توضیح حقوقی درباره فروش زمین و خانه به خارجی‌ها در ایران

سمیرا رحیمی_روزنامه نگار

سازمان خوابار و کشاورزی ملل متحد - فائو- زمین را منبع بنیادین هر دولت ملی می‌داند که بدون وجود آن، قلمروی برای آن دولت وجود نخواهد داشت. مسکن، کشاورزی، منابع طبیعی و مسائل مربوط به امنیت ملی تماما مبتنی بر کاربری و مدیریت املاک هستند. با ظهور دولت‌های مدرن، افرادی که شهروند به شمار نمی‌روند، به‌عنوان خارجی یا بیگانه دسته‌بندی می‌شوند که معمولا از حقوق کامل یک شهروند برای مالکیت یا استفاده از ملک برخوردار نیستند. با گذشت زمان و شکل‌گیری جهانی با روابط درهم‌تنیده و به‌هم‌وابسته، رویکرد‌ها نسبت به تعریف حضور و مالکیت بیگانه در داخل مرزهای جغرافیایی یک کشور متحول شد؛ فرایندی که روابط بین‌المللی، افزایش نرخ سرمایه‌گذاری خارجی و رشد تجارت جهانی در آن بی‌تأثیر نبوده ‌است.
امروزه در بسیاری از نقاط جهان دولت‌ها شهروندان یکدیگر را مانند شهروندان خود می‌پذیرند و در زمینه خریداری ملک و خانه با آنها مشابه شهروندان خود برخورد می‌کنند. درعین حال دولت‌های بسیاری نیز وجود دارند که خریداری ملک را برای خارجی‌ها به‌شدت محدود و گاه ممنوع ساخته‌اند. برای مثال کشورهای ویتنام، مکزیک، یونان و تایلند در دسته دشوارترین مرزهای جغرافیایی برای خرید زمین یا خانه برای شهروندان خارجی به شمار می‌روند.
اصولا این حق برای تمامی دولت‌ها به رسمیت شناخته شده تا بتوانند در قلمرو خود از اتباع بیگانه سلب مالکیت کنند. این یک اصل و بخشی از قواعد حاکمیتی است که دولت‌ها برای خود در نظر می‌گیرند.ایران نیز ازجمله کشورهایی است که در آن قوانینی مشخص و واضح درباره محدودیت و ممنوعیت مالکیت اموال غیرمنقولی مانند زمین و خانه برای اتباع خارجی تدوین شده ‌است. در واقع امکان خرید قانونی زمین و خانه برای خارجیان غیرمقیم وجود دارد، اما روند ثبت درخواست تا تأیید نهایی درخواست و خرید قانونی ملک براساس قانون و آیین‌نامه «چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم» روندی طولانی است که لزوما مطابق میل تبعه خارجی پیش‌ نخواهد ‌رفت. از این‌روست که دلالان خانه و ملک ایرانی به دلایل مختلف، از جمله منفعت‌طلبی، این تشریفات را دور می‌زنند و ملک را به نام یک ایرانی برای اتباع خارجی خریداری می‌کنند.
قانون اصلی کشور در خصوص تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی، مصوب سال1310 و نخستین آیین‌نامه اجرایی آن مصوب سال 1328 است که در سال 1374 نسخه‌ای جدید از آن به تصویب رسید.
در مواد یکم تا چهارم آیین‌نامه اجرایی «چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم»، درباره امکان مالکیت اتباع بیگانه حقیقی با هدف سکونت یا کسب صنعت شرح داده شده ‌است. در این آیین‌نامه شرایطی برای آن دسته از اتباع خارجی که می‌خواهند با هدف سکونت یا کسب صنعت، ملکی را خریداری کنند، قید شده است. ازجمله اینکه امکان تملک اراضی کشاورزی برای اتباع بیگانه وجود ندارد، امکان تملک بیگانه منوط به تحصیل مجوز است و مجوز باید از طریق تقدیم اظهارنامه یا درخواست به اداره ثبت محل وقوع اموال غیرمنقول به دست‌ آید. این اداره نظر خود را درباره درخواست به وزارت امور خارجه اعلام می‌کند و وزارت امور خارجه پس از مشورت با وزارت کشور و وزارت اطلاعات و گاه در موارد ضروری‌تر مشورت با رئیس‌جمهور، نظر نهایی خود را اعلام می‌کند.
چند نمونه از شرایط و المان‌هایی که یک بیگانه، به عنوان یک شخص حقیقی، برای دریافت حق استملاک برای سکونت یا راه‌اندازی کسب و کار در ایران باید داشته باشد از این قرارند: وجود معامله متقابل؛ یعنی در کشور زادگاه فرد خارجی، ایرانی‌ها هم اجازه خرید ملک داشته‌باشند. مساحت ملک باید به قدر حاجت باشد و ملک نباید در مناطق مرزی یا مناطق ممنوعه باشد.
در مورد اشخاص حقوقی قانون متفاوت است. گاه کشور به حضور اشخاص حقوقی به واسطه بحث‌هایی مانند سرمایه‌گذاری، فعالیت‌های بانک‌ها، مؤسسات و انجمن‌های غیرانتفاعی نیاز دارد. در چنین شرایطی اشخاص حقوقی در صورتی می‌توانند در ایران تملک کنند که براساس قوانین کشور، شرکتی را داخل ایران به ثبت رسانده باشند. همچنین در زمان ثبت شرکت باید متراژ ملکی که برای کسب و کار به آن نیاز دارند را اعلام کنند و این متراژ نیز باید متناسب با نوع فعالیت اقتصادی آنها باشد.
به‌طور کلی مواد 961، 966 و 967 قانون مدنی بر این اصل کلی تأکید دارند که هر بیگانه‌ای می‌تواند از حقوق مدنی ایران بهره‌مند شود مگر در مواردی که در قانون به‌عنوان استثنا قید شده باشند. واژه استثنا را باید به قانون تملک تعمیم داد. برای مثال ماده966 می‌گوید اتباع خارجی در بحث تصرف اشیای منقول و غیرمنقول باید تابع قانون کشوری باشند که آن مال در آن واقع شده‌است. به بیانی دیگر، وقتی مال غیرمنقولی در ایران واقع شده‌ است، پس استثنائاتی که قانونگذار وضع کرده‌است نیز مشمول آن مال خواهد شد. درحال حاضر استناد قانونی درباره حق تملک اتباع بیگانه در ایران براساس بند 8 اصل 43 و اصل 153 قانون اساسی است؛ اصل‌هایی که در واقع مبتنی بر همان موضوع قاعده نفی‌سَبیل هستند و براساس قاعده نفی‌سَبیل، نباید در کشور اقدامی انجام داد که منجر به توسعه سلطه اقتصادی بیگانه بر منابع طبیعی و اقتصادی کشور شود.