تورم منفی مسکن پایتخت به روایت مرکز آمار

در شهریورماه با وجوداینکه تورم مصرف‌کننده به 3.9درصد رسیده؛ اما مرکز آمار ایران مدعی است میانگین تورم مسکن شهر تهران 1.2درصد منفی بوده و این یعنی فقط در این ماه، بخش بزرگی از حباب قیمتی مسکن تخلیه شده است.
به گزارش همشهری، اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از معاملات مسکن شهر تهران در شهریور 1400منتشر کرده، از کاهش 1.2درصدی میانگین قیمت مسکن تهران در این‌ماه حکایت دارد. ادعایی که در ظاهر امر می‌تواند عجیب یا حتی غیرواقعی باشد اما مفهوم این ادعا چیزی جز تخلیه حباب قیمتی مسکن نیست و این موضوع در آمارهای 2 ‌ماه اخیر حوزه مسکن اثبات شده است.
 
خزان بازار مسکن
در گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم ماهانه املاک مسکونی شهر تهران در شهریورماه منفی ١.٢درصد اعلام شده که معنای آن کاهش میانگین قیمت مسکن در این ‌ماه است. براساس اعلام مرکز رسمی محاسبه آمار در ایران، در آخرین‌ماه از فصل تابستان ١٤٠٠، عدد شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران بر مبنای ‌ماه پایه فروردین ١٣٩٥ به عدد ٧٥٢.٦ رسید که نسبت به عدد ٧٦١.٧ در ‌ماه قبل، ١.٢درصد کاهش داشته؛ درحالی‌که در مردادماه، تورم ماهانه مسکن شهر تهران در گزارش مرکز آمار ایران 3.6درصد اعلام شده بود. با این حساب، اختلاف تورم مسکن تهران در شهریور و مرداد امسال به 4.8درصد می‌رسید.
همچنین در گزارش این مرجع، نرخ تورم سالانه املاک مسکونی شهر تهران در 12‌ماه منتهی به شهریور 1400به ٦٧.٣درصد رسیده که نسبت به تورم ٧٥.٣درصدی‌ ماه قبل ٧.٩درصد کاهش داشته است. به‌عبارت‌دیگر، شیب تورم سالانه مسکن شهر تهران در این ‌ماه 7.9درصد کمتر شده که دلیل اصلی آن رکود سنگین ماه‌های اخیر و فروکش کردن تب رشد قیمت مسکن در مقایسه با سال قبل است.
از سوی دیگر، بررسی داده‌های مرکز آمار حاکی از این است که این روند کاهشی در نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه یعنی درصد تغییر قیمت در شهریور امسال نسبت به شهریور سال قبل نیز تکرار شده و نرخ تورم نقطه‌ای در این‌ماه به ٢٣.٨درصد رسیده که 9.9درصد نسبت به تورم نقطه‌به‌نقطه مردادماه کمتر است؛ این یعنی در شهریور امسال، خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به شهریور سال گذشته به‌طور متوسط باید ٢٣.٨درصد پول بیشتری پرداخت کنند.

