باز شدن قفل ساخت‌وساز در پایتخت

زینب زینال زاده-روزنامه‌نگار

براساس طرح تفصیلی، پایتخت دارای 4پهنه مسکونی(R)، تجاری(S)، مختلط شامل تجاری‌و‌مسکونی(M) و فضای سبز(G) است؛ پهنه‌هایی که ساخت‌وساز در آنها براساس نوع کاربری و طبق قوانین خاصی انجام می‌شود. به این معنا که در پهنه مسکونی نمی‌توان مجوز تجاری صادر کرد یا در پهنه فضای سبز نمی‌توان پروانه مسکونی داد. درواقع این پهنه‌بندی‌ها برای جلوگیری از به‌هم‌ریختگی‌ها مشخص شده‌اند. در این میان مواردی هستند که گرچه در چارچوب قوانین طرح تفصیلی نمی‌گنجند، اما با توجه ‌به تغییرات رخ‌داده در حوزه شهر و شهرنشینی ضرورت دارد اجرایی شوند و نیاز به تغییر کاربری پهنه‌ها هست که این کار توسط کمیسیون ماده5 انجام می‌شود؛ مانند ساخت‌وساز بافت‌های فرسوده همجوار با بافت‌های تاریخی یا نوسازی بافت‌هایی که در پهنه‌های کارگاهی و... قرار دارند. به همین دلیل است که در کمیسیون ماده5 برای چنین مواردی طرح‌های موضعی و موضوعی پیش‌بینی ‌شده است؛ طرح‌هایی که به‌گفته حمیدرضا صارمی معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران، سبب رونق ساخت‌وساز در پایتخت شده‌اند.
 آنطور که معاون شهردار عنوان کرده: «مطالعات طرح جامع و طرح تفصیلی حدود 10سال به طول می‌انجامند و در این مدت قطعاً نیاز و مطالبات شهروندان و نیازهای شهر دچار تغییر و دگرگونی می‌شوند و این طرح‌ها نمی‌توانند کارایی چندانی داشته باشند. در چنین شرایطی، طرح‌های موضوعی و موضعی به کمک شهر و شهروندان آمده و استفاده از ظرفیت این طرح‌ها سبب رونق شگفت‌انگیز ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شده است. با استناد به آمارهای موجود، سال1400 حدود 1400پروانه در بافت فرسوده صادر شده و سال‌ها در این حوزه رکود وجود داشته و سال گذشته تعداد پروانه‌ها در بافت‌های فرسوده به 2500مجوز رسید. این اعداد و ارقام نشان از اثربخشی طرح‌های موضوعی و موضعی و کمیسیون ماده5 دارد.»
تعیین تکلیف تعریض خیابان شوش پس از 40سال، خیابان کرمان و قزوین که به‌دلیل وجود پهنه‌های کارگاهی فریز شده بودند و... اهم فعالیت‌های مدیریت شهری در کمیسیون ماده5 هستند.

مصوبات کمیسیون ماده5 مختص مناطق مرفه نیست
استفاده از جایگاه قانونی کمیسیون ماده5 در تصویب تغییرات طرح تفصیلی، سبب پویایی شهر و جلوگیری از عدم‌انعطاف‌پذیری طرح‌های مصوب می‌شود. معاون معماری و شهرسازی با اشاره به این مطلب افزود: «براساس ماده17 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها ابلاغی سال1400، مبنی بر تعیین حیطه اختیارات کمیسیون ‌ماده5 و جلوگیری از شهرفروشی خارج از ضابطه و بدون توجیه، رویه کنونی که شهرداری در پیش گرفته شفاف است و در حال حاضر هیچ پرونده‌ای بدون تهیه طرح مطالعات ارزیابی اثرات شهرسازی، ترافیکی و زیست‌محیطی، قابلیت طرح در کمیسیون ماده5 را ندارد.» مصوبات کمیسیون ماده5 مختص مناطق مرفهی چون یک‌و3 نیست. صارمی با بیان این مطلب گفت: «در دوره اخیر مدیریت شهری و به‌صورت مشخص سال گذشته مناطق 16و20 بیشترین سهم را در مصوبات کمیسیون داشته‌اند و عمده سهم منطقه3 هم طرح موضعی بافت‌های فرسوده ده‌ونک بوده است. درخصوص منطقه یک هم حذف مساحت مربوط به طرح‌های موضعی چیذر و سیمین‌قلعه مطرح است که در کمیسیون ماده5 بررسی خواهد شد.»

توجه به شرایط ملک در کمیسیون
حمیدرضا صارمی تمرکز بر تعداد مصوبات موردی، بدون توجه به نوع درخواست، مساحت پلاک و محدوده هدف، پهنه وقوع ملک و... را ژورنالیستی خوانده و گفت: «وقتی از دریچه تعداد مصوبات کمیسیون درخصوص هر منطقه به تحلیل خروجی کمیسیون ماده5 می‌نگریم، تفاوت‌های اساسی و کیفی زیر سؤال رفته است. به‌طور مثال تعیین تکلیف اراضی وسیع در ناحیه3 منطقه19 که طی سالیان متمادی از بلاتکلیفی و فریز رنج‌برده و همین نوع مواجهه زمینه‌ساز بروز انواع ناهنجاری‌های اجتماعی شده بود با تعیین تکلیف کمیسیون برای پلاک فرضی با مساحت800 متر در منطقه یک هم‌وزن ارزیابی می‌شود که این نوع تحلیل واجد اشکالات جدی است و هیچ قاضی منصفی نیز اینگونه به ارزیابی مصوبات نمی‌پردازد. در این دوره حتماً ویژگی‌های ملک و موقعیت جغرافیایی در طرح‌های موضوعی و موضعی موردتوجه قرار گرفته است.»

مکث
بازار تجاری در تهران اشباع شده است

حمیدرضا صارمی، معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران:  اکنون تهران 5/2 برابر ظرفیت، پهنه تجاری دارد و در یک‌تا3سال آینده قیمت واحدهای تجاری در پایتخت افت شکننده خواهد داشت. واحد تجاری‌ای که امروز یک میلیارد تومان خریدوفروش می‌شود با کاهش قیمت به 500میلیون تومان می‌رسد؛ بنابراین بهترین فرصت است که کمیسیون ماده5 به این مقوله ورود و اعلام کند بازار تجاری در تهران اشباع شده و متقاضی ندارد و این پهنه‌ها متناسب با نیاز شهروندان تغییر کاربری داده شوند. از این ظرفیت می‌توان برای استقرار شرکت‌های دانش‌بنیان استفاده کرد.