ثبت سخت‌ترین فصل مستأجران

در شرایطی که مردم ایران روزبه‌روز اجاره‌نشین‌تر می‌شوند، آمار‌ها نشان می‌دهد مقدار رشد اجاره خانه در بهار امسال به‌طور بی‌سابقه‌ای 3برای میانگین رشد قیمت کرایه خانه در بهار 3سال اخیر بوده است.
به گزارش همشهری، ناکارآمدی سیاست‌های حوزه مسکن روزبه‌روز ابعاد وسیع‌تری در جامعه ایران بر جای می‌گذارد. از یک سو افزایش قیمت مسکن موجب شده توان خرید خانه کاهش یابد و بیشتر متقاضیان خرید مسکن، اجاره‌نشین شوند و از سوی دیگر رشد مقدار اجاره خانه هم به افزایش هزینه‌ مسکن در سبد خانوار منجر شده است. درآمد سرانه ایرانی‌ها روزبه‌روز در حال کاهش است و مطابق آخرین آمار‌های بانک جهانی، ایرانی‌ها از نظر سرانه درآمد سالانه، با 5470دلار درآمد در سال، در انتهای فهرست 100کشور دنیا قرار دارند.

افزایش اجاره خانه
اطلاعات مرکز آمار نشان می‌دهد متوسط تورم سالانه در فصل بهار1398 (4فصل منتهی به بهار98) برابر 22.6درصد بوده است. میانگین تورم سالانه فصل در 3سال اخیر یعنی از سال1395 تا سال1397 برابر با 7.4درصد بوده؛ یعنی مقدار رشد اجاره خانه در بهار امسال 3برابر متوسط رشد اجاره خانه در 3سال اخیر بوده است. مقدار رشد سالانه اجاره خانه(تورم سالانه) در بهار1395 برابر با 9.8درصد و درسال‌های 96 و 97 به‌ترتیب 4و 8.4درصد بوده؛ درحالی‌که این مقدار رشد امسال به 22.6درصد رسیده است.
این آمارها نشان می‌دهد مقدار اجاره خانه در بهار امسال نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) 25.6درصد بوده؛ یعنی مقدار اجاره خانه‌ای که در بهار امسال نسبت به بهار پارسال پرداخت شده، 25.6درصد بیشتر بوده است.
مطابق گزارش مرکز آمار، بیشترین مقدار رشد فصلی اجاره خانه (نرخ تورم نقطه به نقطه) مربوط به استان تهران با 36.1درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با 10.1درصد افزایش است؛ به‌عبارتی اجاره‌نشین‌های تهران به‌طور متوسط 10.5درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان آذربایجان غربی 15.5درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره بها هزینه کرده‌اند. با توجه به اعداد مربوط به تورم نقطه به نقطه، 3 استان تهران، چهارمحال و بختیاری و لرستان بالاتر از میانگین کل کشور بوده‌اند.

