8سیاست برای نجات بازار اجاره

   وام ودیعه مسکن برای مستأجران

امیر الهی-روزنامه‌نگار

بازار اجاره ایران می‌تواند اصلاح و ساماندهی شود، اما تحقق این مهم، نیازمند جفت‌وجورشدن «اگرهایی» است که در قالب ابزارهای اصلاح بازار اجاره قابل دسته‌بندی است و دولت می‌خواهد در حد توان از این ابزارها بهره بگیرد.
به گزارش همشهری، بازار اجاره قابلیت اصلاح و ساماندهی دارد؛ اگر اطلاعات و آمار حوزه مسکن و اجاره شفاف و تجمیع شود، اگر فعالان بازار ملک قاعده‌مند، شناسنامه‌دار و منتظم شوند، اگر سازوکار معاملات املاک و مستغلات شفاف و قانونمند شود، اگر رقیب متشخصی برای بازار سنتی ظهور کند، اگر تولید و عرضه مسکن ملکی و استیجاری شتاب بگیرد و اگر در کل، یک سیاستگذار بزرگ در قامت دولت، اثبات کند که حواسش به این بازار هست و می‌خواهد این حوزه از زندگی ایرانی را سروسامان بدهد؛ آن‌وقت می‌توان انتظار داشت که متقاضی مصرفی مسکن ناگزیر به تن دادن به آشفته‌بازار نباشد و مستأجر نیز مجبور به پرداخت سودهای کلان بابت سرمایه‌گذاری ملکی موجران نشود.

مکث
پایان ناگزیر بی‌عملی در بازار اجاره
بازار مسکن و اجاره یکی از معدود حوزه‌های اقتصاد ایران است که به سبک و سیاق اقتصادهای آزاد، پیرو سازوکار بازار است و نه در قیمت‌گذاری کالا یعنی خریدوفروش ملک و نه در ارائه خدمات یعنی هزینه اجاره، روی خوشی به مداخلات سیاستگذاری یا قیمت‌گذاری دستوری نشان نمی‌دهد. برای رام کردن این بازار که در قیاس با اغلب حوزه‌های اقتصادی سرکش‌تر است و از قضا یک نیاز اساسی جامعه نیز محسوب می‌شود، باید تمهیداتی اندیشیده شود که در سال‌های اخیر کم‌وبیش و در دولت سیزدهم به‌صورت برجسته و شاخص در حال اندیشیده شدن است! اجرای نهضت ملی مسکن با هدف احداث 4میلیون واحد مسکونی در 4سال برای متقاضیان مسکن اولی و دهک‌های کم‌درآمد، ساماندهی صنف مشاوران املاک و تغییر شیوه محاسبه حق‌الزحمه در معاملات ملکی، اجرای سختگیرانه کد رهگیری برای انواع معاملات بازار املاک و مستغلات، ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای، احداث مسکن متری و توسعه ابزارهای تأمین مالی حوزه مسکن ازجمله اقداماتی است که برخی تا قبل از تابستان اجرایی خواهند شد و می‌توانند برخی اگرهای مطرح شده برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره را رفع‌ورجوع کنند.

نهضت خانه‌سازی ملی
شاخص‌ترین اقدام مسکنی که اجرای درست آن از طریق اصلاح عرضه و تقاضا، بر مناسبات بازار اجاره نیز اثرگذار است. دولت طبق قانون جهش تولید مسکن، برای احداث 4میلیون واحد مسکونی در 4سال برنامه‌ریزی کرده و از این مسیر، بخش عمده خانه‌اولی‌ها و به‌خصوص زوج‌های جوان، اقشار کم‌درآمد و متقاضیان خودمالکی خانه‌دار خواهند شد. البته یکی از چالش‌های اجرای این نهضت، تأمین مالی از طریق تسهیلات بانکی بود که هم به‌واسطه عدم‌همکاری برخی بانک‌ها و هم به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت یا رشد تورم، وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن به‌دنبال استفاده از راهکارهای متنوع تأمین مالی این نهضت هستند. در هفته گذشته، محمد مخبر، معاون اول رئیس‌جمهوری در نشست بررسی تحولات بازار مسکن برای رفع مشکلات اجرایی و رصد و پیگیری پرداخت تسهیلات مسکن، به وزرای راه و شهرسازی و اقتصاد و همچنین متولیان سازمان برنامه‌وبودجه و بانک مرکزی دستور داد تا با تشکیل کمیته اجرایی، آخرین وضعیت پرداخت تسهیلات بانکی به نهضت ملی مسکن و میزان تحقق آن را پایش و به‌صورت هفتگی ارائه کنند.

