رکوردشکنی رکود مسکن؛ در پاییز و زمستان

خریداران رغبت چندانی برای ورود به بازار ندارند و فروشندگان، حتی اگر بر سر قیمت پیشنهادی کوتاه هم بیایند به‌راحتی قادر به فروش ملک خود نیستند؛ زیرا میانگین قیمت مسکن از کف قیمت 2سال پیش تاکنون 200درصد رشد کرده و هرگونه تناسبی میان قدرت خرید متقاضی و ارزش یک واحد مسکونی را از بین برده، این یک برش کوتاه از تصویر عمومی بازار مسکن است.

به گزارش همشهری، به‌دنبال جهش قیمت مسکن در 2سال گذشته، کار به‌جایی رسید که مثلا در بازار مسکن شهر تهران، تعداد معاملات در مقایسه با اوج رونق بازار تا یک‌هفتم کاهش یافته و بازار به ورطه رکود سنگین و کسادی بی‌سابقه سوق پیدا کرده است. در ادامه نیز، بررسی اطلاعات بازار مسکن نشان می‌دهد برایند سرنوشت 2سال گذشته بازار مسکن و وضعیت موجود این بازار، چیزی جز تداوم رکود و حتی تشدید کسادی در نیمه دوم سال‌جاری نخواهد بود.

جهش قیمت مسکن و قهر تقاضا
روند صعودی قیمت در بازار مسکن از اواسط سال1396 آغاز شد. در این زمان، میانگین قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران 4.5میلیون تومان بود و یک متقاضی مصرفی مسکن می‌توانست با پرداخت 320میلیون تومان، یک آپارتمان 70متری را در مناطق میانی تهران بخرد. در این وضعیت، زوج‌های جوان می‌توانستند تا 160میلیون تومان از ارزش این معامله را با سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم وام بگیرند؛ یعنی نسبت پوشش‌دهی تسهیلات به قیمت مسکن 50درصد بود که بهترین وضعیت در سال‌های اخیر محسوب می‌شود. اما در ادامه، رشد قیمت در بازار مسکن در سایه تحولات اقتصادی و سیاسی آغاز شد و ظرف کمتر از 2سال، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از 13.3میلیون تومان فراتر رفت. در این وضعیت متقاضی مصرفی باید برای خرید همان آپارتمان 70متری بیش از 930میلیون تومان بپردازد و حتی وام مسکن زوج‌های خانه‌اولی نیز فقط می‌تواند 17درصد از ارزش این واحد مسکونی را پوشش دهد. در نتیجه، تقاضای مصرفی عملا از بازار مسکن اخراج شده و با توجه به اینکه همچنان مبلغ وام مسکن و درآمد خانوارهای طبقه متوسط، افزایش محسوسی نداشته، می‌توان پیش‌بینی کرد حتی تا یک سال آینده نیز تقاضای مصرفی قادر به بازگشت نباشد و قهر تقاضا در بازار مسکن استمرار پیدا کند. در این وضعیت به‌واسطه چسبندگی قیمت در اقتصاد ایران، خصوصا در بازار مسکن، کاهش قیمت مسکن نیز از محل افزایش نیافتن در مقابل نرخ تورم محقق می‌شود و لزوما قیمت‌های فعلی چندان کاهش نمی‌یابد و این روند تا زمانی که قدرت خرید متقاضیان مصرفی طبقه متوسط ترمیم شود، تداوم دارد.

خروج تقاضا و کسادی بازار
بالا رفتن قیمت مسکن در 2سال اخیر، ابتدا تقاضای مصرفی را از بازار اخراج کرد و از اواخر بهار97، به کاهش تعداد معاملات دامن زد اما از آنجا ‌که هنوز دورنمای افزایش قیمت در این بازار مثبت بود، حضور تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همچنان زمینه رشد قیمت در این بازار را فراهم می‌آورد تا اینکه از اوایل تابستان امسال، وقتی ظرف افزایش قیمت مسکن پر شد، دل تقاضای سرمایه‌گذاری نیز برای حضور در این بازار زده شد و قیمت مسکن نیز روند نزولی در پیش گرفت؛ تا جایی که رکورد رکود در بازار مسکن شکست و یکی از سنگین‌ترین و کم‌سابقه‌ترین کسادی‌های تاریخ معاصر به آن تحمیل شد. از آنجا ‌که هنوز عوامل ایجاد رکود در این بازار، یعنی گرانی و ناتوانی تقاضا پابرجاست، می‌توان پیش‌بینی کرد بازار مسکن حداقل در نیمه دوم امسال و چه‌بسا تا 2سال دیگر روی رونق را نبیند.

