اقدامات وزارت راه ‌و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن

پیرو انتشار مطلبی در تیتر نخست روزنامه همشهری با عنوان «بازار اجاره در انتظار ضابطه» به تاریخ 1401/03/23، طبق ماده23 قانون مطبوعات توضیحات زیر برای انتشار ارسال می‌شود. خواهشمند است طبق قانون ذکر شده دستور فرمایید تا مطالب ارائه شده زیر با تیتر مشخص شده به‌منظور تنویر افکار عمومی منتشر شود.
در گزارش همشهری، یک‌طرفه بودن بازار اجاره و بی‌پناهی متقاضیان و همچنین قیمت‌گذاری بی‌قاعده در بازار مسکن مورد نقد و بررسی قرار گرفته بود که وزارت راه در واکنش به آن، تحولات کلان اقتصاد را مقصر دانسته است. فارغ از اینکه آزادی عمل بازار مسکن و اجاره در اقتصاد دستوری ایران پذیرفتنی نیست و در شرایطی که دستمزد، قیمت کالاهای اساسی، انرژی، هزینه خدمات و... به‌صورت یارانه‌ای و دستوری تعیین می‌شود، نمی‌توان به آزادی اقتصاد فقط در بازار مسکن اعتقاد داشت؛ این نکته باید یادآوری شود که در گزارش همشهری، نسبت به ضابطه‌مند نبودن بازارهای مسکن و اجاره انتقاد شده بود که اکنون در مصوبه سران قوا و طرح دوفوریتی مجلس نسبت به اصلاح این نقیصه اقدام شده است.
متن پاسخ وزارت راه به گزارش همشهری با عنوان «بازار اجاره در انتظار ضابطه» را در ادامه می‌خوانید.
براساس تحلیل‌های معاونت مسکن و ساختمان، بخش مسکن ازجمله زیر بخش‌های اقتصاد کلان است که تابع تغییر و تحولات اقتصادی کشور بوده و مجزا از کل اقتصاد قابل ‌بررسی و مطالعه نیست. بدیهی است که در شرایط بروز تورم دورقمی تمامی زیر بخش‌های اقتصاد کشور تحت‌تأثیر قرار گرفته و نمی‌توان انتظار کاهش یا ثبات قیمت در یک بخش از اقتصاد را داشت.
با توجه به این که اجاره‌بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به‌عبارتی؛ یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می‌شود، بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه شود. به‌علاوه اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از قیمت ملک مورد اجاره است و بر اثر افزایش قیمت مسکن به‌عنوان یک دارایی، روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد. بر همین اساس، مهم‌ترین عوامل مؤثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تأثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تأثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.
نقدینگی و تورم عمومی - باوجود افزایش نرخ رشد نقدینگی بیش از 40درصدی در سال1400، تأثیر آن بر تورم عمومی و اثرگذاری با وقفه آن روی اجاره‌بهای مسکن، بدیهی است که اجاره‌بها مستعد افزایش بوده و از متغیرهای کلان تأثیر می‌پذیرد.
 قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تأثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره- قدرت خرید خانوار که به‌واسطه کاهش سطح درآمد خانوارها محدود شده، عامل بازدارنده در افزایش اجاره‌بها بوده و کشش‌پذیری اجاره را کاهش داده است.
ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای - افزایش تعداد خانوارهای تک نفره و کاهش تولید و عرضه مسکن در سال‌های گذشته، عرضه مسکن اجاره‌ای به بازار متناسب با تقاضا را کاهش داده و زمینه افزایش اجاره‌بها را فراهم آورده است.
نرخ سود سپرده‌های بانکی و تأثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن- نرخ سود سپرده‌های بانکی از دیگر عواملی است که بر ترکیب رقم رهن و اجاره ماهانه تأثیر می‌گذارد، به‌عبارتی در شرایطی که نرخ سود سپرده بالا باشد، موجرین تمایل به دریافت رهن بیشتر و در زمان کاهش نرخ سود تمایل به افزایش رقم اجاره‌بها دارند.
 
اجاره‌داری حرفه‌ای و وام ودیعه مسکن
 باوجود همه این موارد، وزارت راه‌ و شهرسازی اقدامات متعددی در راستای کنترل بازار اجاره و کمک به مستأجران انجام داده که از آن جمله می‌توان به تدوین لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای باهدف ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستأجران اشاره کرد.
همچنین طی سال‌های 13۹۹ و 1400 تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ سود پایین به مستأجرین پرداخت شد که در قالب این طرح بیش از 4۵0هزار خانوار از تسهیلات کمک ودیعه مسکن استفاده کردند. همچنین محدودیت افزایش سقف اجاره‌بها در سال‌های ۹۹ و 1400 اجرایی شده که برابر گزارشات واصله تأثیر قابل‌ملاحظه‌ای در جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت اجاره داشته است.
 
تعیین سقف افزایش اجاره‌بها
 برنامه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی سال1401 مصوب شده است. به علاوه پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران برای شهر تهران، مراکز استان‌ها و سایر نقاط شهری با افزایش مبلغ 100، ۷0 و 4۵ میلیون تومان برای سال1401 در شورای پول و اعتبار مصوب شده که پرداخت آن به‌زودی در شبکه بانکی کشور آغاز خواهد شد.
علاوه بر این تولید و عرضه مسکن در قالب طرح‌های حمایتی و کمک به کسب‌وکار بخش خصوصی در قالب قانون جهش تولید مسکن با جدیت در حال انجام است. این اقدام منجر به افزایش موجودی مسکن در کشور و به‌دنبال آن کنترل بهای مسکن و کنترل نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن خواهد شد.
 
تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره
در جلسه سران قوا بسته سیاستی تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال1401 مورد تصویب قرار گرفت که براساس آن کلیه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال1401 پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به‌صورت خودکار و به‌مدت یک سال و حداکثر در شهر تهران و سایر کلانشهرها با نرخ 2۵درصد و سایر نقاط شهری با نرخ 20درصد تمدید می‌شود.