امید کم‌رمق برای رونق تولید مسکن

تعطیلات نوروزی و محدودیت‌های کرونا در فروردین، صنعت ساختمان و تولید مسکن را نیز با وقفه‌ای کوتاه‌مدت روبه‌رو کرده؛ به‌گونه‌ای که فعالیت‌های این حوزه در مقایسه با‌ ماه قبل افت محسوسی نشان می‌دهد؛ اما از اظهارات فعالان صنعت ساختمان چنین برمی‌آید که آنها نسبت به رونق فعالیت‌ها در آینده کوتاه‌مدت خوش‌بین هستند.
به گزارش همشهری، شاخص مدیران خرید (PMI) یک شاخص پیش‌نگر اقتصادی است که از حدود 3سال پیش توسط اتاق ایران با عنوان شامخ منتشر می‌شود. شامخ بخش ساختمان، یکی از زیرمجموعه‌های شامخ کل اقتصاد است که مسئولیت آن به اتاق تعاون ایران سپرده شده و در اوایل هر‌ماه بر پایه اطلاعات اظهارشده از سوی فعالان ساختمانی درخصوص وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز در‌ ماه قبل منتشر می‌شود. در فروردین1400 شامخ بخش ساختمان با چرخش قابل‌ملاحظه نسبت به 2ماه قبل مواجه شده که دلیل آن عمدتاً تعطیلی نوروز و محدودیت‌های کرونا بوده است اما یک نکته مهم، رشد دوباره شاخص قیمت خرید مواداولیه در این ‌ماه است که می‌تواند چالشی جدی برای رونق ادامه‌دار صنعت ساختمان و به‌ویژه تولید مسکن باشد.

وقفه نوروزی ساخت‌وساز
بررسی‌های اطلاعات منتشرشده در قالب تازه‌ترین گزارش شامخ بخش ساختمان نشان می‌دهد که این شاخص در فروردین1400 با ثبت رکورد 40.5واحدی، نسبت به رکورد 63.93واحدی در اسفند1399 با سقوط 36.6درصدی مواجه شده که نشان‌دهنده کاهش چشمگیر فعالیت‌های کسب‌وکار این بخش است. البته شامخ فروردین1400 در مقایسه با شامخ فروردین سال قبل 116درصد بالاتر است؛ از آنجایی ‌که در فروردین سال گذشته، کرونا به‌عنوان عامل غالب در کاهش ۴۶درصدی شامخ صنعت ساختمان و رسیدن آن به ۱۸.۷۵درصد مطرح شده بود، در فروردین امسال نیز کاهش 36.6درصد این شاخص قابل توجیه و پذیرفتنی است؛ اتفاقی که باعث شده میزان سفارش‌های جدید، سرعت انجام سفارش‌ها، میزان مواداولیه و تجهیزات خریداری‌شده و همچنین میزان به‌کارگیری نیروی انسانی در صنعت ساختمان ایران کاهش پیدا کند. از سوی دیگر افت 3.1درصدی میانگین قیمت مسکن در معاملات فروردین‌ماه بازار مسکن تهران و همچنین سقوط 60.3درصدی تعداد معاملات نسبت به‌ ماه قبل نیز یکی از اهرم‌های تضعیف یا محتاط‌کننده فعالیت‌های ساختمانی در فروردین1400 محسوب می‌شود. همچنین در شرایطی که همه بازارهای اقتصاد ایران درگیر روند نزولی و اصلاح قیمت هستند، حرکت خلاف جهت بازار مسکن به شکل خطرناکی ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار را افزایش داده و متقاضیان سرمایه‌گذاری به‌عنوان بخش غالب تقاضای مسکن، با صبر بیشتری تحولات این بازار را دنبال می‌کنند. طبق اعلام مشاوران املاک، در شرایط فعلی، این دسته از متقاضیان نیز از خرید منصرف شده‌اند و فعلاً تماشاگر هستند.

