پایان برج‌سازی در منطقه 22

تنها در عرض 2 سال 93 و94 بیش از 10 هزار پروانه ساختمانی در منطقه22 شهر تهران صادر شد. این رقم بیشتر از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کل شهر تهران درسال 96 است. براساس داده‌های مرکز ملی آمار ایران در سال96، کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سراسر شهر تهران حدود 9 هزار و 348 فقره بود. اما  در منطقه 22 پایتخت تنها در عرض 2 سال به اندازه سال96 کل پایتخت ساخت‌وساز صورت گرفته است. این در حالی است که در بهمن ماه سال 93 دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در ابلاغیه‌ای از شهردار وقت خواست تا مصوبات 320، 350 و 351 شورای شهر را که اجازه ساخت برج‌های بالای 21 طبقه را داده بودند، لغو کند، این مصوبه سال‌ها مسکوت ماند.  حالا شهرداری و شورای شهر در تدارک طرحی جدید برای توقف ساخت‌و ساز‌ها در این منطقه مهم پایتخت هستند؛ طرحی که اگر به تصویب نهایی شورای شهر برسد منطقه 22 را به قطب گردشگری تهران تبدیل می‌کند.

علی نوذرپور، شهردار منطقه 22 تهران در این باره به همشهری گفت: آنچه در سال‌های گذشته در منطقه 22 رخ داد بارگذاری (ساخت و ساز) بیش از اندازه بود. این بارگذاری با هدف جمعیت پذیری 475 هزار نفر شکل گرفته‌است. اما جمعیت این منطقه هم اکنون در حدود 210 هزار نفر است. منطقه 22 برای خدمات‌رسانی به جمعیت 475 هزار نفر باید آماده شود. این در حالی است که هم اکنون این منطقه دارای کمبود برخی سرانه‌های خدماتی است.

نوذرپور با اشاره به طرح تفصیلی جدید منطقه 22 افزود: این طرح با جزئیات بسیار دقیق و برنامه‌ریزی شده و کارشناسی تهیه شده‌است. بر اساس این طرح از این پس برای بالادست بزرگراه همت و پایین بزرگراه حکیم مجوز ساخت و ساز صادر نمی‌شود و تنها پهنه سکونتی، مابین این دو بزرگراه خواهد بود. اگرچه حقوق مکتسبه مالکانی که خارج این محدوده ساخت و ساز کرده‌اند، حفظ خواهد شد.

 مروری بر گذشته
نیم قرن پیش هنگامی که فرمانفرمائیان نخستین طرح جامع شهر تهران را تهیه می‌کرد، برای جایی که حالا منطقه 22 شهر تهران نامگذاری شده‌است، طرحی متفاوت داشت. قرار بود که این محدوده جایی باشد برای خدمات و گردشگری. قرار بود جنگلکاری‌های چیتگر توسعه یابد و به موازات بزرگراه همت ادامه یابد. همچنین استقرار جمعیت اندک باشد و ساخت و ساز‌های کوچک در این منطقه شکل بگیرد. هنگامی که مهندسین مشاور شارستان کار طرح تفصیلی منطقه 22 شهر تهران را در سال‌های 1382 آغاز کردند، براساس همین دستورالعمل طرح فرمانفرمائیان، برنامه‌ریزی کردند. اما همزمان با تصویب طرح جامع شهر تهران در سال 1385 رئیس‌جمهور وقت دستور افزایش 20 درصدی جمعیت‌پذیری شهر تهران را صادر کرد؛ یعنی افزایش جمعیت 2 میلیونی برای کل شهر تهران. بنابراین منطقه22 شهر تهران نیز بر این پایه شاهد افزایش سقف جمعیت‌پذیری شد.

فریور صدری، تدوین‌کننده طرح تفصیلی منطقه 22 تهران به همشهری گفت: قرار نبود افزایش 20درصدی جمعیت‌پذیری شهر تهران به منطقه22 هم تسری یابد. اما با اصرار کارفرما این اتفاق افتاد و جمعیت‌پذیری این منطقه با افزایش 20 درصدی به 475 هزار نفر در افق 1404 رسید. اما ماجرای منطقه‌22 تهران به همین جا ختم نشد. در سال‌های اولیه دهه 1390، شهر‌فروشی به شمال غرب تهران سرایت کرد و انبوهی از ساخت و سازها در منطقه 22 تهران متمرکز شد، آن‌هم بدون توجه به ابلاغیه کمیسیون معماری و شهرسازی کشورتاجایی که در عرض 2 سال به اندازه کل تهران برای این منطقه بکر پروانه ساختمانی صادر شد و برج‌ها پا گرفتند و بسیاری از برج‌های بلند و ساختمان‌ها و مال‌های بزرگ تجاری در منطقه 22 جای خود را باز کردند. حالا شورای شهر تهران در اندیشه بهبود وضعیت این منطقه است. منطقه‌ای که در زمان 8 سال دفاع‌مقدس محل استقرار پدافند‌های ضد‌هوایی بود، حالا در اختیار انبوهی از تعاونی‌های مسکن قرار گرفته‌است و در سال‌های93و 94 شاهد یک انفجار بزرگ جمعیتی و ساخت و‌سازی‌ بود.