سرنوشت مسکن سرمایه‌ای
مسکن و زمین در ایران، مانند طلا و حتی ارز یک کالای سرمایه‌ای است که در میان‌مدت ارزش دارایی را در مقابل تحولات اقتصاد سیاسی و تورم حفظ می‌کند. حسن مسکن در هیبت کالای سرمایه‌ای این است که در طول زمان سرمایه‌گذاری، با سپرده شدن به بازار اجاره می‌تواند درآمدزا هم باشد؛ اما با وجود این، مسکن نیز مانند هر کالای سرمایه‌ای دیگر زمانی وارد روند صعودی قیمت می‌شود که سرمایه‌گذاران چشم‌انداز سودآوری آن را در مقایسه با بازارهای موازی، خصوصا نرخ سود بانکی، افزایشی بدانند. این وضعیت در بازار سکه نیز به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای تکرار می‌شود؛ همچنان که مثلا 3سال پیش کمتر کسی برای خرید سکه یک‌میلیون تومانی رغبت داشت اما 2سال بعد افراد برای خرید سکه 3میلیون تومانی نیز صف می‌کشیدند و حتی سکه 5میلیون تومانی نیز خریدار داشت. بر این اساس، بازگشت رونق به بازار مسکن نیازمند مثبت شدن دورنمای رشد قیمت در این بازار است که فعلا براساس واقعیت‌های اقتصادی ایران چنین دورنمایی حداقل تا پایان سال وجود ندارد.

   تولید هدف‌دار مسکن؛ آخرین راه نجات

زنگ رکود سنگین در بازار مسکن از ماه‌ها پیش نواخته شده و حالا همه بازیگران این بازار نسبت به چشم‌انداز کوتاه‌مدت این بازار ناامید هستند. تولیدکنندگان و سازندگان ضرباهنگ عملیات اجرایی خود را کند کرده و از شروع پروژه‌های جدید منصرف شده‌اند، متقاضیان مصرفی چشم‌انتظار کاهش چشمگیر قیمت نشسته‌اند و سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدتی بازار، چشم‌انتظار رشدی اندک هستند تا سربه‌سر از بازار مسکن خارج شوند؛ در این میان نکته قابل‌تأمل، وابستگی و پیوستگی تعداد زیادی از صنایع با بازار مسکن است که می‌تواند دغدغه‌های جدیدی برای اقتصاد ایران بیافریند. کارشناسان می‌گویند 300صنعت و شغل با بازار مسکن و ساخت‌وساز ارتباط مستقیم دارد و تعداد کل مشاغل اثرپذیر از صنعت مسکن و ساختمان به بالای هزار شغل می‌رسد؛ پس هر تغییری در سرنوشت این صنعت می‌تواند مستقیم یا غیرمستقیم این صنایع و شغل‌ها را تحت‌تأثیر قرار دهد. دقیقا شبیه اتفاقی که از حوالی سال91 و با آغاز رکود سنگین مسکن در اقتصاد ایران رخ داد و تا 4سال بعد اثرات آن باقی ماند. حالا نیز اقتصاد ایران شرایطی از جنس شرایط اوایل دهه 90را تجربه می‌کند و صنعت ساختمان و بازار مسکن نیز دقیقا وضعیتی شبیه آن دوران دارند. حالا از یک‌سو دستور حاکمیتی برای رونق تولید و از سوی دیگر نیاز کشور به رشد درون‌زا، ایجاب می‌کند که دولت برای حراست از اشتغال آستین بالا بزند و به چرخ صنعت ساختمان اجازه توقف ندهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد، بخش عمده تلاش دولت برای این کار به تولید مسکن در طرح اقدام ملی مربوط می‌شود و به همین دلیل مجموعه وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های فعال در صنعت ساختمان را بسیج کرده است.