رشد شدید اجاره‌نشینی
آمارها نشان می‌دهند همگام با افزایش قیمت مسکن، اجاره‌نشینی هم به‌شدت در حال گسترش است زیرا به‌دلیل افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، فاصله، بین توانایی مالی مردم برای خرید خانه و قیمت‌های ثبت شده در بازار به‌شدت افزایش یافته است. به‌عبارتی؛ متقاضیان مسکن دیگر توان خرید خانه را ندارند و این موضوع به گسترش اجاره‌نشینی در کل کشور به‌ویژه تهران منجر شده است. در چنین شرایطی تحلیلگران هشدار می‌دهند درصورتی‌که طرف عرضه یا تولید افزایش نیابد، احتمال رشد بیشتر قیمت مسکن و گسترش اجاره‌نشینی همچنان وجود دارد. به باور کارشناسان باید سالانه 1.3میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود تا طرف عرضه و تقاضا در بازار به تعادل برسد.
براساس آمارهای موجود در فاصله سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵ تعداد مستأجران شهری از ۲۱درصد به ۳۷درصد افزایش یافته است. نحوه تصرف واحدهای مسکونی درکل کشور اعم از شهری و روستایی نیز حاکی از آن است که واحدهای استیجاری از ۱۵درصد در سال۱۳۷۵ به ۳۱درصد در سال۱۳۹۵ رسیده است. در سال۱۳۹۵ معادل ۶۰درصد ایرانیان در واحدهای ملکی، ۳۱درصد در واحدهای استیجاری و ۹درصد در سایر واحدها زندگی می‌کردند. آمار به‌خوبی گویای آن است که در ۲۳سال اخیر رشد قیمت مسکن بر توان خرید متقاضیان، غالب شده است.
در 6سال اخیر نیز تغییر مسیر خریداران مسکن از آپارتمان‌های نوساز به سمت قدیمی‌ساز، یکی از مصادیق کاهش قدرت خرید بوده است. سال۱۳۹۲ معمولا ۵۸درصد معاملات مسکن در آپارتمان‌های گروه سنی کمتر از 5سال انجام می‌شد که در روندی نزولی در تیرماه۱۳۹۸ به ۴۰درصد رسیده است. از سوی دیگر قیمت مسکن شهر تهران از اواخر سال۱۳۹۲ تا‌کنون ۳.۷برابر و نرخ دلار ۴برابر شده است. با وجود این، عملکرد بازار مسکن در طولانی‌مدت نشان‌دهنده پیشی گرفتن این بازار از تورم عمومی است. طبق یک بررسی در فاصله سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران ۲۳۲برابر و متوسط قیمت کالاها و خدمات مصرفی براساس شاخص قیمت مصرف‌کننده ۱۲۸برابر شده است.

 سیاست‌های ناکارای دولت

بیت‌الله ستاریان از کارشناسان اقتصاد مسکن درباره اثربخشی سیاست‌های بخش مسکن می‌گوید: نگاه سیاستگذار به بخش مسکن همواره کوتاه‌مدت بوده و برای این بخش استراتژی نداشته است. ستاریان توضیح می‌دهد: دولت‌ها یا شرایط بخش مسکن را درک نمی‌کنند یا ترجیح می‌دهند صورت مسئله مسکن را کوچک کنند. زمانی که در این بخش با رکود مواجه می‌شویم یک سیاست را دنبال می‌کنند و وقتی به رونق می‌رسیم مباحث دیگری را مدنظر قرار می‌دهند. اگر آرشیو رسانه‌ها را در چند سال اخیر مرور کنیم متوجه نگاه سطحی به حوزه مسکن می‌شویم؛ عمده مباحث درخصوص مافیای مسکن، سوداگری، حباب مسکن و جشن سربه‌سری مسکن است. این سناریوها سال‌هاست که دنبال می‌شود اما راهبردی برای این حوزه نداشته‌ایم. ستاریان با بیان اینکه برای بخش مسکن باید برنامه ۱۰ تا ۲۰ساله ترسیم شود، گفت: دولت باید خود را با تمام ظرفیت‌ها برای تولید سالانه ۱.۳میلیون واحد مسکونی آماده کند که آن ۹۰۰هزار میلیارد تومان نقدینگی می‌خواهد؛ بنابراین لازم است همه ابزارهای مالی اعم از تسهیلات، مسکوکات، صندوق‌های مسکن و فاینانس خارجی فعال شوند. او تأکید می‌کند: در طول ۴۰سال گذشته هیچ‌گاه اثر واقعی تسهیلات را در بخش مسکن مشاهده نکرده‌ایم؛ زیرا موضوع مسکن آن‌قدر بزرگ است که با حجم وام‌های فعلی هیچ‌گونه تناسبی ندارد. دولت باید همه بانک‌ها را در حوزه تسهیلات مسکن فعال کند و ورود یک یا دو بانک جواب نمی‌دهد. پرداخت ۵۰ هزار فقره تسهیلات به ‌اندازه یک ‌ماه معاملات مسکن هم نیست. در این شرایط دولت چطور می‌خواهد سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید کند؛ هرچند معتقدم نیاز ایران بیش از این تعداد است و سالانه به ۱.۳میلیون واحد مسکونی نیاز داریم.