پرند و پردیس؛ مسکن جایگزین تهرانی‌ها

خدیجه نوروزی_روزنامه نگار

قیمت مسکن در کشور سال‌هاست با شتاب رو به جلو حرکت می‌کند و همین موضوع موجب شده که بسیاری از شهروندان تهرانی به‌علت ناتوانی در پرداخت اجاره بها و همچنین خرید مجبور به سکونت و سرمایه‌گذاری در شهرهای اقماری چون پرند، پردیس و هشتگرد شوند. مهاجرت روزافزون تهرانی‌ها به این شهرک‌ها به‌ویژه تازه‌تاسیس‌ها و آمار بالای خرید، فروش و اجاره موجب گسترش و توسعه روزافزون و افزایش ساخت و سازها در آنها شده است. مناطقی در که گذشته نه چندان دور، رغبتی برای سکونت در آن وجود نداشت اما اکنون سکونتگاه دائمی بسیاری از مردمی شده که تمام تلاش‌شان را برای ماندن در تهران می‌کنند. کارمندان و کارگرانی که هنوز در تهران مشغول به کارند اما توان پرداخت اجاره‌بها ندارند و از این سکونتگاه‌ها به‌عنوان خوابگاه استفاده می‌کنند به این امید که شاید بتوانند با بهتر شدن اوضاع روزی دوباره اسباب‌شان را بردارند و به تهران برگردند. اما به همین‌که این شهرک‌های ارزان‌نشین به کمک‌شان آمده تا نزدیک تهران باشند و سرپناه داشته باشند دلخوش هستند. البته این شهرک‌ها برای کسانی که وابستگی و دلبستگی چندانی به تهران ندارند، خیلی هم خوب است و کمبود امکانات آن خیلی برایشان آزار‌دهنده نیست. اما آنچه بیش از هر چیزی مهم است انتخاب شهرکی است که امکانات به نسبت خوبی برای سکونت موقت یا دائم داشته باشد و همین موضوع موجب شده تا برخی شهرک‌ها بیش از بقیه روی بورس توجه برای خرید و یا اجاره باشند.


استقبال از شهرک‌های جدید
جهش مکرر قیمت مسکن در سال 97، 98 و نیمه اول سال 99 تغییراتی را هم در بازار مسکن تهران و هم در بازار مسکن شهرهای اطراف تهران رقم زده است. فرید قدیری، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با همشهری در مورد شهرک‌های اقماری تهران و گرایش مردم به انتخاب این سکونتگاه‌ها می‌گوید: «شهرهای اطراف پایتخت یا همان شهرک‌های اقماری که بهتر است با نام حومه تهران از آنها نام ببریم، به دو گروه تقسیم شده‌اند؛ شهرهای قدیمی و شهرهای جدید. در دو سال اخیر متقاضیان مسکن ساکن تهران شهرهای جدید مانند پرند، پردیس و هشتگرد را در اولویت انتخاب برای مهاجرت قرار داده‌اند. این موضوع در حالی است که سابقه شهرهای قدیمی مانند اسلامشهر و ورامین خیلی بیشتر از شهرهای جدید است».
وی به دلایل استقبال مردم از شهرک‌های اقماری جدید اشاره می‌کند و می‌افزاید: «مرز جغرافیایی برای متقاضیان مسکن، معنا و مفهوم سابق خود را از دست داده است. بیش از 10سال است که شاهدیم حجم قابل توجهی از کسانی که شغلشان، اقوامشان و وابستگی‌شان در پایتخت است، محل سکونت‌شان کرج و شهرهای استان البرز است. بنابراین الان هم برای شهرهای جدید همین موضوع مصداق دارد و مردم به‌دنبال بهترین انتخاب با موجودی و دارایی‌هایشان هستند. دلیل استقبال از شهرهای جدید هم این است که عرضه مسکن در این مناطق بیشتر از شهرهای دیگر اطراف پایتخت است. از سویی هم سطح قیمت‌ها پایین‌تر از سایر شهرهای قدیمی حومه تهران مانند اسلامشهر است».
به علاوه در این شهرک‌ها بیشتر آپارتمان‌های عرضه شده نوساز هستند و همین موضوع رغبت افراد را برای معامله و خرید و فروش و حتی اجاره‌نشینی بیشتر می‌کند. چرا که دردسرها و هزینه نگهداری این املاک به‌خاطر نوساز بودن یا سال ساخت پایین کمتر است.