محسن هاشمی رفسنجانی، رئیس شورای شهر تهران
بررسی طرح تفصیلی منطقه 22در معاونت شهرسازی به پایان رسیده است. همچنین در جلسه اعضای شورای شهر با شهردار تهران، طرح تفصیلی این منطقه تهران مورد بررسی قرار گرفت. در نشست هم‌اندیشی این موضوع مطرح شد که آیا این مسئله باید در شورا به تصویب برسد یا خیر و شهردار تهران نظر خود را اعلام کرد. برخی گفتند شاید لازم نباشد که این مسئله در شورا مطرح و به تصویب برسد و برخی دیگر از اعضا اعلام کردند که این مسئله حتماً باید در شورای شهر مورد بررسی قرار گیرد؛ به همین دلیل من نامه‌ای به آقای حناچی نوشتم و اعلام کردم که طرح تفصیلی منطقه 22 باید در شورا به تصویب برسد.



علی اعطا، رئیس کمیته معماری و طرح‌های شهری شورای شهر تهران
در ماه‌ها و هفته‌های اخیر طرح تفصیلی منطقه 22در دستور جلسات کمیته فنی شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران قرار گرفته و در نوبت در شورای‌عالی شهرسازی و معماری برای تصویب است. این در حالی است که براساس بند 34ماده 80قانون شوراها (وظایف و اختیارات شوراها) بررسی و تأیید طرح‌های هادی و جامع شهرسازی و تفصیلی و حریم و محدوده قانونی شهرها پس از ارائه آن توسط شهرداری و ارسال به مراجع ذیربط قانونی جهت تصویب نهایی باید به شورای شهر ارائه شود. از این‌رو از شهرداری تهران انتظار می‌رود طرح تفصیلی منطقه 22ابتدا در شورای شهر به تأیید برسد و آنگاه توسط شورا به مراجع ذیصلاح ارسال شود.


منطقه 22 دارای 18 شهرک است که اغلب آنها در تسخیر آسمانخراش‌هاست؛ بناها و برج‌هایی که میانگین ارتفاع آنها بین 10تا 42 طبقه است. جالب اینکه در سال 94 و 95 منطقه 22 با 71 پروانه، سهمی تنها 1.6 درصدی از تعداد پروانه‌های ساختمانی را به‌خود اختصاص داد؛ موضوعی که نشان می‌دهد ساختمان‌های مسکونی ساخته شده در این منطقه بسیار بلندمرتبه و پرتراکم‌تر از سایر مناطق تهران هستند. از سوی دیگر مهم‌ترین بلندمرتبه‌های منطقه 22 در اطراف دریاچه شهدای خلیج‌فارس واقع شده‌اند. این بناهای بلند عمدتا در 3 پهنه A، B و C قرار گرفته‌اند. در این بین پهنه A به نام «بوستان»، پهنه ‌B به نام «سروستان» و پهنه C به نام «نارنجستان» نیز معروف شده‌اند. در جدول زیر تعداد برج‌های این منطقه آمده است.

وسعت منطقه: ۶۲۰۰ هکتار
جمعیت سال 95: ١80هزار نفر
میزان میانگین رشد جمعیت منطقه نسبت به میانگین رشد کل تهران: 5برابر (500درصد)
میزان حداکثر جمعیت‌پذیری طبق طرح جامع: 350هزار نفر
پیش‌بینی جمعیت‌پذیری با توجه قراردادهای منعقد شده: 475هزار نفر
انحراف جمعیت‌پذیری از طرح جامع: 125هزار نفر
مشکلات ناشی از افزایش جمعیت منطقه:

کمبود 70مدرسه
کمبود فضاهای عمومی نسبت به برج‌های موجود
کمبود مراکز درمانی
کمبود واحدهای تامین امنیت