دغدغه بزرگ تولید مسکن
صنعت ساختمان براساس استاندارد بین‌المللی طبقه‌بندی فعالیت‌های اقتصادی (ISIC)، به 3گروه اصلی ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت‌وساز تخصصی ساختمان دسته‌بندی می‌شود و این دسته اخیر نیز مشتمل بر دو بخش کلی مسکونی و غیرمسکونی (تجاری و عمرانی) است. در شرایطی که فعالیت‌های ساختمانی مرتبط با پروژه‌های عمرانی بسیار محدود است و پروژه‌های تجاری نیز بخش اندکی از فعالیت‌های فعلی این صنعت را شامل می‌شود، سهم مسکن از شامخ بخش ساختمان به‌قدری است که تحولات این شاخص می‌تواند تصویری نسبتاً دقیق از تحولات این حوزه باشد. در فروردین1400، در کنار افت قابل‌ملاحظه شامخ بخش ساختمان، شاخص قیمت خرید مواداولیه با افزایش مواجه شده است؛ آن‌هم در شرایطی که همزمان شاخص موجودی مواداولیه این بخش نزولی بوده و عملاً تقاضای بازار نمی‌تواند عامل بالا رفتن قیمت مواداولیه باشد. در این شرایط، به‌واسطه صعود قیمت مواداولیه، شاخص قیمت فروش تولیدات نیز اندکی رشد کرده و به‌نظر می‌رسد درصورت تداوم افزایش قیمت مواداولیه در ماه‌های آتی، رقم این شاخص افزایش بیشتری را تجربه خواهد کرد. با توجه به افت شدید قدرت خرید تقاضا در بازار مسکن، معنای بالاتررفتن شاخص فروش تولیدات بخش ساختمان مسکن، چیزی جز کاهش میزان سفارش‌ها و افت تولید نخواهد بود که در این صورت با کاهش میزان فعالیت‌های کسب‌وکار در بخش‌های تولید و ارائه خدمات، صدمات بزرگی به کسب‌وکارهای مرتبط با بخش ساختمان و همچنین اشتغال مرتبط این حوزه وارد خواهد شد.

امید متزلزل برای رونق
اظهارات فعالان بخش ساختمان در گزارش شامخ فروردین1400 حاکی از این است که باوجود مسائل و مشکلاتی که دامنگیر این بخش بوده است، شاخص انتظار بهبود فعالیت‌های کسب‌وکار در میان فعالان بخش ساختمان افزایشی بود و با رسیدن به ارقام بالای 50واحد، از انتظار رونق بیشتر در اردیبهشت حکایت دارد. البته به‌واسطه تفاوت قابل‌توجه مختصات اقتصادی فروردین و اردیبهشت و آغاز رسمی فعالیت‌ها در ‌ماه دوم سال، انتظار رونق فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت هر سال نسبت به فروردین چندان دور از ذهن نیست؛ اما از آنجایی ‌که بخش ساختمان و به‌خصوص بازار مسکن بخش قابل‌توجهی از مشتریان خود را از دست داده و به‌زعم اغلب کارشناسان با حباب قیمتی نیز مواجه است، این امید رونق می‌تواند بسیار پرچالش بوده و عمر چندانی نداشته باشد؛ مگر اینکه به لطف قانون جدید مجلس برای تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در 4سال آینده، صنعت ساختمان با یک رونق دستوری و مشابه رونق در دوره مسکن مهر مواجه شود. در این صورت نیز به‌واسطه اینکه طرح‌های حاکمیتی مسکن با قیمت‌های غالباً دستوری اجرا می‌شود و بخش عمده آن به سازندگان خاص و غیرخصوصی سپرده خواهد شد، حتی این رونق دستوری نیز شامل حال همه فعالان صنعت ساختمان نخواهد شد. نکته مهم دیگر اینکه، قیمت‌گذاری دستور در طرح‌های مسکن حاکمیتی در سایه گرانی نهاده‌های ساختمانی، به‌واسطه تفاوت فاحشی که میان قیمت تمام‌شده و قیمت قابل‌قبول کارفرما ایجاد می‌کند، می‌تواند به وقوع بحران مالی برای بخشی از فعالان صنعت ساختمان منجر شود و مانند تعاونی‌ها، افراد و بنگاه‌هایی که به‌خاطر زیان حاصل از قیمت‌گذاری در طرح مسکن مهر دچار شرایط حاد مالی و حتی ورشکستگی شدند، در طرح مسکنی جدید نیز این اتفاق رخ دهد. شرایط فعلی طرح مسکن ملی نیز که بخش عمده آن به سازندگان غیرخصوصی واگذار شده و چالش بر سر تعیین قیمت ساخت آن همچنان ادامه دارد؛ نمونه گویایی از تأثیر اینگونه طرح‌ها بر صنعت ساختمان و ساخت‌وساز مسکن است.

