سقف‌شکنی تاریخی در بازار مسکن

داغی بازار مسکن تهران در نخستین‌ماه از فصل زمستان هم احساس شده و در نتیجه آن، بازار ملک در تهران سقف تاریخی خود را شکسته است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد؛ در پایان دی‌ماه، نرخ تورم سالانه بازار املاک، به مرز 70درصد رسیده است.
به گزارش همشهری، براساس اطلاعاتی که وزارت راه و شهرسازی از تحولات بازار مسکن تهران در دی‌ماه98 منتشر کرده، میانگین قیمت هرمتر مربع زیربنای مسکونی در پایتخت به 13میلیون و 882هزار تومان رسیده؛ این بالاترین میانگین نرخ ثبت شده برای خرید یک مترمربع آپارتمان در پایتخت است. میانگین قیمت آپارتمان در دی‌ماه98، نسبت به آذرماه امسال 3درصد و نسبت به دی‌ماه پارسال 42درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق آمار رسمی در یک‌ماه گذشته مجموعاً 9664معامله قابل‌قبول در بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسیده که نسبت به آذرماه 13.2درصد و نسبت به‌مدت مشابه پارسال 66.6درصد بیشتر است. به‌نظر می‌رسد بازار مسکن شهر تهران که از اول تابستان امسال وارد دوره رکود غیرتورمی شده بود، حالا دوباره در آستانه رونق قرار گرفته و در حال بازیابی است.

منطقه 6 پیشتاز شد
در دی‌ماه امسال منطقه 6تهران پیشتاز گرانی مسکن شده و با جهش 10.7درصدی قیمت، بیشترین رشد قیمت ماهانه را به‌خود اختصاص داده است. در مقابل، در دی‌ماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در لوکس‌ترین منطقه تهران یعنی منطقه یک، افت 2.1درصدی را تجربه کرده و یکباره به 30میلیون تومان نزدیک شده است. یکی از ویژگی‌های بازار مسکن دی‌ماه این است که رشد یا افت قیمت مسکن به‌صورت دوقطبی در تهران اتفاق نیفتاده و مانند اغلب ماه‌های گذشته، لزوماً مناطق بالا یا پایین‌ شهر شاهد افت یا رشد نبوده‌اند. به‌عبارت‌دیگر در‌ماه گذشته 2منطقه همسایه، شرایط کاملاً متفاوتی داشته‌اند و درحالی‌که مثلاً منطقه6 با بیشترین رشد قیمت ماهانه مواجه بوده، منطقه7 افت نیم‌درصدی قیمت‌ها را تجربه کرده است.
 
افت قیمت در 6 منطقه
بررسی اطلاعات منتشر شده از تحولات بازار مسکن دی‌ماه نشان می‌دهد در این‌ماه از میان مناطق 22گانه پایتخت، میانگین قیمت مسکن در 16منطقه با رشد1.7 تا 10.7درصدی مواجه بوده که بیشترین آن به منطقه6 و کمترین آن به منطقه14 اختصاص دارد. در مقابل 6منطقه افت کمتر از 3.2درصد میانگین قیمت مسکن را تجربه کرده‌اند که از میان آنها کمترین افت معادل 0.03درصد به منطقه17 و بیشترین آن معادل 3.2درصد به منطقه19 اختصاص داشته است. بررسی روند تغییرات قیمتی مناطق تهران حاکی است؛ در این ماه، تقاضای خرید مسکن از مناطق پیرامونی شهر به سمت مناطق میانی شهر متمایل شده و لزوماً به‌واسطه ارزان‌تر بودن قیمت آپارتمان در مناطق جنوبی یا شرقی شهر، آمار معاملاتی این مناطق افزایش نیافته است. این مسئله اگرچه برخاسته از رفتار متقاضیان بازار مسکن است؛ اما می‌تواند حاکی از این هم باشد که در ماه‌های پایانی سال دوباره تقاضای مصرفی وارد عمل شده و خرید خانه برای سکونت یا سرمایه‌گذاری متقاضیان مصرفی رونق پیدا کرده و خریداران لزوماً به‌دنبال تبدیل سرمایه به ملک و آپارتمان نبوده‌اند. در اواخر دوره قبلی رونق مسکن، با جهش قیمت مسکن در مناطق اعیان‌نشین تهران، تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن به سمت مناطق ارزان‌تر و جنوبی شهر هجوم برد و عقب‌ماندگی قیمت مسکن در این مناطق ظرف چند‌ماه به‌صورت کامل جبران شد.

   بازار مسکن حریف نقدینگی نشد
از میانه سال96 که بازار مسکن وارد روند صعودی شد، این انتظار وجود داشت که میانگین قیمت این بازار متناسب با میزان افزایش نرخ ارز رشد کند و به همین واسطه وقتی در اوایل پاییز پارسال با ورود بانک مرکزی به بازار ارز قیمت دلار از حوالی 19هزار و 500تومان اصلاح کرد و به حوالی 10هزار تومان رسید، رشد قیمت مسکن تداوم پیدا کرد، زیرا هنوز میانگین قیمت در این بازار عقب‌تر از تورم بازار ارز بود. در ادامه، وقتی میانگین قیمت مسکن در اواخر بهار امسال به نقطه تعادلی در مقایسه با نرخ ارز رسید، روند افزایش آن متوقف شد و حتی در طول تابستان 2‌ماه کاهش را نیز تجربه کرد؛ اما از اوایل پاییز امسال که دوباره جهش رشد نرخ ارز از سر گرفته شد، قیمت مسکن نیز در روند صعودی قرار گرفت. نکته قابل‌تأمل این است که فعلا میانگین قیمت مسکن دوباره به نقطه تعادلی با نرخ ارز رسیده و اصولا باید از تب و تنش آن کاسته شود؛ اما هجوم نقدینگی سرگردان به این بازار به‌گونه‌ای است که بازار عملا قادر به اصلاح و استراحت نیست. در این وضعیت افت قابل‌توجه عرضه مسکن به‌واسطه کسری واحدهای ساخته شده و تضعیف تولید در سال‌های اخیر، باعث شده این بازار حتی با ورود نقدینگی کمتری نسبت به سال قبل نیز با رشد قیمت مواجه شود. این مسئله در آمارهای وزارت راه و شهرسازی نیز تأیید می‌شود. طبق این آمارها، در 10ماهه امسال میانگین رشد قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به‌مدت مشابه سال قبل 66.9درصد افزایش یافته اما در همین دوره تعداد معاملات ثبت شده در این بازار با افت 43.3درصدی مواجه بوده و کل گردش مالی بازار مسکن تهران به 65هزار و 330میلیارد تومان رسیده که 5.2درصد کمتر از مدت مشابه در سال قبل است.