اقدامات طرح تفصیلی جدید
قرار است در طرح تفصیلی جدید، منطقه22 به همان هدفی که نیم‌قرن پیش در نظر گرفته شده بود، برسد. یعنی به منطقه‌ای تفریحی گردشگری تبدیل شود و میزان جمعیت پذیری آن تعدیل شود.
براساس اقدامات شهرداری تهران طی سال‌های گذشته به‌ویژه تخلفات صورت گرفته طی سال‌های 93 و 94 طرح تفصیلی منطقه22 شهر تهران مورد بازنگری قرار گرفت. شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور برای بازنگری طرح تفصیلی منطقه22 شهرداری تهران 4 اقدام را ضروری دانست.
1- منطقه22 تهران می‌بایست به مرکزی تفریحی و گردشگری در مقیاس ملی و فراملی تبدیل شود. بنابراین سقف جمعیت‌پذیری آن براساس طرح جامع کنترل شده و بنا بر قوانین مصوب به‌اجرا درآید.
2- پیش از این شهرداری تهران با افزایش ساخت‌وساز در منطقه22 ظرفیت سکونتی این منطقه را به 475هزار نفر رسانده ‌است، کمیته فنی با همکاری مؤثر شهرداری تهران نسبت به بررسی حقوق شهروندان با رویکرد تعدیل ظرفیت اقدام کند.
3- قوانین در طرح تفصیلی جدید آنگونه شفاف باشد که در آینده هیچ‌گونه تفسیری نپذیرد.
4- براساس آخرین قوانین شورای‌عالی شهرسازی و معماری، گسل‌ها تدقیق شده و حرایم آن مشخص شود.

مساحت و درصد پهنه‌های عملکردی منطقه22 تهران:

پهنه مسکونی:
 ۵۴۳/۶۳ هکتار

۱۰درصد از مساحت منطقه
پهنه تجاری - خدماتی:
 30.123هکتار

 ۲درصد از مساحت منطقه
پهنه حفاظت شده:
 67.۱۱۶۵هکتار

 ۲۰درصد از مساحت منطقه
پهنه تولیدی - کارگاهی:
51.۲۰۰۴هکتار

 ۳۴درصد از مساحت منطقه
اراضی بایر:
 61.۱۴۳۲هکتار
 ۲۴درصد از مساحت منطقه

مسائل و مشکلات طرح تفصیلی منطقه۲۲ تهران:
۱- تناقض در سیاست‌ها، راهبرد‌ها و طرح‌های کلان توسعه
۲- حضور معارضین نظامی با درصد بالای متصرفات
۳- نادیده گرفته شدن طرح اولیه شهرک‌ها هنگام اجرا
۴- ناهمگونی مقیاس عمل کاربری‌های همجوار در پهنه‌های عملکردی منطقه

 زیرساخت‌ها و خدمات شهری:
۱- بلاتکلیفی طرح‌های توسعه پیشنهادی موجب نیمه‌کاره ماندن و اخلال در شبکه توزیع خدمات شهری
۲- فقدان تاسیسات جمع‌آوری و تصفیه فاضلاب و مواد زائد جامد
۳- دوری از مرکز شهر تهران و وابستگی خدماتی منطقه به کلانشهر

 ساختار فضایی:
۱- عدم‌شکل‌گیری مرکز ثقل فعالیت‌ها در موقعیت‌های مرکزی تقسیمات کالبدی
۲- منفصل شدن بافت شهری به‌دنبال اجرای بعضی محور‌های ارتباطی عمده
 
 حمل‌ونقل:
۱- مشکلات توپوگرافی برای اجرای بعضی معابر طراحی شده
۲- فقدان هویت «وصل‌کننده» معابر محلی و «جداکننده» معابر بزرگراهی

 محیط‌زیست:
۱- نبود سیستم و تاسیسات جمع‌آوری و تصفیه فاضلاب و زائدات جامد
۲- وجود گسل‌ها و نفوذپذیری بالای کف حوزه دریاچه پیشنهادی
۳- وجود استعداد ناپایداری در دامنه‌های طبیعی منطقه
 
 جمعیتی و اجتماعی:
۱- نرسیدن منطقه به آستانه جمعیتی و فقدان مرکز ثقل جمعیتی فعال
۲- عدم‌توازن تراکم و بعد خانوار در مسکن در سرتاسر بافت مسکونی
 
 مدیریت شهری:
۱- شناخت ناکافی سازمان‌های بالادست از وجوه تمایز و شرایط ویژه طرح تفصیلی منطقه۲۲ تهران
۲- عدم‌گسترش و کارایی سیستم شورایاری
۳- محدود، ناکافی و نامدون بودن اطلاعات آماری به‌صورت مکانیزه
۴- عدم‌گسترش و کارایی سیستم شورایاری