مسکن استیجاری یک ضرورت اجتماعی

محمد سرابی/ خبر‌نگار
مشـکل قیمت‌های زیاد مسکن با وجود تمام طرح‌های اقتصادی و اجرایی ارگان‌های گوناگون، هیچگاه حل نشده و حتی از شدت فشار آن بر مخارج خانواده‌ها هم کاسته نشده است. در چند دهه گذشته پروژه‌های بزرگ تولید مسکن که برای کاهش قیمت خرید و اجاره در شهر‌ها اجرا شدند به نتیجه نرسیدند و قیمت‌ها با هر تنش اقتصادی افزایش ناگهانی پیدا می‌کند. پروژه‌های ساختمان‌سازی‌  هم نتوانستند بر این بحران تأثیر بگذارند و تنها ساختمان‌هایی به حاشیه شهر‌ها اضافه کردند که خود نیازمند زیرساخت‌ها و خدمات دیگری هستند.  از مدتی قبل طرح مسکن استیجاری از سوی شهرداری مطرح شد و دولت نیز به آن روی خوش نشان داد. براساس این طرح شهرداری در اراضی‌ای که در اختیار دارد یا در بافت‌های فرسوده شهری که باید بازآفرینی شود مجموعه‌های مسکونی می‌سازد اما به جای فروش یا واگذاری، آنها را برای مدتی محدود اجاره می‌دهد. این مستأجران پس از پایان مدت مقرر، خانه‌ها را به مستأجران بعدی که نیازمند مسکن هستند می‌سپارند. ساخت این نوع مجتمع‌های مسکونی در برخی کشور‌ها آزمایش شده است و اغلب آنها با اجاره‌بهای کمتر از قیمت بازار به طبقات محروم اختصاص می‌یابد تا در مدت سکونت در این خانه، بتوانند توان مالی لازم برای تامین سرپناه مناسب خود را به‌دست بیاورند. با وجود اینکه طرح مسکن استیجاری در ابتدا با استقبال کارشناسان روبه‌رو شد، نظرات مخالفی نیز مطرح شده است که اجرای آن را خارج از وظایف شهرداری می‌دانند.



یکی از روش‌های تامین منابع پایدار مالی این است که شهرداری زمین‌هایش را تبدیل به مسکن کند و از آنها اجاره دریافت کند. البته تا حالا این کار اجرا نشده و حتی از خانه‌هایی که متعلق به شهرداری است و در اختیار دیگر نهادها قرار داشت اجاره دریافت نمی‌شد. در سال‌های قبل درباره ساخت میادین میوه و تره‌بار همین اتفاق افتاد. شهرداری وظایف جهادکشاورزی و بازرگانی را ندارد ولی الان کارکرد مفیدی پیدا کرده است و از شمال شهر تا جنوب شهر از بازار‌های میوه‌ و ‌تره‌بار استقبال می‌شود و در تنظیم قیمت هم نقش دارد. الان می‌گویند در برخی از بافت‌های فرسوده، به‌دلیل شرایط نامناسب؛ قیمت زمین خیلی کم شده است. شهرداری می‌تواند این مناطق را احیا کند و از این راه صاحب ثروت و درآمد پایدار شود. البته باید مراقبت کرد که سازمان‌ها و نهاد‌ها در این ساخت‌وساز‌ها سهم پیدا نکنند وگرنه به هدف خود نمی‌رسد. این طرح باید بتواند ارزش افزوده ایجاد کند و آورده‌ای برای شهرداری داشته باشد.البته اگر شهرداری بتواند در بافت‌های فرسوده ارزش افزوده ایجاد کند.



