پاسخ به سؤالات حقوقی

حسام عقبایی ـ وکیل دادگستری و نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک

  فروش ملک مشاعی
 من و برادرم 25سال است که یک خانه داریم که 3 دانگ، 3 دانگ شریک هستیم. این درحالی است که برادرم طبقه بالا سکونت دارد و من هم در طبقه پایین. اما به‌دلیل اینکه طبقه پایین پارکینگ بوده که تبدیل به مسکونی شده است،  سقف آن کوتاه  و خانه‌ام تاریک است و هر چه به برادرم می‌گویم نه خانه را می‌فروشد و نه اجرت المثل می‌دهد. حال می‌خواهم بدانم که چگونه می‌توانم حقم را از برادرم بگیرم.
بستگی به این دارد که آن ملک قابل افراز (قابل تقسیم شدن و تفکیک) باشد یا نباشد و برای روشن شدن این موضوع نیز باید در ابتدا با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی تقاضای افراز کنند و اگر پاسخ مثبت بود، می‌تواند سهم خودش را افراز کند و بعد از فروش ملک قدر سهم خودش را بردارد. اما اگر اداره ثبت اعلام کرد که قابل افراز نیست می‌تواند درخواست فروش مال مشاعی را دهد و کل ملک را فروخته و قدر سهم خود را برداشت کند.

  تغییر کاربری ملک 
یک قطعه زمین 145متری در ورامین خریداری کردم که 7متر بر دارد و می‌خواستم 10درصد زمین را تجاری کنم اما شهرداری می‌گوید طرح تفصیلی دارد و در این زمین فقط باید مسکونی ساخته شود. این در حالی است که همه زمین‌های اطراف چند سالی است که کاربری تجاری دارند. می‌خواستم بدانم از طریق کدام کمیسیون شهرداری می‌توانم برای تجاری زمینم اقدام کنم؟ زیرا کمیسیون ماده 5 برای تغییر کاربری کل زمین است اما من فقط می‌خواهم 10 درصد آن را تغییر کاربری دهم.
در کل باتوجه به اینکه زمین در محدوده شهری واقع شده و دارای طرح تفصیلی نیز هست به‌قطع باید براساس همان کار عمل کند؛ زیرا شهرداری اختیار تغییر کاربری ندارد مگر اینکه مراحل تغییر طرح تفصیلی که یکسری فرایندهایی ازجمله نظر مشاوران راه و شهرسازی و کمیسیون‌های مختلف را دارد طی کند تا بتواند تجاری بگیرد. در واقع این ملاک نمی‌شود که اگر در اطراف ملکی، باغ یا فضای سبز و یا تجاری باشد پس آن ملک هم باید تغییر کاربری دهد. تغییر کاربری در صلاحیت شهرداری نیست.

  سهم از ارث 
پدرم به همراه شرکای خود خانه‌ای را خریداری کرده بود که سهم او از این خانه یک دانگ است و پس از فوتش فهمیدم پدرم این یک دانگ را به نام خواهرم کرده است. حال می‌خواستم بدانم که آیا از این یک دانگ سهمی می‌برم یا خیر و آیا با طرح شکایت می‌توانم به سهم خودم برسم یا خیر؟ 
صاحب ملک اگر قبل از فوتش سهمش را به نام دخترش کرده باشد کسی نمی‌تواند کاری انجام دهد. مگر اینکه صاحب ملک در زمان واگذاری از نظر عقلی دارای مشکل بوده باشد که آن هم باید رأی دادگاه باشد. اما لازم به ذکر است که هر فردی می‌تواند تا یک سوم از اموالش را به نام هر شخصی که بخواهد کند و از یک‌سوم به بالا باید با اجازه مابقی ورثه باشد.

  داد خواست انتقال سند 
چندی قبل ملکی را پیش‌خرید کردم و بعد از تسویه‌حساب در آن خانه ساکن شدم. اما صاحب ملک به بهانه برخی هزینه‌ها که ربطی به من نیز نداشت حاضر نیست سند ملک را به نامم بزند. می‌خواستم بدانم باوجود اینکه ملکی که خریداری کرده‌ام دارای کد رهگیری است صاحب ملک می‌تواند سند را به نامم نکند؟
اگر مبایعه‌نامه تنظیم کرده باشند صیغه شرعی بیع جاری شده لذا باید دادخواست الزام فروشنده به تکمیل مورد معامله و تحویل و انتقال سند را دهید.

  پارکینگ بدون سند 
من در یک مجتمع مسکونی شش‌واحدی ساکن هستم. هر واحد دارای یک پارکینگ است اما دو نفر از ساکنین اقدام به پارک اتومبیل دوم خود در حیاط مسکونی کرده و به تذکرات دیگران توجهی ندارند. جالب اینکه یکی از این دو نفر مدیر ساختمان است. حال سؤال اینجاست که چه راهکاری وجود دارد تا بشود از این وضعیت خلاص شد؟ لازم به ذکر است این وضعیت حدود 4سال است که ادامه دارد.
اگر در سند 2 پارکینگ به ثبت رسیده باشد کسی نمی‌تواند مانع شود. اما اگر هر واحدی دارای یک پارکینگ باشد و واحدهایی که دو خودرو پارک می‌کنند، از این طریق ایجاد مزاحمت ‌کنند واحد‌های دیگر با طرح شکایت مزاحمت می‌توانند مانع پارک خودروی دوم در پارکینگ شوند.

  قرارداد مشارکت در ساخت 
در سال۹۴ اقدام به عقد قرارداد مشارکت در ساخت با سازندگان کردم که درصورت عدم‌اخذ جواز ساخت در پنج طبقه مسکونی از سوی سازندگان به‌مدت ۶‌ماه مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان خسارت پرداخت کنند که متأسفانه به بهانه‌های مختلف تا‌کنون جواز نگرفته‌اند. لطفا من را راهنمایی کنید که در این خصوص باید چه کار کنم. 
باید به دادگاه حقوقی وقوع ملک دادخواست ابطال قرارداد مشارکت داده و همچنین مطالبه خسارت کنید.