بازار مسکن در پیچ پیش‌ رونق

حسام عقبایی/ رئیسکمیسیون تخصصی مشاوران امالک کشور:

آمارهایی که وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و سامانه اطلاعات املاک و مستغلات کشور ارائه داده‌اند و همچنین بررسی‌های میدانی نشان‌دهنده این است که در ماه‌های اخیر، حجم معاملات بازار مسکن در سطح کشور و در شهر تهران رشدی را تجربه کرده است که البته به اعتقاد من هنوز نمی‌تواند مبین خروج این بازار از رکود سنگین 5ساله باشد؛ چراکه اولاً میزان حجم معاملات در حدی نیست که بازار مسکن را خارج شده از رکود جلو دهد و دوما همین حجم فعلی معاملات نیز اغلب مدیون معاملات در بخش‌های خاص، متراژهای معین و معاملاتی با ارزش نسبتاً پایین است. آمارهای ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر که معاملات بازار مسکن شرایط بهتری پیدا کرده است، بیش از نیمی از کل معاملات در قیمتی پایین‌تر از میانگین قیمت بازار انجام شده و به واحدهایی با متراژ کمتر از 80متر و ارزان‌تر از 400میلیون تومان اختصاص داشته و دیگر بخش‌های بازار چنین استقبالی را شاهد نبوده است درحالی‌که زمانی می‌توان از رونق بازار مسکن صحبت کرد که افزایش حجم معاملات این بازار فراگیر و در کلیه متراژها و سطوح قیمتی رخ دهد نه در مقیاس کوچک و محدود. بر این اساس تعبیر من از وضعیت بازار این است که هنوز در دوره رکود به سر می‌برد و در حال نزدیک شدن به دوران پیش‌رونق است و با آنچه بتواند رونق بازار تلقی شود، فاصله دارد. پیش‌بینی من این است که تا پایان بهار سال آینده، بازار مسکن باثبات نسبی در حوزه قیمت به‌کار خود ادامه خواهد داد و افزایش‌های اخیر قیمت مسکن نیز مقطعی خواهد بود. به‌عبارت‌دیگر، فعلاً ظرفیت افزایش پایدار قیمت مسکن وجود ندارد؛ چراکه در کنار بالا رفتن بهای این کالا، باید مخاطب و متقاضی خرید هم برای آن وجود داشته باشد درحالی‌که با توجه به رشد میانگین درآمد عمومی جامعه حتی دهک‌های بالای جامعه در سال‌های اخیر، نمی‌توان افزایش سونامی‌گونه و رشد نامتعارف قیمت مسکن را پیش‌بینی کرد. البته، به سنت معمول، هر سال در ماه‌های پایانی، فروشندگان مسکن قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش می‌دهند که امسال نیز این توهم قیمتی مشاهده می‌شود اما این موضوع جدیدی نیست و بعد از یکی دو ‌ماه که تقاضایی برای این قیمت‌ها وجود نداشته باشد به قیمت واقعی بازار برمی‌گردند؛ این اتفاق حتی در سال‌های رکودی اخیر نیز در بازار مسکن مشاهده شده و بدون استثنا در همان اوایل بهار دوباره به قیمت کف بازار برگشته است. بااین‌وجود در شرایط فعلی اگر قیمت پیشنهادی فروشندگان بالا بماند یا قیمت مسکن افزایش یابد، نتیجه‌ای جز قفل‌شدگی معاملات و کاهش مبادلات در این بازار به همراه نخواهد داشت و بازار مسکن هرگز نخواهد توانست وقایع سال‌های 86یا 91را تکرار کند و با جذب سرمایه‌های کلان، شاهد جهش قیمتی باشد. بازار مسکن با بازار دلار و طلا تفاوت اساسی دارد. هرکدام از این بازارها را می‌توان با تزریق هزار میلیارد تومان ظرف چند ساعت متحول کرد اما در حوزه مسکن این اعداد و ارقام نمی‌توانند تأثیر شگرفی بر بازار بگذارند. جدای از این، قیمت مسکن، فنرجمع‌شده‌ای نیست که هر لحظه احتمال رهاشدگی آن وجود داشته باشد و تعادل فعلی حوزه مسکن کشور نیز این مسئله را تأیید می‌کند؛ از همه مهم‌تر طرف تقاضا در بازار مسکن قدرت خرید کلان ندارد که بتواند تحول قیمتی را برتابد.