پرند، اندیشه و پردیس، پرتقاضاترین‌ها برای سکونت
سال 97 بعد از جهش اول قیمت‌های مسکن، ابتدا شاهد بودیم که مستأجرهای تهران به سمت پرند، پردیس و حتی هشتگرد رفتند. سال 98 به‌دنبال مهاجرت مستأجرها، خریدارهای مسکن مهاجرت کردند. نیمه اول امسال هم که این جهش ادامه پیدا کرد تقاضای سرمایه هم از تهران به سمت پرند و پردیس متمایل شد. بنابراین هر سه گروه مستأجر، خریدار مصرفی و خریدار سرمایه‌ای به سمت این شهرهای جدید گرایش پیدا کردند. در کل کشور نزدیک به 20شهر جدید داریم که 15شهر فعال هستند. فعال از این منظر که مردم در آن سکونت دارند و زندگی در این شهرها جریان دارد. عمده شهرهای جدید هم در اطراف کلانشهرها هستند. جمعیت ساکن در شهر جدید پرند طبق آخرین آمار و اطلاعات رسمی حدود 160هزار نفر است.
اندیشه با جا دادن 130هزار نفر در جایگاه دوم قرار دارد و شهر جدید صدرا در شیراز با جای دادن 120هزار نفر جمعیت ساکن در خود جایگاه سوم را به‌خود اختصاص داده است. فولادشهر جایگاه چهارم و شهر پردیس با داشتن جمعیت 100هزار نفری جایگاه پنجم را به‌خود اختصاص داده است.
شاید مسئولان بگویند این موضوع به‌خاطر جذابیت شهرهای جدید است ولی در واقعیت این‌چنین نیست. سطح خدمات‌رسانی شهرهای جدید و رفاه سکونتی‌شان بسیار کمتر از تهران است. کارشناس مسکن اضافه می‌کند: «این موضوع مهاجرت فقط برای تهران نیست و در شهرهایی چون اصفهان، مشهد و شیراز نیز ما شاهد مهاجرت مردم به شهرهای حومه هستیم. مهم‌ترین علت مهاجرت اجباری رشد مسکن در کلانشهرها بوده است. در یک سال گذشته قیمت مسکن در تهران نزدیک دو برابر شده و در بقیه شهرهای بزرگ بیش از 60درصد افزایش پیدا کرده است. التهاب قیمت مسکن و اجاره‌بها موجب شده تا افراد به سمت سکونت در شهرهای جدید گرایش پیدا کنند».  هشتگرد هم از شهرهای جدید است. با اینکه جزو شهرهای استان البرز به‌حساب می‌آید اما در مسئله سکونت بسیار مورد توجه تهرانی‌ها قرار دارد.