خانه‌دارشدن تدریجی با مسکن متری
به‌واسطه فاصله نجومی قیمت مسکن با درآمد خانوار و رشد پیوسته تورم در بازار املاک و مستغلات، عملاً خانه‌دارشدن از طریق پس‌انداز، اگر غیرممکن نباشد، بسیار سخت و طاقت‌فرساست؛ چراکه رشد قیمت مسکن به‌مراتب از رشد پس‌انداز خانوارها بیشتر است و به‌مرور زمان، فاصله خانوار با آرزوی خانه‌دار‌شدن بیشتر خواهد شد. یکی از راهکارهای مطرح‌شده برای اصلاح این وضعیت، فراهم‌سازی خرید متری مسکن برای خانوارهاست که می‌تواند قدرت خرید پس‌اندازها را در بازار مسکن حفظ کند. بعد از چندین سال، تئوری احداث مسکن متری در دولت سیزدهم و توسط شهرداری تهران به حقیقت می‌پیوندد. به‌گفته علیرضا زاکانی، شهردار تهران، طرح مسکن متری با هدف جذب نقدینگی برای رونق صنعت ساخت و حفظ سرمایه شهروندان راه‌اندازی خواهد شد.
  
ساماندهی حق‌الزحمه مشاوران املاک
در بسته وزارت راه و شهرسازی که در سال گذشته به تصویب دولت نیز رسید، مقرر شد ضمن انتقال سامانه کد رهگیری به این وزارتخانه، ساماندهی مشاوران املاک با صدور کارت فعالیت و اصلاح فرمول محاسبه حق‌الزحمه آنها نیز در دستور کار قرار گیرد. با نهایی‌شدن این اصلاحات، حق‌الزحمه بنگاه‌های مشاور املاک که در شرایط فعلی یکی از متهمان قیمت‌سازی در بازار هستند، تغییر پیدا کرده و به‌جای درصدی از ارزش معامله یا مبلغ رهن و اجاره به مبلغی ثابت به‌اضافه درصدی از ارزش معامله طبق تقویم املاک تغییر می‌کند. با این اتفاق، عملاً ارتباط سود و زیان مشاوران املاک از افزایش یا کاهش قیمت معامله قطع می‌شود و امکان تبانی در این صنف برای قیمت‌سازی‌ مرتفع خواهد شد. گام نخست اجرای این سیاست با الزامی و رایگان شدن کد رهگیری معاملات املاک برداشته شده و با انتشار قیمت‌های مبنای معاملات مسکن، کاملاً اجرا خواهد شد.

بازنگری مبلغ و نرخ سود وام مسکن
نرخ بهره بانکی در بهمن‌ماه سال قبل از سوی شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرد و به‌تبع این اتفاق نرخ سود تسهیلات مشارکتی بانک‌ها نیز از 18درصد که شامل حال نهضت ملی مسکن نیز می‌شد، به 23درصد رسید. از سوی دیگر به‌واسطه جهش‌های متوالی قیمت مسکن در سال‌های اخیر، قدرت اثرگذاری تسهیلات مسکن در اغلب مناطق شهری تناسبی با ارزش مسکن ندارد و قادر به گره‌گشایی از کار خریداران مصرفی مسکن نیست؛ بر همین اساس در نشست اخیر بررسی تحولات بازار مسکن، معاون اول رئیس‌جمهوری دستور داد بازنگری در میزان و نرخ سود تسهیلات مسکن به‌فوریت پیشنهادهای عملیاتی با هماهنگی بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان برنامه‌وبودجه و صندوق توسعه ملی جمع‌بندی شده و جهت تصویب نهایی به شورای پول و اعتبار ارائه شود.

