کابوس رکود اجباری در سال98

احسان میزانی

بازار مسکن در حالی سال98 را آغاز کرده است که از خردادماه سال قبل وارد دوره رکود تورمی شده و همزمان با کاهش قابل‌ملاحظه تعداد معاملات، رشد متوالی میانگین قیمت‌ها را تجربه کرده بود. براساس آخرین گزارشی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در بهمن‌ماه 1397منتشر کرده، در این‌ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به مرز 10میلیون تومان رسید و تعداد معاملات نیز در مقایسه با ‌ماه قبل از آن بهبود یافت اما این تعداد معامله در مقایسه با‌ ماه مشابه در سال قبل با کاهش بیش از 49درصدی مواجه بود که از رکود تورمی شدیدی در این بازار حکایت داشت.

رشد 100درصدی میانگین قیمت زیربنای مسکونی در یک سال گذشته در کنار افت 49درصدی تعداد معاملات این بازار، باعث شد سناریوی ادامه رکود تورمی بازار مسکن در سال‌جاری قوت بگیرد چرا که از یک‌سو از خردادماه 97 به بعد، متغیرهای رونق در این بازار به‌تدریج قدرت اثرگذاری خود را از دست دادند و با افت شدید قدرت خرید متقاضیان مسکن و کاهش نقدشوندگی در این بازار، عملا احتمال افزایش قابل‌توجه تعداد معاملات منتفی شد اما همزمان به‌واسطه اثرگذاری متغیرهای کلان اقتصاد مانند رشد نرخ تورم و نرخ ارز بر قیمت انواع کالا و خدمات، احتمال متناسب شدن قیمت مسکن با تغییر این شاخص‌ها همچنان به قوت خود باقی ماند.

حذف متقاضی مصرف؛ عامل رکود مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد، یکی از دلایل اصلی افت شدید آمار معاملات بازار مسکن از اواخر بهار97، اخراج متقاضیان مصرفی مسکن از این بازار بوده است که عمدتا به‌واسطه جهش قیمت واحدهای مسکونی و بی‌اثر شدن تسهیلات خرید مسکن به‌ناچار از رابطه عرضه و تقاضا حذف شدند. بر این اساس، اگر قرار باشد در سال98رونق به بازار مسکن برگردد، در گام نخست باید طرف تقاضا در این بازار ترمیم شود؛ اما واقعیت امر این است که نه در سیاست‌های بانک مرکزی و نه در برنامه‌ریزی‌های وزارت راه و شهرسازی، عزمی برای تحقق این مسئله وجود ندارد. پس در سال98 ورود جدی متقاضی مصرفی به بازار مسکن منتفی است و معاملات این بازار در اغلب موارد در ید اختیار سرمایه‌گذاران خواهد بود. در این وضعیت بازار مسکن می‌تواند باوجود تداوم افت تعداد معاملات، همچنان در روند صعودی قیمت‌ها به‌پیش برود اما در نهایت، سرمایه‌گذاران بازار مسکن برای برداشت و ذخیره‌سازی سود خود نیازمند فروش واحدهای مسکونی به طیف جدیدی از خریداران مصرفی هستند یا باید این واحدها را به‌صورت استیجاری در بازار عرضه کنند که البته در این صورت، سرمایه‌گذاری آنها در بلندمدت سودآور خواهد بود و چه‌بسا باید خواب سنگین سرمایه در یک دوره رکود بلندمدت بازار مسکن را نیز به جان بخرند. دقیقا همانند اتفاقی که در سال92 در بازار مسکن رخ داد و باعث شد حاشیه سود سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در اواخر دوره رونق بازار مسکن در سال92، تا اواسط سال1396 کمتر از 10درصد باشد. در این شرایط با توجه به اینکه حاشیه سود اجاره‌داری نیز حدود 6 تا 8درصد برآورد می‌شد، سود محقق شده برای موج آخر خریداران مسکن در سال92 حتی از نرخ سود بانکی نیز کمتر بود و این یعنی خواب سنگین سرمایه خریداران نهایی مسکن در سال92 باعث شده آنها در مقایسه با نرخ تورم و سود بانکی، عملا سودی از سرمایه‌گذاری خود نگیرند.

