدن با رشد مسکن ادامه خواهد یافت.

   میانگین قیمت مسکن در تهران در مهرماه امسال 0.38درصد رشد کرد.
   در شرایطی که قیمت مسکن در منطقه20 یعنی شهرری 16درصد رشد کرده؛ منطقه21 تهران با سقوط 18درصدی نرخ مواجه بوده است.
   میانگین قیمت هرمترمربع زیربنای مسکونی در پایان مهرماه امسال به 12میلیون و 715هزار تومان رسید که 81.3درصد بیشتر از مهر پارسال است.
   هرچند بازارمسکن شهر تهران در مهرماه با افزایش 22درصدی تعداد معاملات نسبت به شهریور مواجه شده اما این آمار یک‌سوم ارقام معاملات مهرپارسال و یک‌چهارم حجم دادوستدها در مهرماه 2سال پیش است.