موتور بازار مسکن خاموش شد

احمد میرخدائی/ روزنامه‌نگار
در بازار مسکن تیرماه، بالاخره تب تورم قیمت شکست و از مجموع 22منطقه شهر تهران، رشد قیمت در 12 منطقه منفی شد. طبق اعلام بانک مرکزی، در تیرماه امسال میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران به 13 میلیون و 351 هزار تومان رسیده که نسبت به‌ ماه قبل 0.4 درصد رشد دارد و تعداد معاملات با افت 20 درصدی نسبت به خردادماه به 4790 فقره رسیده است. این آمارها از رشد 91.5 درصدی قیمت و کاهش 64.6 درصدی تعداد معاملات در بازار مسکن تیرماه نسبت به تیرماه پارسال حکایت دارد.

به‌گزارش همشهری، نکته قابل‌توجه در تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه 1398، عقب‌نشینی معامله‌گران در 5منطقه از 6منطقه پیشتاز بازار مسکن تهران بوده است. این آمار نشان می‌دهد انتظارات تورمی به پایان رسیده و نوبت به تثبیت یا اصلاح قیمت‌ها رسیده است. آنگونه که آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد، در تیرماه امسال به‌جز منطقه یک تهران که با رشد قیمت مواجه بوده، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق 2 تا 6 تهران از یک تا 5 درصد افت کرده و همزمان تعداد معاملات نیز با 16 تا 34 درصد کاهش مواجه شده است. اهمیت این ماجرا در آن است که براساس آمارهای بانک مرکزی، در آغاز دوره رونق، یعنی اواسط سال 1396، مناطق یک تا 6 تهران نخستین بازارهایی بوده که با رشد قیمت و معاملات مواجه شده و بازار مسکن سایر مناطق با تأخیر زمانی چندماهه وارد دوره رونق شده است؛ بر این اساس، اگر عقبگرد بازار مسکن در این مناطق پیشتاز را نشانه تخلیه انتظار تورمی قلمداد کنیم، در ماه‌های آینده به‌تدریج سایر مناطق تهران نیز با همین وضع مواجه خواهند شد.

در منطقه یک چه خبر است؟
براساس اطلاعات منتشرشده از معاملات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه امسال، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه یک تهران رکورد رشد ماهانه را شکسته و 11.3 درصد افزایش یافته است. همزمان تعداد معاملات مسکن در این منطقه فقط 0.4 درصد نسبت به خردادماه افت کرده که نشان می‌دهد فضای عمومی این بازار بدون توجه به تحولات مسکن در سایر نقاط شهر به‌کار خود ادامه داده است، احتمالا دلیل اصلی این اتفاق، تفاوت قابل‌توجه میان بافت مسکونی و ترکیب جمعیتی این منطقه با سایر نقاط شهر است.

به‌عبارت‌دیگر علاوه بر اینکه قیمت زمین در این مناطق بالاتر از کل شهر تهران است، تعداد واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ موجود در این منطقه مرفه‌نشین نیز  نسبت به سایر مناطق شهر تهران بیشتر است و ساکنان این منطقه نیز از قدرت خرید بالاتری برخوردار هستند. مجموعه این عوامل باعث شده باوجود رکود سنگین در بازار مسکن تهران، که عموما ناشی از افت شدید قدرت خرید متقاضیان است، فعلا اوضاع بازار منطقه یک تهران به همان روال قبل باقی بماند.

بررسی جزئیات آمار مبادلات مسکن تیرماه هم نشان می‌دهد ارزش 9.1 درصد از کل معاملات انجام‌شده بالاتر از 3 میلیارد تومان بوده و متراژ 2.9 درصد از واحدهای مسکونی معامله‌شده نیز بالاتر از 200مترمربع ثبت‌شده که بخشی از آنها واحدهای لوکس و گران‌قیمت منطقه یک بوده است.

نقشه بازار مسکن تهران در تیرماه
در تیرماه امسال که میانگین قیمت یک متر زیربنای مسکونی در بازار تهران 13 میلیون و 351 هزار تومان ثبت شده، منطقه یک با میانگین قیمت 29 میلیون و 830 هزار تومان برای هر مترمربع، گران‌ترین و منطقه 18 با میانگین قیمت 6 میلیون و 90 هزار تومان برای هر مترمربع، ارزان‌ترین منطقه تهران بوده است.

همچنین، 58.7 درصد از کل معاملات بازار مسکن تهران در محدوده زیر قیمت میانگین بازار انجام شده، به‌عبارت‌دیگر، از نظر تعداد معاملات، مناطق ارزان‌تر تهران، پررونق‌تر بوده‌اند.

از سوی دیگر در تیرماه امسال 54.3 درصد از کل معاملات به واحدهای با متراژ کمتر از 80 متر اختصاص داشته که واحدهای مطابق با الگوی مصرف است و اغلب آنها قاعدتا باید سهم متقاضیان مصرفی شده باشد. در این ‌ماه 51.9 درصد از معاملات مسکن در بازه قیمتی کمتر از 900 میلیون تومان انجام شده و واحدهای مسکونی با قیمت 300 تا 450 میلیون تومان با سهم 14.6 درصدی، بیشترین حجم از معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند. در تیرماه 9.1 درصد از معاملات مسکن در بازه قیمتی بالای 3 میلیارد تومان جوش خورده است.

خوش‌نشینی اجاره‌نشین‌ها از نظر بانک مرکزی
آمارهای بانک مرکزی حاکی است میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تیرماه امسال نسبت به پارسال 91.5درصد رشد کرده و میانگین رشد آن در 4‌ماه اخیر نیز 41.3درصد بوده، اما آنچه در این گزارش به‌عنوان رشد شاخص اجاره‌بها در تیر98 نسبت به تیر پارسال اعلام شده، برای شهر تهران 24.8درصد و برای کل مناطق شهری 22.5درصد افزایش نشان می‌دهد که با واقعیت‌های مشهود بازار اختلاف فاحشی دارد. اعلام رشد 24.8درصدی اجاره‌بها در تیرماه امسال نسبت به تیرماه پارسال در حالی است که چند روز پیش رئیس‌جمهور به استناد آمارهای وزارت راه و شهرسازی، میانگین رشد اجاره‌بها در بهار امسال را نسبت به بهار پارسال 30درصد اعلام کرد که البته با تعجب و موضع‌گیری مردم و رسانه‌ها مواجه شد.