گردش آرام فلش تورم در بازار مسکن

بیژن کیامنش | عضو شورای سردبیری :


روند تقاضا برای خرید مسکن از نیمه دوم سال گذشته ناگهان شیبی نزولی پیدا کرد، اما شگفت این‌که همزمان با کاهش ملموس خرید مسکن، تورم با شدت بیشتری در حوزه بازار آن ادامه یافت. حتی همان زمان هم برخی کارشناسان در هفته‌های نخست نیمه دوم سال گذشته پیش‌بینی کردند که افزایش نرخ‌ها در بخش مسکن فقط تا پایان سال 97 ادامه خواهد داشت؛ در حالی که نوسان صعودی نرخ‌ها، همچنان در 3 ماه نخست سال 98 هم ادامه یافت. در هفته نخست تابستان امسال، شتاب تند تورم در بازار مسکن، آهنگ ملایم‌تری گرفت،

هرچند که این اتفاق به گرمی بازار مسکن منجر نشد. طبق آمار‌های رسمی، سال گذشته قیمت مسکن 104 درصد افزایش یافت. از سوی دیگر وجود تورم بالا در بازار مسکن باعث شد که حدود 60 درصد از متقاضیان خرید از بازار خرید خارج شوند. در واقع تقاضای واقعی برای خرید مسکن به دلیل کاهش توان خرید بسیاری از متقاضیان، این روزها به پایین‌ترین حد خود رسیده است. به همین دلیل، برای رشد دوباره قیمت‌ها در بازار مسکن محرک و انگیزه‌ای به چشم نمی‌خورد، زیرا مهم‌ترین محرک بازار مسکن توان تقاضای جامعه برای خرید است که این هم در 2 سال گذشته به شدت کاهش یافته است.

هرچند که تقاضا برای خرید از متن بازار به حاشیه رفته است، اما در لایه‌های پنهان اقتصاد مسکن، رکودی به چشم می‌خورد که پیش‌بینی آینده نزدیک، یعنی 2 تا 3 سال آینده اقتصاد مسکن را دشوار می‌کند. به عبارت دیگر تقاضای واقعی برای خرید، هرگز از بین نمی‌رود بلکه به دلیل محدودیت توان برای خرید، هر سال تقاضای اکثر متقاضیان به آینده موکول می‌شود. این دست از متقاضیان خرید مسکن، با تحول در وضعیت اقتصادی بازار به خریداران جدید در بازار مسکن می‌پیوندند. 

با این حال وضعیت کنونی اقتصاد مسکن به گونه‌ای نیست که بتواند به ‌‌زودی از رکود به وجود آمده خارج شود، زیرا رکود ایجاد شده در اقتصاد مسکن به دلیل تداوم رکود در بازار‌های موازی رخ داده است. در واقع در بازار مسکن اتفاقی به نام «انجماد دارایی» رخ داده که این رویداد هم به دنبال وقوع انجماد در بازار ارز، طلا و بورس به وجود آمده است. مهم‌ترین پیامد وقوع «انجماد دارایی» در بازار، بیرون رفتن سوداگران از بازار اقتصاد مسکن است. در این صورت اگر بپذیریم اکثریت سوداگران بازار مسکن از بخش خصوصی بوده‌اند، زنگ خطر برای اقتصاد مسکن از هم‌اکنون به صدا درآمده است. 

البته در بطن بازار، 2 نوع تقاضا هنوز به چشم می‌خورد؛ نخست جمعیت ساکن در بافت‌های ناکارآمد شهری که در انتظار تدوین سیاست‌های جدید، برای نوسازی و بهسازی مسکن فرسوده خود هستند. پیش‌بینی تسهیلات و حمایت‌های موثر قادر است این بخش از جمعیت را به متقاضیان بازار مسکن تبدیل کند.دوم، کاهش جمعیت خانوارهاست که این دست خانوار‌ها به دلیل تفاوت سبک زندگی، خواستار نوع دیگری از مسکن هستند، اما سیاست‌گذاران برای رونق‌ بخش مسکن به تازگی طرحی به نام طرح اقدام ملی تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مطرح کرده‌اند.

به طور حتم طرح جدید دولت می‌تواند محرکی برای افزایش عرضه در بخش‌هایی از بازار مسکن باشد، اما باید دانست که اقتصاد مسکن فقط در شرایطی متحول خواهد شد که بخش خصوصی با همه توان به بازار ساخت‌و‌ساز و عرصه داد و ستد وارد شود. گفته می‌شود هم‌اکنون کشور به ساخت یک میلیون مسکن در سال نیاز دارد. رقم یاد شده در شرایطی تحقق خواهد یافت که بخش خصوصی با قدرت به اقتصاد مسکن وارد شود. در غیر این صورت ممکن است رکود مزمن در بازار مسکن، بیش از پیش به ثبات بازار آسیب بزند.