بازار مسکن راکد می‌شود، ارزان نه

احمد میرخدائی | روزنامه‌نگار

بازار مسکن کساد شده و مثلا در شهر تهران تعداد معاملات مسکن نسبت به دوره اوج رونق به یک‌سوم رسیده است که البته همین تعداد اندک خریدوفروش هم عمدتا توسط سرمایه‌گذاران و سوداگران انجام می‌شود.

در این شرایط کارشناسان پیش‌بینی بازار را سخت می‌دانند و اگرچه همگی معتقدند اگر بازار با همین فرمان پیش برود رکود سنگین چندساله بعید نخواهد بود، اما در مورد قیمت‌ها اختلاف‌نظر وجود دارد. پیش‌ازاین بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن پیش‌بینی کرده بود از میانه‌سال 96قیمت مسکن وارد فاز جهشی خواهد شد و اگر دولت تمهیدی برای متعادل‌سازی بازار مسکن نیندیشد این بازار در نهایت تا پایان سال 97رونق نسبی خواهد داشت و پس‌ از آن دچار رکود سنگینی خواهد شد. به‌عقیده او، باوجود رکود مسکن نیز قیمت کاهشی نخواهد شد و در مرز واقعیت یعنی چند درصد پایین‌تر از هیجان بازار تثبیت می‌شود.

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است کاهش قیمت مسکن در آینده نزدیک امکان‌پذیر نیست مگر اینکه گشایش‌های اقتصادی باعث افت شدید قیمت ارز شود که البته فعلا بعید به‌نظر می‌رسد. خسروی رکود بازار مسکن را محتمل می‌داند و به میزان می‌گوید: با توجه به کاهش شدید قدرت خرید مردم، رکود نسبی بازار مسکن در روزها و ماه‌های آینده دور از انتظار نیست. البته او معتقد است متقاضیان مصرفی مسکن هر زمانی که با کمک تسهیلات و پس‌انداز قادر به خرید خانه هستند باید نسبت به آن اقدام کنند و در هیچ شرایطی منتظر کاهش قیمت‌ها نمانند اما سرمایه‌گذاران این بازار باید به دورنمای بازار توجه کنند.
 
نبض مسکن در دست سوداگران

منابع مختلف سهم معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن را از 80تا 95درصد اعلام می‌کنند؛ یعنی متقاضی مصرف مسکن عملا از دور بازار اخراج شده و همین مسئله احتمال بروز رکود در بازار مسکن را افزایش داده است. حسین عبده‌تبریزی، مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی به مهر می‌گوید: فعلا 95درصد متقاضیان بازار مسکن قدرت خرید ندارند و از بازار حذف شده‌اند. به گزارش همشهری، آمارها نشان می‌دهد از سال 85تا 95تقریبا 77درصد معاملات بازار مسکن به تقاضای سفته‌بازی یا سرمایه‌گذاری تعلق داشته است به‌گونه‌ای که در این 10سال، از میان 10.5میلیون واحد مسکونی جدید که به بازار عرضه شده فقط 2.4میلیون واحد به خانوارهای فاقد مسکن رسیده و آنها را به مالک تبدیل کرده است و مابقی 8.1میلیون واحد را کسانی خریده‌اند که از قبل مالک مسکن بوده‌اند.

4دهه قبل، یعنی در اوایل دهه 60، تقاضای سرمایه‌گذاری و غیرمصرفی در بازار مسکن فقط 20درصد معاملات را شامل می‌شد. به‌واسطه تغییر کارکرد، بازار مسکن عملا به محلی برای انباشت ثروت برای اقشار پردرآمد و افزایش شکاف طبقاتی تبدیل شده است. در این بازار صاحبان مسکن روزبه‌روز پولدارتر می‌شوند و متقاضیان مسکن هر روز ناتوان‌تر از خرید.

مسکن و چسبندگی قیمت‌ها

در اقتصاد ایران معروف است که با موج گرانی همه‌چیز گران می‌شود اما با برطرف شدن عامل گرانی هیچ‌چیزی در مسیر ارزانی قرار نمی‌گیرد. مثلا دلار که گران می‌شود و به 20هزار تومان می‌رسد قیمت همه کالاها هم جهش می‌کند اما وقتی یکی دو‌ماه بعد دلار به کمتر از 12هزار تومان سقوط می‌کند قیمت کالاها همچنان بالا می‌ماند. این موضوع همان چسبندگی قیمت‌هاست که در بازار مسکن بارها تجربه شده که البته دلایلی هم دارد. مثلا وقتی دلار به 20هزار تومان رسیده قیمت کالاها باوجود افزایش با دلار 10هزارتومانی منطبق شده و حالا هم که دلار به 12هزار تومان رسیده کاهش نمی‌یابد یا مثلاً قیمت مسکن در ازای جهش 250درصدی نرخ ارز صد درصد رشد کرده و حالا هم که دلار آرام گرفته هنوز انتظار رشد دارد و روند کاهشی در پیش نمی‌گیرد. در طرف دیگر اما، تقاضا در بازار یک اصل تعیین‌کننده در قیمت‌گذاری است و کاهش آن می‌تواند به افت قیمت‌ها دامن بزند اما در بازار مسکن به‌دلیل شناوری پایین این بازار و اینکه درصد کمی از کل واحدهای مسکونی کشور در بازار خریدوفروش می‌شوند، کم‌شدن تقاضا قادر به پایین آوردن قیمت نیست و در بهترین حالت فقط به افزایش آن دامن نمی‌زند. در ادامه هم این کاهش تقاضا دامنگیر تولید مسکن می‌شود و این بخش را از کار می‌اندازد تا از مسیر کاهش تقاضا دوباره بازار به تعادل برسد.