ساخت مسکن استیجاری همان مسکن اجتماعی (social housing) است که در کشورهای مختلف بعد از جنگ جهانی دوم شروع شد. همان موقع هم شهرداری‌ها مسئولیت این کار را به‌عهده گرفتند و هیچ‌گاه دولت‌ها و مخصوصا دولت‌های مرکزی درگیر ساخت‌وساز و درگیر بحث مسکن به‌طور مستقیم نبودند. در واقع شهرداری‌ها به‌طور مستقیم برای ساخت مسکن فعالیت می‌کردند. مثلا در انگلستان با عنوان خانه شهرداری و در فرانسه با عنوان مسکن اجتماعی مطرح شد. در این کشورها هم در آغاز به‌صورت مسکن استیجاری بود. در واقع دولت در بحث مسکن، تامین مالی می‌کرد. شهرداری‌ها‌ خانه‌ها را می‌ساختند و در اختیار کسانی قرار می‌دادند که در بازار امکان تامین مسکن را نداشتند. البته مدل‌هایی برای شناسایی وجود داشت. حالا بحث مسکن استیجاری که مطرح شده، همان مسکن اجتماعی است که پیشینه آن به غرب برمی‌گردد. شهرداری‌ها در کشورمان سابقه این کار را ندارند. البته می‌توانم تصور کنم که اگر تجربه شهرداری‌های دیگر کشورها را لحاظ کرده و کم‌کم ورود کنند، ممکن است کمک کند. اما اگر شهرداری‌ها وارد شدند، در آن صورت باز باید افرادی که استحقاق دریافت دارند، فقط از طریق سازمان‌های اجتماعی مشخص شوند. در واقع با چنین سازوکاری هیچ «صف» جدیدی نباید ایجاد شود. هر صف تازه به‌معنای دریافت و توزیع رانت خواهد بود. همین سازمان‌های خدمات اجتماعی مثل سازمان بهزیستی و کمیته امداد باید افراد نیازمند را معرفی کند. بنابراین صف جدیدی نباید ایجاد شود. ورود شهرداری‌ها می‌تواند خوب باشد. اما در الگوی تازه‌ای که در کشورهای توسعه یافته در حال اجراست، شهرداری‌ها بخشی از هزینه‌های دریافت پروانه را به مسکن اجتماعی اختصاص می‌دهند. به این معنی که سازنده پس از ساخت مجموعه واحد مسکونی، به جای پرداخت عوارض به شهرداری، بخشی را به مسکن استیجاری اختصاص می‌دهد و افراد مستحق توسط نهادهای اجتماعی تعیین می‌شود. باید از این تجربه استفاده کنیم. الان ذوق و شوقی در دولت ایجاد شده‌است تا وارد ساخت‌وساز شود. به‌محض اینکه چنین اتفاقی بیفتد، «صف» تازه‌ای تشکیل می‌شود. هر جا هم که «صف» تشکیل شود، تولید و توزیع رانت صورت می‌گیرد. چرا که اگر قیمت براساس عرضه و تقاضا و بازار باشد، «صفی» تشکیل نمی‌شود. بنابراین باید به سمت نهادهای اجتماعی پیش رفت. همچنین نباید انتظار داشته باشیم که با ساخت مسکن‌های استیجاری یا همان اجتماعی، قیمت مسکن در کشور کاهش یابد. ماجرای مسکن اجتماعی برای گروه‌های کم درآمد است. قیمت‌ها در بازار مسکن تابع اقتصاد کلان است. وقتی که قیمت طلا و ارز افزایش می‌یابد، قیمت مسکن هم افزایش می‌یابد. مثل کالاهای کشاورزی یا هرکالای دیگر. این تصور که تولید مسکن اجتماعی باعث کاهش قیمت‌ها می‌شود اشتباه است. کاهش قیمت مسکن تحت‌تأثیر نظام‌های کنترل تورم قرار خواهد گرفت.




ساخت مسکن استیجاری که اخیرا توسط شهرداری تهران مطرح شده مسئله قابل تأملی است که می‌تواند از ابعاد مختلف مورد بررسی قرار بگیرد. با توجه به اینکه مشکل خرید و اجاره مسکن بخش زیادی از هزینه‌های خانوار را به‌خود اختصاص داده و ممکن است جلب توجه کند، باید به آن نگاه کاملا کارشناسی داشت و پیامدهای آن را مورد توجه قرار داد.
