سایه سیاست بر بازار مسکن

لیلا شریف ـ روزنامه‌نگار

در گذر سال‌ها، تجربه به ما یاد داده است که چطور یک خبر مثبت یا منفی از شرایط سیاسی ایران می‌تواند تلاطمی جبران‌نشدنی در یک بازار ایجاد کند یا بازاری را تا سال‌ها در رکود طولانی نگه دارد  بازار مسکن نیز در میانه اتفاقات مهم سیاسی با تحولات متعددی همراه شده است. نزدیک‌شدن به انتخابات ایران و آمریکا در کنار تحولات مربوط به مذاکرات هسته‌ای در هر دوره‌ای ردی از خود در بازار مسکن به جای گذاشته‌اند.


بررسی وابستگی بازار مسکن با تحولات سیاسی موضوعی است که منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن، نیز بر آن صحه می‌گذارد. او معتقد است که قیمت مسکن و به‌طور کلی اقتصاد ایران وابسته به مسائل سیاسی است، تا زمانی که سیاست‌ دولت‌ها در مسیر رسیدن به شرایط با ثبات اقتصادی حرکت نکند، باید منتظر گرانی‌های افسارگسیخته در بازار مسکن و سایر بازارها باشیم. دیگر باید قبول کنیم که اقتصاد ما تابع نظرات سیاستمداران ماست. براساس گفته بهرویان، تصور کارشناسان بازار مسکن در سال98 این بود که رکود موجود در بازار مسکن ادامه پیدا کند و بر این اساس قیمت‌ها روند نزولی به‌خود بگیرند اما سیاست‌های پولی در آن دوران  موجب ایجاد تورم غیرقابل تصوری شد و در همین راستا بازار مسکن نیز به تحولات تن داد تا جایی که قیمت مسکن در دو سال اخیر با سرعت افزایش پیدا کرد. این تغییرات بازار مسکن را باید ناشی از سیاستگذاری‌های دولت دانست.

مذاکرات و قیمت مسکن
نمود اثرگذاری سیاست بر بازار مسکن را می‌توان در دوران امضای برجام و خروج یکطرفه آمریکا از توافق جست‌وجو کرد. در تیرماه سال94 بود که برجام به سرانجام رسید و آمار مربوط به تغییرات بازار مسکن نشان‌دهنده اثرپذیری بازار مسکن از این تحولات است.
دنیای اقتصاد در گزارشی در این رابطه نوشته است: «در تیرماه سال94 که توافق برجام امضا می‌شود، انتظارات گشایشی که در تیر92 به‌واسطه انتخابات ریاست‌جمهوری شکل گرفته بود، شارژ می‌شود. البته در آن مقطع، یک عامل درونی بازار مسکن به شارژ این وضعیت کمک کرد. در سال94، بازار مسکن تقریبا خالی از تقاضای سفته‌بازی بود و در فاز پساجهش قرار داشت. تورم ماهانه مسکن نیز که در سال93 به سطح سه‌دهم‌درصد رسیده بود در تیر94 منفی یک‌درصد و در خردادماه به 1.2درصد رسید». همان‌طور که امضای برجام توانست پالس‌های مثبتی را به بازار مسکن در سال94 بفرستد در سال97 و درنتیجه خروج یکطرفه آمریکا از برجام، روند افزایش قیمت در بازار مسکن کلید خورد. تورم ماهانه مسکن پیش از اردیبهشت97 به دودرصد رسیده بود و با توجه به تحولات سیاسی این رقم در اردیبهشت97 به هفت‌درصد رسید. بهرویان نیز معتقد است که مذاکرات برجامی بر بازار مسکن اثرگذار است؛ «اقتصاد ما وابسته به تصمیمات سیاسی در حوزه رفع تحریم‌ها و به‌دست‌آوردن منابع ارزی است. بدون شک اگر مذاکرات به نتیجه‌ای نرسد و گشایشی در شرایط اقتصادی رخ ندهد، بازار مسکن همچنان به‌دلیل قیمت‌های نجومی در رکود باقی خواهد ماند یا حتی ممکن است با افزایش قیمت دلار در دوران پس از انتخابات شاهد افزایش قیمت مسکن هم باشیم. هم‌اکنون قیمت ارز دچار نوسان است و وابسته به تصمیم‌های دولت ممکن است که بیش از این دچار نوسان شود، در واقع دولت در تلاش است که در روزهای پایان فعالیت و با امید به مذاکرات وضعیت بازار ارز را با کمترین نوسان پیش ببرد اما واقعیت به ما می‌گوید که ارز به‌دست ایران نخواهد رسید و وضعیت تورم بدتر خواهد شد.»