مالیات بر معاملات دلالی مسکن
قیام علیه معاملات دلالی و کوتاه‌مدت مسکن، یک اقدام دیگر در مسیر کنترل بازار مسکن و اجاره است که به‌تازگی در دستور کار دولت قرار گرفته و وزارت راه و شهرسازی نیز در اسرع‌وقت لایحه مرتبط با آن را برای ارائه به مجلس تدوین کرده است. هدف از این سیاست، جلوگیری و کنترل سوداگری در بخش مسکن است و براساس آن مقرر شده از سود اتفاقی معاملات مسکن که در بازه زمانی یک تا 5سال انجام می‌شود، مالیات قابل‌توجه اخذ شود. متولیان امر امیدوارند تبدیل این لایحه به قانون و اجرای آن تا پیش از تابستان عملی شود. از یکی، دو‌ماه دیگر، اگر لایحه دولت برای دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن به تصویب مجلس برسد، سود ناشی از این معاملات به‌صورت پلکانی مشمول مالیات می‌شود و سوداگران کوتاه‌مدت مسکن باید تا 60درصد سود خود را به‌عنوان مالیات بپردازند.

انتظام‌بخشی با کد رهگیری رایگان
یکی از ابزارهایی که از سال گذشته از سوی وزارت راه و شهرسازی در بسته ساماندهی بازار مسکن گنجانده شد، انتقال سامانه کد رهگیری از زیرمجموعه وزارت صنعت به وزارت راه و مهیاکردن دسترسی عامه مردم برای استفاده از خدمات این سامانه به‌صورت رایگان بود. این تکلیف قانونی در ماده 18قانون جهش تولید مسکن و با هدف رصد و نظارت بر بازار مسکن، برای وزارت راه و شهرسازی تعیین شده و در هفته گذشته تحت عنوان «سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و ثبت قرارداد» به‌عنوان زیرمجموعه سامانه ملی املاک و اسکان به نشانی https://srem.sedrehgroup.ir رونمایی شد. این سامانه به‌صورت آزمایشی برای ثبت قراردادهای اجاره استان یزد فعال شده و قرار است به‌زودی به‌صورت ملی و برای ثبت همه معاملات حوزه املاک و مستغلات مورداستفاده قرار گیرد.

مالیات بر خانه‌های خالی
تیرماه 1394بود که مجلس در جریان تصویب اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، خانه‌های خالی را مشمول پرداخت مالیات کرد و وزارت راه و شهرسازی مکلف شد سامانه ملی املاک و اسکان را برای شناسایی این خانه‌ها راه‌اندازی کند. این ماجرا تا سال 1399به طول انجامید و عملاً در سال 1400مقدمات محاسبه و وصول مالیات از خانه‌ها فراهم آمد. هرچند در این سال کارنامه وصول مالیات از خانه‌های خالی قابل دفاع نبود و به‌واسطه نقص در اطلاعات حوزه مسکن، عملاً سازمان امور مالیاتی نتوانست مالیات مقرر در قانون بودجه را وصول کند. حالا اما درنتیجه اقدامات راه‌اندازی سامانه جدید کد رهگیری شده، می‌توان امیدوار بود که خانه‌های خالی با قاطعیت شناخته شده و با ابزار مالیاتی به بازار روانه شوند.

   وام ودیعه مسکن برای مستأجران
پرداخت وام ودیعه مسکن از سال 1399 و در دوره شیوع کرونا در دستور کار دولت قرار گرفت و سال‌های 1400 و 1401 نیز پرداخت شد. از قرار معلوم، این سنت در سال‌جاری نیز ادامه خواهد داشت و طبق دستور رئیس‌جمهوری، رقم آن برای واجدان شرایط افزایش خواهد یافت. احمد دنیامالی، عضو کمیسیون عمران مجلس از دستور رئیس‌جمهوری برای افزایش وام مستأجران خبر داده و گفته است: در جلسه اخیر شورای‌عالی مسکن که با حضور رئیس‌جمهوری برگزار شد، وزیر راه و شهرسازی اقداماتی را در قالب بسته حمایت از مستأجران مطرح کرد و با توجه به دستور رئیس‌جمهوری حمایت از مستأجران از طریق سرعت بخشیدن به ارائه تسهیلات و افزایش سقف آن برای مستأجران و تدوین بسته حمایتی از مستأجران در دستور کار شورای‌عالی مسکن قرار دارد.