اختلاف دو آمار
منبع اطلاعات مورد استفاده برای تهیه گزارش بازار مسکن شهر تهران در مرکز آمار و بانک مرکزی ایران یکی است و هر دو از سامانه املاک و مستغلات که معاملات مشاوران املاک در آن ثبت می‌شود استفاده می‌کنند اما این دو مرجع برای محاسبات نهایی خود از شیوه‌های منحصربه‌فرد آمارگیری استفاده می‌کنند و همین مسئله اختلاف جزئی در نتایج گزارش‌ها را ناگزیر می‌کند. حالا اما، اختلاف نتایج گزارش‌های مرکز آمار و بانک مرکزی قابل‌توجه است؛ چراکه از یک‌سو در گزارش مرکز آمار ایران تورم منفی اعلام شده درحالی‌که بانک مرکزی در محاسبات خود به رشد 2.37درصدی قیمت رسیده بود و از سوی دیگر اختلاف میان محاسبات دو مرجع به حدود 3.6درصد می‌رسد که در گزارش‌های آماری رقم قابل‌تأملی است. البته بازار مسکن و رسانه‌ها به‌واسطه نظم بانک مرکزی در انتشار آمارهای بازار مسکن اعتماد و اتکای بیشتری به گزارش‌های این نهاد دارند و در شرایطی که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی اصلی حوزه مسکن در انتظار آمارهای این بازار کوتاهی می‌کند و مرکز آمار نیز گزارش‌های مسکنی خود را به‌صورت خلاصه و بدون اعلام تعداد معاملات و البته با تأخیر اعلام می‌کند، آمارهای بانک مرکزی تنها مرجع جامع برای رصد بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود؛ چراکه لااقل به‌صورت منظم منتشر می‌شود و برای بررسی رفتار بازار، ابزار کارآمدی محسوب می‌شود. در روایت بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در شهریور امسال که طبق روال سابق، ششم مهرماه منتشر شد، تعداد معاملات ۷هزار و ۷۸۹فقره اعلام شده که 41.6درصد بیش از ‌‌ماه قبل است و البته هنوز 8درصد پایین‌تر از تعداد معاملات شهریور پارسال قرار دارد. همچنین در این گزارش، میانگین قیمت یک متر زیربنای مسکونی در شهر تهران ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار تومان اعلام شده که 2.37درصد بیش از میانگین قیمت در ‌ماه قبل است. در گزارش مرکز آمار از تحولات مسکن شهر تهران در شهریور امسال، فقط رقم شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران اعلام شده و هیچ اطلاع مفید دیگری در آن گنجانده نشده است.

یک حرف در دو گزارش
فارغ از اختلاف فاحشی که در نتیجه گزارش مرکز آمار ایران و بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران و تغییرات قیمتی آن وجود دارد؛ نکته قابل‌توجه این است که در هر دو گزارش یک اصل معتبر و برجسته است و هر دو مرجع از تخلیه حباب قیمتی در این بازار خبر می‌دهند. در گزارش بانک مرکزی تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن پایتخت در شهریور 1400نسبت به‌ماه مشابه سال قبل 30.5درصد اعلام شده بود که 13.2درصد از تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در این ‌ماه کمتر است و از سوی دیگر میزان رشد قیمت در این ‌ماه نیز نسبت به ‌ماه قبل 1.53درصد کمتر شده است. با توجه به رفتار بازار مسکن در اغلب دوره‌های رونق و رکود که همواره حباب قیمتی مسکن با رشد نکردن قیمت آن در دوره‌های رکود میان‌مدت تخلیه شده است، اینک نیز می‌توان کاهش شیب افزایش قیمت مسکن در گزارش بانک مرکزی در شهریور را یکی از سیگنال‌های تخلیه حباب قیمتی در این بازار قلمداد کرد که البته با توجه به افزایش تعداد معاملات مسکن در این ماه، نمی‌تواند سیگنال محکمی محسوب شود و با هر اتفاقی در اقتصاد کلان می‌تواند نقض شود. تخلیه حباب قیمت مسکن دقیقاً اتفاقی است که در گزارش مرکز آمار ایران از تحولات شهریورماهی بازار مسکن تهران نیز با ارقامی درشت‌تر مشهود است. طبق اعلام مرکز آمار ایران، در شرایطی که میانگین تورم مصرف‌کننده در شهریورماه به 3.9درصد رسیده، بازار مسکن شهر تهران کاهش 1.2درصدی تورم ماهانه را تجربه کرده است و این یعنی قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با شاخص تورم 5.1درصد عقب‌تر رفته است. با فرض اینکه این آمار ناشی از محاسبات مبتنی بر اطلاعات درست و کامل بازار مسکن شهر تهران باشد، می‌توان انتظار داشت روند تخلیه حباب قیمتی درصورت تداوم ثبات نسبی اقتصاد ایران ادامه پیدا کند و احتمالاً با رفع ریسک سیاسی مذاکرات هسته‌ای و شکل‌گیری یک توافق جامع و قابل‌اتکا، بازار مسکن وارد دوره رکود بلندمدت خود شود. در این وضعیت تورم منفی یا مثبت خفیف بازار مسکن می‌تواند چند ماهی استمرار پیدا کند تا وقتی‌که قیمت مسکن نه به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای که به‌عنوان یک نیاز اساسی برای زندگی تعدیل شود.