پیشنهاد اجاره‌ای وزارت مسکن روی میز دولت

با رسیدن موج تنش قیمتی بازار مسکن به بازار اجاره، وزارت راه و شهرسازی خود را برای حمایت از مستأجران از طریق مداخله قانون در این بازار آماده کرد و پیش‌نویس لایحه وزیر سابق راه و شهرسازی برای اصلاح تبصره۱۱ ماده۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم را بعد از ویرایش و اصلاح برای تصویب به هیأت وزیران فرستاد. فعلا این لایحه در کمیسیون اقتصاد هیأت دولت در حال بررسی است و از اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی چنین برمی‌آید که احتمالا تا پیش از آغاز تابستان تصویب و اجرایی خواهد شد.

به گزارش همشهری، براساس مفاد پیش‌نویس لایحه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی درصورتی‌که مدت قرارداد اجاره از 2 سال کمتر نباشد و میزان افزایش اجاره‌بها نیز از شاخص اجاره‌بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها» تبعیت کند، موجرین در طول مدت اجاره از ۱۰۰درصد مالیات بر درآمد املاک معاف می‌شوند.

معافیت مالیاتی مشروط برای موجران
فعلا در قانون مالیات‌های مستقیم، موجران در تهران و کلانشهرها تا مجموع ۱۵۰مترمربع و در سایر شهرها تا مجموع ۲۰۰مترمربع زیربنای مفید از پرداخت مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند و از آنجایی‌که بازار اجاره ایران به‌صورت سنتی و خرده‌مالکی اداره می‌شود، عملا این چتر مالیاتی، بخش عمده بازار را پوشش نمی‌دهد. بر این اساس، بدون تغییر این قانون، استفاده از ابزارهای مالیاتی برای ساماندهی بازار اجاره اقدامی غیرمؤثر و ناکارآمد بود؛ اما حالا در لایحه پیشنهادی دولت، همین معافیت موجود نیز به 3شرط اعمال خواهد شد و در حقیقت هیچ‌یک از قراردادهای اجاره به‌خودی‌خود از پرداخت مالیات معاف نمی‌شود.

طبق پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در پیش‌نویس لایحه «اصلاح تبصره۱۱ ماده۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم»، شرط اول معافیت قراردادهای اجاره از پرداخت مالیات، این است که نرخ اجاره در قرارداد، مطابق با نرخ اجاره‌بهای اعلامی از سوی «کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها» باشد. شرط دوم وزارت راه و شهرسازی این است که طول مدت قرارداد اجاره در هر بار کمتر از 2سال نباشد، مگر اینکه قرارداد به درخواست مستأجر تمدید نشود. شرط سوم هم این است که یک نسخه از قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا تنظیم شده در بنگاه معاملات املاک) در زمان ارائه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی مربوطه ارائه شود. براساس لایحه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای 3واحد استیجاری یا بیشتر نیز که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام این وزارتخانه ساخته شده باشند یا بعد ساخته شوند، با شرط ایفای این 3‌شرط از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف خواهند بود.

بازار اجاره با مالیات سربه‌راه می‌شود؟
مؤثر نبودن معافیت مالیاتی درنظر گرفته شده در متن فعلی قانون به‌واسطه خرده مالکی بودن بازار اجاره و همچنین یکساله بودن ماهیت قراردادهای اجاره مسکن در بازار فعلی، از یک‌سو استفاده از ابزار مالیاتی برای ساماندهی بازار اجاره را منتفی کرده و از سوی دیگر هزینه‌های مالی سنگینی برای جابه‌جایی و انعقاد قرارداد اجاره جدید به مستأجران تحمیل می‌کند. حالا درصورت اجرایی شدن اصلاحات پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی، زمینه رفع این دو مشکل فراهم می‌شود و در ظاهر، موجران راهی جز سربه‌راه شدن ندارند اما بررسی واقعیت‌های بازار اجاره نشان می‌دهد این اتفاق به چند دلیل رخ نمی‌دهد و ساماندهی بازار اجاره با کمک این لایحه راه به‌جایی نمی‌برد. اولا عرضه و تقاضا در بازار اجاره ایران متناسب نیست و به همین واسطه به‌صورت سنتی قدرت بازار اجاره در اختیار موجران قرار دارد. دوم اینکه سازوکار سنتی دلالی در بازار مسکن که در شرایط فعلی از طریق صنف مشاوران املاک انجام می‌شود، همیشه براساس توافق موجر و مستأجر به انعقاد قرارداد منجر شده و دخالت طرف سوم (دولت) در این سازوکار امکان‌پذیر نبوده است به‌گونه‌ای که حتی در جریان اجرای طرح کد رهگیری نیز این موفقیت حاصل نشد و همچنان بخشی از قراردادها با استناد به رأی دیوان عدالت اداری در خارج از نظام کد رهگیری و در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند. نکته دیگر اینکه بیش از 30درصد خانوارهای ایرانی اجاره‌نشین هستند و در این بازار بزرگ، همواره راه تخلف و انعقاد قرارداد صوری برای موجران باز بوده است. کارشناسان معتقدند بدون متناسب‌سازی عرضه و تقاضا در بازار اجاره، هرگونه رفتار پلیسی و تعزیری می‌تواند به رواج قراردادهای صوری منجر شود.