سهم فیل‌ها از بازار مسکن

سهم واحدهای مسکونی فاقد مقاومت لازم در برابر سیل و زلزله‌های با شدت بالا در ایران بالاست؛ بناهایی که حتی مقدماتی‌ترین اصول مهندسی نیز در آنها رعایت نشده و بدون اسکلت بتنی یا فولادی احداث شده‌اند. این ساختمان‌ها، فیل‌های بازار مسکن هستند که مرده و زنده آنها یک قیمت است و ارزش آنها چندان فراتر از قدرالسهم زمین‌شان نیست. البته بخش عمده این واحدها در مناطق شهری، قبل از ایجاد نظام ‌مهندسی و الزامی شدن مقررات ساختمان ساخته شده و عمدتا در حال پیوستن به جرگه کلنگی‌ها هستند؛ اما در مناطق روستایی و شهرهای محروم، همچنان احداث این نوع بناها به‌خاطر هزینه پایین ساخت، مرسوم است.
به‌گزارش همشهری، آخرین آمارهای مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی حاکی از آن است که حدود 10میلیون واحد از مجموع 23میلیون واحد مسکونی دارای سکنه در ایران، فاقد اسکلت هستند و به‌صورت دیوار باربر احداث شده‌اند. تفسیر این اطلاعات از منظر مقاومت بنا، این است که 43.5درصد از کل مسکن مورد استفاده در ایران و همین میزان از جمعیت کشور که در این واحدها سکونت دارند در مقابل بلایای طبیعی با شدت بالا به‌خصوص سیل و زلزله شدید آسیب‌پذیرند. 

عوامل بروز فقر ایمنی در مسکن
بخش عمده بناهای فاقد اسکلت در مناطق شهری، قبل از دهه80 و عمدتا پیش از ایجاد نظام ‌مهندسی در سال76 و تدوین و الزامی شدن اجرای مقررات ملی ساختمان احداث شده‌اند و اکنون 20سال یا بیشتر از عمر آنها می‌گذرد. حجت عباسی، کارشناس عمران به همشهری می‌گوید: بناهای فاقد اسکلت که حداقل تاب‌آوری را در مقابل بلایای طبیعی، به‌خصوص زلزله دارند، عمدتا واحدهای کمتر از 3‌طبقه هستند که تا 20سال پیش به‌دلیل فقر دانش مهندسی در جامعه و تمایل به ارزان‌سازی و بساز بفروشی احداث شده‌اند. عباسی با اشاره به اینکه ساخت این بناها همچنان در مناطق روستایی و شهرهای کوچک و محروم رایج است، می‌افزاید: در مناطقی که بنیاد مسکن ابتکار عمل را به‌دست دارد، برای این نوع بناها، پروانه ساخت صادر نمی‌شود، اما در مناطق دیگر به‌واسطه فقر اقتصادی، مقررات ملی ساختمان با اغماض اجرا می‌شود و حتی برای دور زدن شرط تاب‌آوری بنا برای اعطای مجوز برق و گاز نیز فقط نقشه مقاوم‌سازی بنا در پرونده درج می‌شود و عملا بنا بدون مقاوم‌سازی سکونت‌پذیر می‌شود. این کارشناس عمران، واحدهای مسکونی فاقد اسکلت و نامقاوم را فیل‌های بازار مسکن می‌داند که زنده و مرده آنها یک قیمت دارد و مثل فیل که فقط عاجش قیمت دارد، ارزش فروش این بناها هم چندان فراتر از قدرالسهم زمین و قیمت ضایعات آنها نیست.