نکته نخست این است که مشکل شهروندان ما در درجه اول اشتغال است. درصورتی که به شکل صحیح اجرا شود هرکسی در نزدیکی محل اشتغال خود و با استفاده از درآمد آن ساکن خواهد شد. در ابتدای انقلاب اسلامی نیز با این موضوع روبه‌رو بودیم. مرحوم آیت‌الله خسروشاهی که در این زمینه مسئولیتی داشتند در رسانه‌ها مصاحبه می‌کردند و می‌گفتند که مشکل مسکن را 3ماهه و 6‌ماهه حل می‌کنیم. رسانه‌ها که در اختیار جریان چپ بود این دیدگاه را تیتر اصلی می‌کردند و انتظار کاذب به‌وجود می‌آمد. پاسخ من به ایشان و جریانی که این دیدگاه را در رسانه‌هایشان منتشر می‌کردند این بود که چنین تصوری زمینه مهاجرت را - به امید اینکه در تهران صاحب مسکن می‌شوند- به‌شدت زیاد می‌کند. من تأکید داشتم که عرضه مسکن باید در کنار اشتغال دیده شود. اکنون هم نباید با هیچ طرحی زمینه مهاجرت بیشتر را فراهم کرد.
نکته دوم این است که شهرداری تهران بیش از 50هزار میلیارد تومان بدهی دارد و نتوانسته است این بدهی را به پیمانکاران و بانک‌ها پرداخت کند. پس از چه محلی می‌خواهد هزینه این پروژه را تامین کند. ظاهرا به‌نظر می‌رسد شهرداری از محل زمین‌هایی که در اختیار دارد این پروژه را اجرا خواهد کرد و برای ساخت آن از هزینه برخی عوارض و پروانه‌های خود صرف‌نظر می‌کند. این کار به معنی رقابت با بخش خصوصی ولی با امکانات عمومی خواهد بود. خصوصا که اکنون بخش خصوصی هم با چالش‌های جدی روبه‌رو است آیا این برنامه در راستای منافع ملی است؟
نکته‌ سوم که باید به آن توجه کرد بحثی است که از ابتدای انقلاب هم مطرح شده است که سیاست راهبردی مدیریت کلانشهر تهران باید تمرکززدایی باشد. هر اقدامی که جاذبه‌هایی برای تمرکز بیشتر اقتصادی و سیاسی در پایتخت ایجاد کند در راستای منافع ملی نیست. تا وقتی که توزیع امکانات در تمام استان‌ها انجام نشده باشد راهکار قطعی دیگری برای بحران‌های اقتصادی و اجتماعی نخواهیم داشت.
نکته چهارم اگر چنین پروژه‌ای توجیه فنی - اقتصادی و اجتماعی داشته باشد چرا نهادهای ذیربط که مسئولیت مسکن را بر عهده دارند آن را تقبل و اجرا نکنند؟
نکته پنجم در شرایط کنونی باید توجه داشته باشیم یک‌بار دیگر ایده «مسکن مهر» که بدون هیچ‌گونه توجیه فنی - اقتصادی هزینه‌های سنگینی بر کشور تحمیل کرد بار دیگر تکرار نشود.
نکته ششم ایده این پروژه در برخی کشورهای توسعه یافته و حتی در حال توسعه توسط دولت‌ها با همکاری و تسهیلات بانک‌ها در چارچوب برنامه‌های راهبردی ملی صورت می‌گیرد و نتیجه بخش هم بوده است. آیا در شرایط کنونی و در ساختار مدیریت کنونی اجرای چنین ایده‌ای امکان‌پذیر است؟



درباره ایده مسکن استیجاری باید دقت کنیم که برای یک نیاز خاص، نگاه کلان راهبردی را نقض نکنیم. تصور می‌کنم مسائل فراوان دیگری هم در بررسی‌های کارشناسی بیشتر یافت می‌شود که قطعا مدیریت محترم شهرداری و شورای محترم شهر به آن توجه لازم را معمول می‌دارد.
این سرفصلی که درباره مسکن استیجاری باز شده، نه در تکالیف ذاتی شهرداری است و نه قابل انجام. شهرداری تهران هم ماموریت مستقیمی برای کنترل نظام قیمتی بازار مسکن ندارد. در حوزه بازار مسکن بخش مهمی از قیمت‌ها در اختیار نظام عرضه و تقاضاست تا خود به یک نقطه تعادل برسد و اگر تکالیفی هم برعهده دولت باشد از طریق وزارت مسکن اعمال می‌شود. شهرداری‌ها نهاد‌هایی اجتماعی هستند که در زمینه زندگی شهروندی فعالیت می‌کنند. بعد از استقرار شهروندان در یک محدوده جغرافیایی، تکالیفی برعهده شهرداری‌هاست که قانونا باید انجام دهند.