رد پای انتخابات در بازار مسکن 
هر چند بانک مرکزی در گزارشی اعلام کرده است که در فروردین امسال متوسط قیمت مسکن که در اسفند‌ماه سال گذشته برای نخستین بار به بالای ۳۰میلیون تومان رسیده بود، به زیر ۳۰میلیون تومان بازگشته و کاهش ۳.۱درصدی متوسط قیمت مسکن ثبت شده است اما برخی این کاهش قیمت را مرتبط با محدودیت‌های کرونایی و تعطیلات فروردین می‌دانند و معتقد هستند که بیم‌ها و امیدهای انتخابات نتوانسته تغییر شاخصی در بازار مسکن ایجاد کند. بهرویان در این رابطه توضیح داد: «در این انتخابات به‌دلیل آنکه مردم دیگر از بودجه کافی برخوردار نیستند نباید منتظر تغییرات بازار مسکن به‌واسطه انتخابات1400 باشیم. بنابراین حتی مردم اگر بدانند که پس از انتخابات جهش قیمتی در بازار مسکن رخ می‌دهد اما به ‌دلیل آنکه توان مالی کافی برای خرید مسکن ندارند، نمی‌توانند دست به نقش‌آفرینی خاصی بزنند و تنها نظاره‌گر شرایط خواهند بود. تنها یک عده محدود که سرمایه‌ قابل‌توجهی دارند به‌عنوان سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن و سایر بازارها خواهند شد».
 شرایط پس از انتخابات 1400 دورانی است که از نظر این کارشناس مسکن منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد؛ «در همین راستا باید گفت که بازار مسکن نیز دچار شرایط بدتری خواهد شد چراکه بخشی از نوسانات این بازار وابسته به تغییرات بازار ارز است. درواقع باید قبول کنیم که مردم ایران، نگاه سرمایه‌ای به مسکن دارند و این بازار نیز وابسته به ارز است. بدون شک قیمت ارز در دوران پس از انتخابات بالا خواهد رفت و در همین راستا قیمت مسکن افزایش خواهد یافت.»
انتخابات سال92 یکی از اتفاقات سیاسی بود که خاطره خوبی را برای بازار مسکن ثبت کرد. براساس گزارش دنیای اقتصاد در آن سال، تورم ماهانه مسکن معادل 9.7درصد و تورم نقطه‌ای در حدود 70درصد بود. پس از برگزاری انتخابات و پیدایش اثرات آن در خردادماه، تورم ماهانه مسکن ابتدا به 4درصد و در تیرماه به منفی 5درصد رسید که نشان‌دهنده تغییر جهت سریع تورم و فرود تورم ماهانه مسکن از بیش از 9درصد به منفی 5درصد بود. بازدهی قیمت مسکن در پایان سال92 به 0.09 درصد می‌رسد. در این میان اگرچه میانگین قیمت مسکن در 12‌ماه سال 92معادل 34درصد رشد را تجربه کرده (بخش زیادی از آن مربوط به فصل نخست سال بوده) اما نسبت به یک‌سال قبل از آن باز هم به میزان زیادی کاهش داشته است. میانگین قیمت مسکن در سال91 معادل 47درصد افزایش داشته است. اما در سال92، از آنجا که حس عمومی نسبت به نتیجه انتخابات و آینده اوضاع اقتصادی مثبت شد، در نتیجه انتظارات تورمی نیز به انتظارات کاهشی تبدیل شد و به جهش یک‌سال و نیمه قیمت مسکن دست‌کم برای دو سال خاتمه داد.
در این میان نباید فراموش کرد که انتخابات آمریکا نیز بازار مسکن ایران را تحت‌تأثیر خود قرار داده است و بهمنیار معتقد است که به‌طور کلی تا زمانی که تولید عمومی اقتصاد ایران در یک ظرفیت معقول قرار نگیرد همیشه از وقایع سیاسی همانند انتخابات آمریکا تأثیر روانی ناگهانی می‌گیرد. تجربه به ما نشان داد که هراس از انتخاب دوباره ترامپ و امید به انتخاب بایدن با توجه به سیاست‌هایشان نسبت به ایران، توانست بر قیمت ارز و نرخ تورم داخلی اثر بگذارد و در ادامه بازار مسکن را نیز با تحولاتی هرچند کوتاه‌مدت همراه کند.