وضعیت تاب‌آوری مسکن کشور
علی بیت‌اللهی، رئیس بخش زلزله مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با اشاره به آمارهای مربوط به وضعیت مسکن موجود در کشور از نظر مقاومت بنا، می‌گوید: اینکه در کشور حدود ۱۰میلیون واحد مسکونی فاقد اسکلت است به این معناست که حدود ۳۵میلیون نفر از جمعیت کشور در واحدهایی به ‌سر می‌برند که فاقد مقاومت لازم در برابر سیل و زلزله‌های با شدت بالاست و به همین واسطه شاهدیم که با رگبارها و بارندگی‌های شدید، بسیاری از شهرهای کشور دچار آب‌ماندگی، آبگرفتگی و رواناب و سیلاب می‌شوند و حتی در دشت‌های کشاورزی و مراکز شهری نیز مشکلات عدیده‌ای را شاهد هستیم. بیت‌اللهی در گفت‌وگو با پایگاه خبری وزارت راه می‌افزاید: خسارت‌های وارده در مخاطرات گوناگون نشان می‌دهد که کشور آسیب‌پذیری بالایی در برابر مخاطرات دارد؛ ازاین‌رو با توجه به اصل اندازه‌گیری، تاب‌آوری یعنی آسیب‌پذیری کم و سرعت بازگشت به حالت قبل از بحران، می‌توان گفت؛ ایران تاب‌آوری پایینی دارد و باید در این زمینه بسیار کار شود. به‌گفته او، درخصوص تاب‌آوری در دهه‌های گذشته کارهای خوبی انجام شده، اما وضعیت از نظر تاب‌آوری در برابر حوادث و سوانح، همچنان نامناسب است.

راهکار کدام است؛ مقاوم‌سازی یا نوسازی
کیفیت پایین ساخت‌وساز در دهه‌های گذشته از یک‌سو و حاشیه سود بالا برای ساخت‌وساز باعث شده تا اغلب بناهای مسکونی فاقد اسکلت، هرگز از میانسالی فراتر نروند و سریعا به ملک کلنگی تبدیل شوند. در این شرایط، عملا بخش قابل‌توجهی از تولید سالانه مسکن در کشور به‌واسطه ضریب تخریب بالا، صرف جایگزینی بناهای قبلی می‌شود و به افزایش عرضه مسکن منجر نمی‌شود. عباسی، کارشناس عمران دلیل این ماجرا را هزینه بسیار بالای مقاوم‌سازی در واحدهای قدیمی‌ساز و فاقد اسکلت می‌داند و می‌گوید: در بناهای فاقد اسکلت 2 و 3طبقه، اگر اصول اولیه ساخت‌وساز یعنی کلاف‌بندی سازه و استفاده از ستون‌های اصلی رعایت شود، هزینه ساخت 5تا 10درصد افزایش می‌یابد و درصورت رعایت همه الزامات اسکلت‌بندی، هزینه ساخت نهایتا 15 تا 20درصد بالاتر خواهد رفت اما در کشورها، اغلب بناهای فاقد اسکلت فاقد کلاف‌بندی هستند و همین مسئله هزینه مقاوم‌سازی آنها را چند برابر می‌کند. عباسی معتقد است: با توجه به هزینه بسیار بالای مقاوم‌سازی بناهای فاقد اسکلت و کلاف‌بندی، صرفه اقتصادی در این است که این بناها برای افزایش تاب‌آوری کلا تخریب و از نو بنا شوند. او می‌گوید: وجود ساختمان‌های فاقد اسکلت در جغرافیای مسکن ایران باعث شده تا میانگین عمر ساختمان مسکونی در کشور به 50سال نیز نرسد؛ درحالی‌که رعایت همه الزامات مهندسی در ساخت‌وساز و رعایت دوره‌های نگهداری و ترمیم می‌تواند عمر بنا را به 100سال و حتی در نمونه‌های صنعتی به بیش از 100سال افزایش دهد. عباسی با اشاره به اینکه سهم صنعتی‌سازی‌ از تولید مسکن ایران از 5درصد فراتر نمی‌رود، اظهار می‌کند: استفاده از مصالح غیراستاندارد و غیرمرغوب در ساخت‌وسازهای غیرحرفه‌ای به‌خصوص در حوزه لوازم و تجهیزات زیرکار و اصلی ساختمان، باعث می‌شود حتی با حذف ساختمان‌های فاقد اسکلت و غیرمقاوم، همچنان عمر ساختمان‌های مسکونی در ایران پایین بماند و در آینده با ساختمان‌های نسبتا مقاوم اما نامناسب برای سکونت مواجه شویم؛ ازاین‌رو اجرای کامل مبحث22 مقررات ملی ساختمان ضرورتی است که باید در دستور کار قرار بگیرد.