یکی از دلایلی که برای دخالت شهرداری‌ها در تولید مسکن به ذهن می‌آید این است که برخی شهرداری‌ها زمین‌های شهری را در اختیار دارند و همین دارایی‌ باعث طمع برخی از فعالان زمین و مسکن شده است. تصور می‌کنند با چنین ظرفیت‌هایی می‌توانند دربازار زمین و مسکن نقش ایفا کنند؛ درحالی‌که این زمین‌ها بیشتر با هدف «پرداخت معوض» در پروژه‌های شهری تعریف شده است. وقتی پروژه‌هایی در شهر ایجاد می‌شود، شهرداری باید زمین‌های اشخاص و سازمان‌ها را تملک کند. به‌دلیل محدودیت‌های بودجه این زمین‌ها به‌صورت معوض در اختیار مالکان قرار می‌گیرد. البته در چند دهه اخیر تعداد این زمین‌ها کاهش پیدا کرده و شهرداری‌ها هم چندان ظرفیت‌ «غیرمنقول» در اختیار ندارند که حتی تکالیف و برنامه‌های قبلی را اجرا کنند.
شهرداری هم نمی‌تواند این تکلیف را عهده‌دار شود، جزو وظایف آن نیست و در مقام عمل هم نمی‌تواند اتفاق بیفتد. ما باید بیشتر به این فکر کنیم که یک اقتصاد سالم در بخش مسکن مدیریت شود. حتی باور من این است که با توجه به سهم 15درصدی دولت در بازار مسکن و سهم 85درصدی بازار عرضه و تقاضا؛ نه‌تنها شهرداری بلکه دولت ‌هم نمی‌تواند با حضور در بخش ساخت‌وساز مسکن نقش مؤثری در کنترل قیمت‌ اجاره یا خرید داشته باشد.
سهم بزرگی از اقتصاد مسکن خارج از معادلات دولت رقم می‌خورد. با سقف 15درصدی نمی‌شود در اقتصاد صددرصدی کار مؤثری انجام داد.
اینجا موضوع بافت‌های فرسوده هم مطرح است. در شهر تهران لکه‌ها و فضا‌هایی که بافت فرسوده باشند زیاد داریم اما خود این ساختمان‌ها مالکانی دارند که اگر چنانچه شهرداری بخواهد وارد این کار شود باید بعد از بازآفرینی خانه‌ها را دوباره به مالکانی بدهد که در این مدت جایی را برای سکونت اجاره کرده بودند. برای باز‌آفرینی باید بعضی از امتیازاتی را که در اختیار شهرداری وجود دارد در اختیار بخش خصوصی قرار داد که این بخش خصوصی با مشارکت کسانی که مالک همان بافت‌های فرسوده هستند پروژه‌ای را تعریف کنند. در این‌صورت، در قبال تجمیع‌هایی که صورت می‌گیرد و طبقات اضافه‌ای که بابت تجمیع داده می‌شود، عرصه‌ای که برای فضای مشاع شهری و مخصوصا فضای سبز آزاد می‌شود.
شاید گفته شود در کشور‌های دیگر شهرداری‌ها مسکن استیجاری می‌سازند. به دو دلیل این کار قابل
الگو برداری نیست. بعضی از این کشور‌ها الگوی نظام مسکن سوسیالیستی دارند که انطباقی با اقتصاد مسکن ما ندارد. در برخی از کشور‌های دیگر حوزه کار شهرداری‌ها آنقدر گسترده است که شامل وظایف وزارت مسکن هم می‌شود و دولت ماموریتی در مسکن ندارد. در این شرایط می‌شود تکالیفی را برای شهرداری‌ها درباره ساخت مسکن تعریف کرد. اما اگر ما این روند را دنبال کنیم دچار بحران و بن‌بست خواهیم شد.