دشواری مالیات بر خانه‌های خالی

غلامرضا حیدری کرد زنگنه/ رئیس اسبق سازمان امور مالیاتی
این روزها بحث درباره ضرورت اخذ مالیات از خانه‌های خالی به‌دلیل افزایش قیمت مسکن و به‌دنبال آن رشد قیمت اجاره بها داغ شده و برخی مدام تکرار می‌کنند که چرا از خانه‌های فاقد سکنه مالیات گرفته نمی‌شود؟ این موضوع در چندسال اخیر بارها تکرار شده و هنوز تصمیم‌سازان به جمع‌بندی نرسیده‌اند؛ حالا پرسش اصلی این است که چرا دولت و سازمان مالیاتی کل کشور زیر بار مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌رود و مهم‌تر اینکه درصورت وضع قانون، آیا شاهد عرضه این خانه‌ها به بازار مسکن و تعدیل قیمت مسکن و اجاره‌بها خواهیم بود؟ با توجه به تجربه چند ساله اداره سازمان امور مالیاتی کل کشور باید بگویم برای تصمیم‌گیری در این حوزه می‌بایست به چند نکته کلیدی توجه کرد، در غیراین صورت قانون و مقررات وضع‌شده نه‌تنها فاقد اثربخشی است بلکه حتی ممکن است هزینه‌هایی را نیز بر دوش کشور بگذارد.

یکم: اصل حاکم بر نظام مالیاتی که در کتب اصول مالیه و همچنین اصول علم اقتصاد بر آن تأکید می‌شود این است که؛ باید میزان مالیات وصول شده از هزینه شناسایی، برآورد و وصول مالیات بیشتر باشد. یعنی به‌عبارت دقیق‌تر؛ مالیات می‌بایست پربهره باشد و درآمدهای آن بر هزینه‌های وصول بچربد. از این حیث، برآوردهای انجام گرفته در سال‌های اخیر نشان می‌دهد هزینه شناسایی و وصول مالیات از خانه‌های خالی از درآمد حاصله بیشتر بوده و عملا باعث انباشت هزینه بر دوش دولت خواهد شد.

دوم: هنوز سازوکار و نظام مشخصی برای شناسایی خانه‌های خالی در کشور وجود ندارد و تضمینی هم برای اطمینان از اثربخشی سازوکار مالیاتی بر بازار مسکن وجود ندارد. به‌طور مثال، بسیاری از این خانه‌های خالی که در خبرها و اظهارنظرها بر آن تأکید می‌شود در شهرهای کوچک و متوسط وجود دارد که شاید دلیل آن نبود تقاضا از یک سو و همچنین اقامت دوم شهروندان باشد. از سوی دیگر برخی خانه‌های خالی به‌اصطلاح لوکس در مناطق متوسط به بالای کلانشهرها وجود دارد که به‌دلیل قیمت بالای این خانه‌ها، عملا تقاضای واقعی برای خرید یا اجاره آنها وجود ندارد در نتیجه؛ وضع مالیات بر خانه‌های لوکس، ضامن بهبود شاخص دسترسی اقشار ضعیف و متوسط به مسکن، چه از حیث خرید و چه از منظر اجاره، نخواهد بود. یک بررسی اجمالی نشان می‌دهد بسیاری از این خانه‌های خالی در مناطق متوسط به بالای شهر تهران وجود دارند، نظیر مناطقی بالاتر از خیابان بهشتی تهران که قیمت و اجاره‌بهای آنها بالاست و به همین دلیل تقاضای مؤثری در میان قشر متوسط درآمدی جامعه، برای خرید یا اجاره آنها وجود ندارد. در این صورت وضع مالیات بر این خانه‌های خالی گران‌قیمت و لوکس دردی از مشکلات اقشار ضعیف و متوسط دوا نخواهد کرد. از این منظر به‌نظر می‌رسد تسکین التهاب بازار مسکن از طریق اخذ مالیات ازخانه‌های خالی اجرایی نخواهد بود.

سوم: ماهیت بازار مسکن در مناطق متوسط به بالای کلانشهرها از جنس سرمایه‌گذاری است و این مناطق به‌اصطلاح بورس مسکن هستند و درصورت وضع مالیات بر این خانه‌ها شاهد رونمایی از برخی ترفندها و راهکارهای مالکان در بازار مسکن خواهیم بود؛ به‌گونه‌ای که عرضه این خانه‌ها به تقاضای اقشار فاقد مسکن ازجمله کارمندان و کارگران پاسخ نخواهد داد.
چهارم: برای سازمان مالیاتی مهم این است که از ابزارهای مالیاتی به‌گونه‌ای استفاده کند که برای دولت درآمدزایی کند نه اینکه هزینه‌تراشی کند. به همین دلیل درگیر کردن سازمان مالیاتی به جای تمرکز بر وصول مالیات از فعالیت‌های اقتصادی زیرزمینی و جلوگیری از فرار مالیاتی به پدیده مالیات بر خانه‌های خالی در عمل وقت‌گیر، هزینه‌بر و فاقد کارایی است و بیش از آنکه این سیاست جنبه اجرایی داشته باشد، دارای ماهیت شعاری است و به همین دلیل این سازمان براساس منطق اصول مالیه و ماهیت وجودی‌اش، نمی‌تواند درگیر یک چالش پردردسر و کم‌اثر شود که نتیجه آن نه کمک به کاهش التهاب بازار مسکن، که افزایش بار هزینه‌ای بر دوش دولت خواهد بود.

نتیجه اینکه، مدیریت بازار مسکن تنها با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی ممکن نخواهد بود و پیش از این‌هم چنین مقرراتی وضع شده اما در اجرا به شکست انجامید. ورود مأموران سازمان مالیاتی به پدیده مالیات بر خانه‌های خالی تنها باعث بی‌اعتمادی نظیر شائبه تفتیش در زندگی و حریم شخصی انسان‌ها و بروز تعارض بین شهروندان می‌شود و به همین دلیل پیشنهاد می‌شود به جای استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی، تصمیم‌سازان و مسئولان به فکر سازوکارهای قابل اعتماد و اجرا برای مدیریت بازار مسکن باشند و به تصمیمی فراگیر و مورد اتفاق همگان منطبق بر اصول اقتصادی برسند که نتیجه مطلوبی را به همراه داشته باشد. تا وقتی که اجماع‌نظری در این زمینه وجود نداشته باشد، تکیه بر سیاست‌های شعاری هم نتیجه نخواهد داد.