رکود تورمی مسکن و تعویق بحران به آینده

بررسی وضعیت موجود بازار مسکن نشان می‌دهد این بازار در سال 98 نیز پیرو تغییرات نرخ تورم ماهانه و تحولات قیمتی در بازارهای موازی خصوصا ارز و طلا، با رشد قیمت‌ها مواجه خواهد شد اما این میزان رشد مانند آنچه در ماه‌های پایانی سال97 تجربه شد، از نرخ تورم ماهانه کمتر است چراکه مسکن گران‌ترین کالای موجود در سبد مصرفی خانوارهای ایرانی است و برای تهیه آن باید مبالغ کلانی با برنامه‌ریزی بلندمدت اختصاص یابد اما جهش قیمتی این کالا در سال97 عملا همه برنامه‌ریزی‌های انجام شده از سوی متقاضیان مصرفی بازار را غیرعملیاتی کرده و از این به بعد احتمالا کفه تقاضا در بازار مسکن به سمت سبک شدن خواهد رفت و این یعنی رشد قیمت در رابطه عرضه و تقاضای مسکن منتفی خواهد بود. البته همزمان به‌واسطه کسری مسکن در کشور و کاهش تولید واحدهای نوسازی، این امکان نیز وجود دارد که به‌مراتب از عرضه مسکن در بازار نیز کاسته شود و عرضه و تقاضا به تعادل نسبی برسند. در این حالت، باوجود اینکه در رابطه عرضه و تقاضای بازار مسکن ظرفیت زیادی برای رشد قیمت وجود ندارد؛ اما افزایش نرخ تورم و بالا رفتن قیمت نهاده‌های ساختمانی و هزینه تولید، به‌ناچار در قیمت نهایی این کالا منعکس خواهد شد که نخستین پیامد آن رشد قیمت مسکن در محدوده نرخ تورم و کمتر از آن خواهد بود.

پیش‌بینی بهبود تولید مسکن مصرفی

تحولات قیمتی بازار مسکن از میانه 96تاکنون، باعث شده صرفه اقتصادی تولید مسکن مصرفی افزایش پیدا کند و سازندگان با رغبت بیشتری وارد میدان شوند به‌گونه‌ای که روند صدور پروانه‌های ساختمانی نیز وارد روند افزایشی شده و بهبود یافته است. در این میان شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز در این دوره زمانی به‌طور میانگین بیش از 50درصد رشد کرده که قیمت تمام‌شده تولید مسکن را بالا برده است. از سوی دیگر با جهش نرخ ارز، افزایش قیمت زمین و گرانی مصالح ساختمانی، قدرت خرید سرمایه در گردش سرمایه‌گذاران حوزه تولید مسکن نیز به‌شدت کاهش یافته که عملا به کوچک‌تر شدن مقیاس فعالیت آنها منجر شده است. برایند همه این مسائل باعث شده باوجود بالا رفتن صرفه اقتصادی و حاشیه سود ساخت مسکن، به‌واسطه کاهش توان مالی سازندگان، رونق تولید مسکن با شتاب کمتری دنبال شود و طبیعتا واحدهای نوساز کمتری به بازار عرضه شوند. از دیگر مسائل امیدوارکننده در سال98، اجرایی شدن طرح بازآفرینی شهری و احیای بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری است که براساس آن باید سالانه حدود 100هزار واحد مسکونی در مناطق هدف ساخته شود که بخشی از آن جایگزین واحدهای قدیمی و ناکارآمد این مناطق می‌شود و بخشی نیز به بازار عرضه خواهد شد.