کارگر؛ ارزان‌ترین عنصر ساخت‌وساز
نهاده‌های ساختمانی در ۴ فصل منتهی به زمستان گذشته، 76.4درصد گران‌تر شده؛ اما در همین دوره کمترین میزان افزایش قیمت مربوط به گروه خدمات و دستمزد کارگران ساختمانی بوده که تورم آن از 35.2 درصد فراتر نرفته است.
به گزارش همشهری، اطلاعات مرکز آمار ایران در مورد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل زمستان۱۳۹۹ نشان می‌دهد در این فصل، در بین تمامی گروه‌های اجرایی، رکورد بیشترین افزایش قیمت به گروه «سنگ» اختصاص داشته که تورم نقطه‌به‌نقطه آن به 139.9‌درصد رسیده و گروه «خدمات» نیز با افزایش 40.3‌‌درصدی کمترین تورم نقطه‌به‌نقطه را به‌خود اختصاص داده است.

کاهش شیب افزایش قیمت مصالح
آمارهای رسمی حاکی است شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل زمستان۱۳۹۹ نسبت به فصل پاییز 6.1درصد افزایش داشته است. این میزان افزایش گرچه در مقایسه با تورم عمومی کشور رقم قابل‌توجهی است، اما در مقایسه با فصل‌های قبل تا حدودی معتدل‌تر است و می‌تواند نشانه‌ای از پایان تورم افسارگسیخته در بازار نهاده‌های ساختمانی باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در زمستان گذشته، تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمان مسکونی در شهر تهران معادل 97.2‌درصد بوده که در مقایسه با فصل قبل از آن 4.4درصد کمتر است. البته کاهش تورم نقطه‌به‌نقطه زمستان در مقایسه با تورم نقطه‌به‌نقطه پاییز به‌معنای کاهش قیمت‌ها در این فصل نیست، بلکه نشان‌دهنده کاهش شیب رشد قیمت‌هاست.

میانگین تورم تولید ساختمان
بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم چهارفصل منتهی به زمستان سال‌1399(تورم سالانه) معادل 76.4‌درصد بوده که نسبت به همین اطلاع در فصل قبل 16.8‌‌درصد افزایش داشته است. این موضوع می‌تواند یکی از دلایل تداوم رشد افزایش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته باشد که باعث شد باوجود رکود و کسادی سراسری در اقتصاد ایران، قیمت فروش مسکن در روند صعودی باقی بماند. به گزارش همشهری، اگر پیوند میان رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و افزایش قیمت مسکن به‌عنوان عاملی مؤثر در شرایط فعلی بازار مسکن مدنظر قرار گیرد، هرگونه تغییر روند قیمتی این بازار در ماه‌های پیش‌رو منوط به تغییر روند قیمت نهاده‌های ساختمانی است. تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن فروردین امسال از افت 3.1درصدی میانگین قیمت فروش مسکن در شهر تهران حکایت دارد؛ اگر این اتفاق در سایه کاهش تورم نهاده‌های ساختمانی رخ داده باشد، احتمال تداوم آن در ماه‌های آتی نیز وجود دارد اما اگر رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز به‌عنوان یکی از محرک‌های افزایش قیمت مسکن ادامه پیدا کند، احتمال تداوم رکود تورمی بازار مسکن همچنان وجود دارد.

رکوردداران تورم نهاده‌های ساختمانی
در گزارش تورم نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران، در بین گروه‌های اجرایی بیشترین نرخ تورم سالانه در چهارفصل منتهی به زمستان‌1399 مربوط به گروه اجرایی «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» با 119.6‌درصد افزایش و کمترین نرخ تورم با 35.2درصد افزایش متعلق به گروه «خدمات» بوده است. به گزارش همشهری، براساس ضریب اهمیت نهاده‌های ساختمانی، بیشترین سهم از هزینه‌های تولید مسکن به‌ترتیب به گروه‌های «خدمات»، «آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل درب، پنجره و نرده»، «سیمان، بتن، شن و ماسه» و «سنگ» مربوط می‌شود که در سال گذشته، به‌جز گروه خدمات با تورم 35.2درصدی، مابقی گروه‌ها تورم بالا در محدوده ۷۰ تا ۱۲۰ درصد را تجربه کرده‌اند. برایند رشد قیمت همه نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در سال گذشته این است که هزینه تولید مسکن در این سال به‌طور میانگین 76.4درصد افزایش پیدا کرده است. از آنجایی‌که به‌طور میانگین هزینه‌های تولید مسکن در شهر تهران حدود ۲۰ تا ۲۵‌درصد میانگین قیمت فروش مسکن را در‌برمی‌گیرد، حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد قیمت مسکن در سال‌۹۹ می‌تواند در قبال تورم 76.4درصدی نهاده‌های ساختمانی قابل توجیه باشد و مابقی آن به‌واسطه رشد قیمت زمین و سوداگری افزایش پیدا کرده است.