رکود و کاهش قیمت در بازار مسکن

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از 2 اتفاق مهم در بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد؛ نخستین اتفاق، منتفی شدن سیگنال خروج این بازار از رکود است که ‌ماه گذشته با جهش 41.6درصدی معاملات قوت گرفته بود و اتفاق دوم، استمرار تخلیه حباب قیمتی مسکن با رشد نکردن همپای نرخ تورم مصرف‌کننده است که در نهایت به افول ارزش واقعی مسکن در شهر تهران منجر خواهد شد.
به گزارش همشهری، اطلاعات منتشر شده از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه 1400نشان می‌دهد که در این ماه، تعداد معاملات در این بازار 29.8درصد نسبت به‌ ماه قبل و 36.8درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل کاهش پیدا کرده است. همزمان در شرایطی که نرخ تورم ماهانه مصرف‌کننده در مهرماه به 3.7درصد رسیده، رشد ماهانه قیمت مسکن منفی 0.2درصد ثبت شده که از عقب‌ماندگی 3.9درصدی قیمت مسکن از تورم مصرف‌کننده حکایت دارد. همچنین در مهر ماه با وجود اینکه تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده 39.2درصد ثبت شده، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن فقط 18.4درصد بوده و از این منظر نیز ارزش واقعی مسکن با کاهش 20.8درصدی در مقایسه با تورم عمومی مواجه شده است.

تحولات مهر ماهی مسکن تهران
براساس آمارهای بانک مرکزی در مهر ماه سال 1400، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 5هزار و 471واحد مسکونی رسید که نسبت به ‌ماه قبل 29.8 و نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل 36.8درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در ‌ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 31میلیون و 631هزار تومان بوده که نسبت به‌ماه قبل 0.2درصد کاهش و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل 18.4درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در این‌ ماه از کاهش 4درصدی سهم واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت از کل معاملات نسبت به مهر سال قبل حکایت دارد که از جمله دلایل آن، کاهش تولید مسکن و همچنین افت رغبت متقاضیان برای خرید واحدهای این رده سنی است که اصولاً قیمت بالاتری نیز دارند.  براساس آمارها، در مقابل کاهش سهم واحدهای نوسازی و تا 5سال ساخت، به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های «6‌تا‌10»، «11‌تا‌15» و «بیش از 20 سال» افزوده شده است. از سوی دیگر بررسی معاملات مسکن تهران براساس مناطق مختلف شهر تهران نیز حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، همچنان منطقه 5 با سهم 14.5درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده و مناطق 2 و 10 نیز به‌ترتیب با اختصاص سهم‌های 9.9 و 9.2درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
درمجموع 73.7درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مهرماه سال 1400مربوط به 10منطقه شهر (به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 10، 4، 7، 8، 14، 15، 1 و 11) بوده و 12منطقه باقیمانده 26.3درصد از کل تعداد معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند.

تحولات قیمت مسکن تهران
در مهرماه سال 1400، در حالی متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی به 31میلیون و 631هزار تومان رسیده که در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 69 میلیون و 670هزار تومان در منطقه یک بوده است و در مقابل کمترین متوسط قیمت معادل 15میلیون و 144هزار تومان در منطقه 18ثبت شده است. از سوی دیگر، بررسی معاملات برحسب قیمت یک مترمربع زیربنا در مهر ماه نیز حاکی از آن است که 60درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت میانگین شهر معامله شده‌اند.
در این میان بررسی معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نیز نشان می‌دهد که در مجموع 57.4درصد از کل معاملات این ‌ماه به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع اختصاص داشته است. نکته دیگر اینکه در مهرماه سال 1400، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در مجموع حدود 49.5درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 2میلیارد تومان اختصاص داشته است.

آژیر خطر در بازار اجاره
آمارهای بانک مرکزی در ماه‌های اخیر برای چند بار ورود مسکن به فاز تخلیه حباب قیمتی را تأیید می‌کند و در مهر ماه نیز ارزش مسکن در مقایسه با تورم ماهانه مصرف‌کننده 3.9درصد و در مقایسه با تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده 20.8درصد کمتر رشد کرده است؛ اما در همین شرایط که می‌تواند به دوره افول ارزش واقعی مسکن و حرکت این بازار سمت قیمت‌های معتدل و واقعی‌تر تعبیر شود، شاخص اجاره‌بهای مسکونی همچنان تحت‌تأثیر تورم انباشته مسکن، همچنان با افزایش سرسام‌آور روبه‌روست. براساس آخرین آمارهای بانک مرکزی، در مهر امسال و در شرایطی که فصل جابه‌جایی مسکن به اتمام رسیده، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 48.4درصد نسبت به مهر سال قبل رشد کرده و این میزان در کل مناطق شهری 51.3درصد بوده است. مشاوران املاک با اشاره به اینکه مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید اجباری قراردادهای اجاره با نرخ مشخص، قیمت اجاره در بخش قابل‌توجهی از قراردادهای جاری بازار را تحت‌تأثیر قرار داده است، می‌گویند در این شرایط، بخش زیادی از رشد شاخص اجاره به قراردادهایی اختصاص دارد که جدید هستند یا فارغ از نرخ ستاد مقابله با کرونا با نرخ‌های توافقی و بالا تمدید شده‌اند؛ ازاین‌رو می‌توان انتظار داشت با اتمام شرایط کرونا و ورود قراردادهای اجباری به چرخه بازار، شاخص اجاره دوباره با یک جهش مواجه شود و این روند تا زمان متناسب شدن قیمت اجاره با ارزش مسکن ادامه پیدا کند.