10میلیون تومان متوسط قیمت در شهرک‌ها
متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 27میلیون تومان در هر مترمربع است، درحالی‌که در شهرهای جدید اطراف تهران میانگین مسکن زیر 10میلیون تومان است. بنابراین طبیعی است که دهک‌های متوسط رو به پایین برای خرید و اجاره، اطراف پایتخت را انتخاب کنند. قدیری می‌گوید: «سابق بر این رشد قیمت در حومه تهران به نسبت تهران نبود؛ چرا که مهاجرت و گسترش فضای شهری آنها تا این اندازه رشد نکرده بود اما تحت‌تأثیر مهاجرت و تقاضا برای خرید، فروش و اجاره، سرعت رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته در شهرهای جدید هم به شکل قابل توجهی افزایش پیدا کرده است. البته یک نکته امیدوارکننده هم وجود دارد؛ همانطور که در یکی‌دو‌ماه گذشته در تهران قیمت مسکن در مناطقی بیش از 5درصد افت پیدا کرد در شهرهای جدید هم این اتفاق افتاده و ما با کاهش قیمت اسمی مواجه شده‌ایم. البته در این میان با کاهش شدید خریدهای سرمایه‌ای در این شهرک‌ها هم در دو‌ماه گذشته روبه‌رو بوده‌ایم. افراد تا دوماه گذشته قبل از آبان ماه، آپارتمان می‌خریدند و سرمایه‌گذاری می‌کردند چون به آینده بدبین بودند و انتظارات تورمی داشتند اما در این دو‌ماه این موضوع را در بازار مسکن مشاهده نمی‌کنیم و این روند بسیار کم‌رنگ شده و کاهش پیدا کرده است».
طبق گفته رئیس اتحادیه املاک پرند قیمت مسکن این منطقه در دو‌ماه گذشته 10تا 20درصد کاهش یافته است. همچنین طبق گفته رئیس اتحادیه املاک پردیس میزان معاملات خرید و فروش مسکن امسال حدود 30درصد افت داشته است. متأسفانه آمار رسمی خرید و فروش شهرک‌های اقماری در هیچ جا پوشش داده نمی‌شود تا با استناد به آن بتوان تحلیل‌های آماری انجام داد اما با توجه به اینکه طبق داده‌های رسمی بانک‌مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر، حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه‌های املاک مناطق 22گانه به 2هزار و 555فقره در آذر رسیده که نسبت به آبان معادل 43درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل 70درصد ریزش پیدا کرده می‌توان نتیجه‌گیری کرد که نه به این میزان اما حجم معاملات خرید و فروش در شهرک‌های اقماری کاهش پیدا کرده باشد. البته در مجموع تعداد آگهی‌های خرید و فروش و اجاره در حومه تهران همواره روند صعودی دارند که نشان می‌دهد با توجه به گرانی ملک در تهران و ناتوانی خریداران و مستأجران از تامین هزینه مسکن در داخل شهر، موج مهاجرت به حومه شدت گرفته و ادامه دارد.

جذابیت سکونت
کارشناس مسکن در مورد این سؤال که بین شهرهای جدید جذابیت سکونت در کدام شهرک‌های حومه تهران بیشتر است، می‌گوید: «این سؤال نسبی است و نمی‌توان قاطعانه به آن جواب داد. پرند در جنوب غرب استان، پردیس شهر استان تهران و هشتگرد در غرب استان البرز قرار دارد. بسته به اینکه افراد در کجای تهران ساکن هستند و می‌خواهند کدام شهرک را انتخاب کنند، تمام شهرک‌های نام برده تقریبا یک وضعیت را دارند. گرچه سابقه شهری پرند بیشتر از پردیس است. اما در مقابل پردیس آب و هوای خوبی دارد. از طرفی متروی پرند در حال تاسیس است و ممکن است برای مردم به لحاظ حمل‌ونقل آسان و بی‌دغدغه در آینده جذاب باشد. هشتگرد متعلق به استان البرز است و همین موضوع ممکن است خریداران مسکن را در انتخاب تحت‌تأثیر بگذارد. ولی در حالت کلی شهرهای جدید به این دلیل که مشکلات آلودگی هوا، ازدحام، تراکم بالای جمعیت و گرانی اجاره‌بها و مسکن را به اندازه تهران ندارند در تیررس توجه قرار گرفته‌اند». 

در یک سال گذشته قیمت مسکن در تهران نزدیک دو برابر شده و در بقیه شهرهای بزرگ بیش از 60درصد افزایش پیدا کرده است. التهاب قیمت مسکن و اجاره‌بها موجب شده تا افراد به سمت سکونت در شهرهای جدید گرایش پیدا کنند