آمارها نیز اثرگذاری معاملات سفته‌بازانه و تقاضای سرمایه‌گذاری بر بازار مسکن و چسبندگی قیمت‌ها در ابن بازار را تأیید می‌کنند به‌گونه‌ای که براساس آمارهای رسمی، از سال 1371تا 1394قیمت زمین در شهر تهران 128برابر، قیمت زیربنای مسکونی 88برابر و اجاره‌بهای مسکن 106برابر رشد کرده اما نرخ تورم در این دوره 23ساله 67برابر شده است. به‌عبارت‌دیگر در طول این سال‌ها بهای زمین در تهران 2برابر، مسکن 1.4برابر و اجاره‌بها 1.7برابر نرخ تورم افزایش یافته درحالی‌که دستمزدها با این شیب افزایش نداشته و نتیجه این اتفاقات به رشد شدید شاخص دسترسی به مسکن منجر شده است.

شاخص دسترسی به مسکن

براساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی، شاخص دسترسی به یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف مسکن شهری در سال 1371معادل 6.1برابر ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار بوده و یک خانوار برای پوشش هزینه‌های معیشت و خرید مسکن باید 18سال معادل یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز می‌کرد. در سال‌های 72و 73این شاخص در سایه رکود بازار مسکن بهبود یافته و به 4.3برابر درآمد خانوار با دوره انتظار 14سال رسید اما به‌مرورزمان این شاخص در سال 1394به 10.3برابر کل دستمزد خانوار رسیده و دوره انتظار برای خانه‌دار شدن با پس‌انداز به 31سال رسیده است. در این سال‌ها بالاترین شاخص دسترسی مسکن به سال‌های 91و 92یعنی سال‌های رونق مسکن بازمی‌گردد که قیمت مسکن 12.2برابر کل درآمد یک خانوار بوده و برای خرید مسکن باید 37سال انتظار می‌کشید. در شرایط فعلی محاسبات مقدماتی نشان می‌دهد با جهش 100درصدی قیمت مسکن و رشد 20درصدی دستمزد و درآمد خانوار، شاخص دسترسی به مسکن به 15تا‌17 رسیده باشد که در این صورت زمان دوره انتظار خانوار برای خانه‌دار شدن به 50سال می‌رسد.

   تولید مسکن در مرز شکست

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن معتقد است پیش‌بینی بازار مسکن به‌واسطه ارتباط شدیدی که با وضع اقتصاد کلان و متغیرهای اقتصادی کشور دارد سخت است اما بنا بر واقعیت‌های موجود با توجه به اینکه فعلا اقتصاد ثبات چندانی ندارد و قدرت تقاضا نیز به‌شدت تضعیف شده، در ماه‌های پیش رو بازار مسکن با رکود بسیار سنگین مواجه خواهد بود. پورحاجت با اشاره به دولتی بودن بخش عمده اقتصاد ایران به همشهری می‌گوید: تکلیف بازار مسکن را تکالیفی روشن می‌کند که دولت در قبال این بازار اعمال می‌کند؛ به فرض اگر دولت دست‌به‌کار افزایش تسهیلات خرید و ساخت مسکن شود، رونق مسکن نیز ادامه می‌یابد که این موضوع با افزایش نسبی قیمت نیز مواجه خواهد بود اما اگر سیاست دولت انقباضی باشد، بازار مسکن راکد و قیمت آن تثبیت می‌شود. او با اشاره به چسبندگی قیمت‌ها در اقتصاد ایران و به‌ویژه بازار مسکن، معتقد است در دوره رکود پیش‌رو کاهش قیمت مسکن تقریباً منتفی است و با توجه به عقب‌ماندگی قیمت مسکن نسبت به رشد نرخ ارز، چه‌بسا در دوره رکود نیز همچنان رشد بسیار ملایم قیمت مسکن ادامه پیدا کند. نکته قابل‌تأملی که پورحاجت بر آن تأکید می‌کند کاهش شدید حاشیه سود در ساخت‌وساز مسکونی در نتیجه افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و بالا رفتن هزینه‌هاست که باعث شده ارز افزوده حاصل از سرمایه‌گذاری در تولید مسکن معادل نصف سود بانکی باشد و هزینه خواب سرمایه سازندگان جبران نشود. او معتقد است: حوزه تولید مسکن به مرز شکست رسیده و ورشکستگی فعالان این حوزه با تداوم رکود در سال آینده اتفاقی محتمل است.