تورم مسکن به آخر خط رسید

احمد میرخدائی/روزنامه‌نگار

رکود تورمی بازار مسکن پایتخت در آذرماه به پایان راه خود نزدیک شد و مقاومت روانی 10میلیون تومان، ترمز افزایش قیمت در این بازار را کشید. بازار مسکن تهران از تیرماه تاکنون درگیر رکود تورمی شده بود و باوجود کاهش تعداد معاملات، همچنان رشد قیمت را تجربه می‌کرد اما حالا شیب رشد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 25 تا 60درصد نسبت به ماه‌های قبل کاهش پیدا کرده و انتظار می‌رود ظرف یکی دو‌ماه آینده این شیب به صفر برسد یا حتی منفی شود.
به‌گزارش همشهری، براساس داده‌های اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال، تعداد معاملات در این بازار با کاهش 61.7درصدی مواجه بوده اما همچنان میانگین قیمت در روند صعودی قرار داشته و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل، رشد 91.8درصدی را تجربه کرده است. آمارها حاکی از این است که در آذرماه، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 6814واحد مسکونی رسیده که نسبت به‌ ماه قبل 0.6درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 61.7درصد کاهش نشان می‌دهد.
از سوی دیگر در ‌ماه مورد گزارش، میانگین قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران به 9میلیون و 554هزار و 700تومان رسیده که نسبت به ‌ماه قبل 4.1درصد و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل 91.8درصد افزایش نشان می‌دهد. البته در گزارش بانک مرکزی، تغییرات شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه نسبت به قیمت مسکن بسیار کمتر اعلام شده و افزایش آن نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب 19.2 و 16.2درصد بوده است اما انتظار می‌رود در قراردادهای جدید اجاره مسکن، افزایش با رشد قیمت مسکن متناسب شود و نسبت به سال قبل با رشد جدی مواجه باشد.
البته بررسی معاملات مسکن تهران در بازه 9ماهه حاکی از این است که این بازار در 9‌ماه امسال از نظر تعداد معاملات نسبت به‌ مدت مشابه سال قبل افت داشته و فقط از نظر قیمت با رشد مواجه شده است. براساس آمارها در 9ماهه امسال 97.2هزار واحد مسکونی با میانگین قیمت 7.53میلیون تومان در بازار تهران معامله شده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، از نظر تعداد 25.6درصد کاهش داشته و از نظر قیمت 63.9درصد افزایش را تجربه کرده است.

کاهش شیب رشد قیمت مسکن
نکته قابل‌تأمل در تحولات بازار مسکن آذرماه این بوده که شیب افزایش قیمت با فروکش کردن انتظارات تورمی در این بازار، از 9.4درصد در شهریور و 6.5درصد در مهر و آبان به 4.1درصد رسیده است. کارشناسان معتقدند با رسیدن میانگین قیمت مسکن در تهران به مرز روانی 10میلیون تومان، شیب رشد قیمت در این بازار به صفر متمایل خواهد شد و چه‌بسا در واحدهای بزرگ، لوکس و مناطقی که با جهش شدید قیمت مواجه بوده‌اند منفی نیز شود.
به‌نظر می‌رسد، ریزش پاییزی معاملات در بازار مسکن که با تضعیف شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن آغاز شده بود، حالا با عقب‌نشینی متقاضیان سرمایه‌گذاری و سوداگری به‌دلیل سقوط نرخ ارز و تخلیه انتظارات تورمی در اقتصاد ایران به بدترین وضعیت خود رسیده و دیگر جایی برای افزایش بیش‌ازپیش قیمت‌ها باقی نگذاشته است. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: بازار مسکن به آخر راه رسیده و تا اواخر تابستان سال آینده نیز تحرک خاصی نخواهد داشت.
 به عقیده او، می‌توان انتظار داشت با به ثبات رسیدن بازار مسکن، از اواسط بهمن‌ماه قیمت واحدهای لوکس و بزرگ 20 تا 25درصد افت کند اما در واحدهای کوچک‌متراژ و پرتقاضا مانند سال‌های 92‌تا‌96 فقط ثبات قیمتی را شاهد باشیم.

حجم معاملات مسکن
بررسی‌ها نشان می‌دهد در آذرماه، توزیع حجم معاملات مسکن به‌گونه‌ای بوده است که 56.7درصد معاملات در قیمت کمتر از متوسط قیمت بازار و 55.7درصد از معاملات برای واحدهای با زیربنای کمتر از 80مترمربع انجام شده است. درمجموع 47.3درصد از معاملات مسکن تهران در آذرماه به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600میلیون تومان اختصاص داشته است. همچنین در این‌ ماه 43.4درصد از کل معاملات بازار مسکن تهران در آذرماه به واحدهای تا 5سال ساخت اختصاص داشته و این سهم در مقایسه با آذرماه سال قبل 5.4درصد کاهش یافته است. این کاهش به‌واسطه افت تولید مسکن و کم‌شدن عرضه واحدهای نوساز به بازار است و درصورت تداوم می‌‌تواند تبعاتی مانند جهش قیمت در واحدهای با عمر ساخت پایین و بالارفتن میانگین سن ساختمان‌های کشور منجر شود. البته حامد مظاهریان، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اخیرا از تصمیم این وزارتخانه برای کمک به تولید مسکن خبر داده و گفته است: وزارت راه و شهرسازی با ابزارهای تشویقی، انبوه‌سازان و افراد حرفه‌ای را برای ورود به تولید مسکن تشویق می‌کند تا رابطه عرضه و تقاضای بازار متناسب شود. به‌گزارش همشهری، در بهار امسال صدور پروانه‌های ساختمانی 14درصد افزایش یافته و اگر این حمایت‌ها نیز اجرایی شود احتمال بازگشت تعادل به بازار مسکن تقویت خواهد شد.

نقشه بازار مسکن تهران
توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در آذرماه سال1397 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه5 با سهم 14.3درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده است و مناطق 2 و 4 به‌ترتیب با سهم‌های 9.2 و 8.3درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. 
درمجموع 73درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران در آذرماه سال‌جاری مربوط به 10منطقه شهر (شامل مناطق 1، 2، 4، 5، 7، 8، 10، 11، 14 و 15) بوده و 12منطقه باقیمانده فقط 27درصد از کل تعداد معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند. در این ‌ماه بیشترین رشد متوسط قیمت مسکونی نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل به منطقه یک با 105درصد افزایش و کمترین آن به منطقه12 با 54.6درصد افزایش تعلق داشته است. در آخرین ‌ماه پاییز، گران‌ترین واحدهای مسکونی تهران با میانگین قیمت 21.8میلیون تومان در منطقه یک دادوستد شده و ارزان‌ترین واحدها نیز با میانگین قیمت 4.2میلیون تومان به منطقه18 تعلق داشته است.

   هزینه اوراق تسهیلات مسکن ثابت ماند

قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در هفته گذشته تغییر چندانی نداشته است و هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن حدود ۵۳ تا ۵۵ هزار تومان دادوستد می‌شود؛ به‌طوری‌که زوج‌های تهرانی برای وام ۱۲۰ میلیونی مسکن و جعاله باید ۱۲.۷ میلیون تومان هزینه کنند. به گزارش ایسنا، در آخرین روز معاملات فرابورس ایران در هفته گذشته، هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن آذرماه ۱۳۹۷، به قیمت ۵۴ هزار و ۵۰۰ تومان و قیمت هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن آبان‌ماه ۱۳۹۶ حدود ۵۳هزار تومان بود. به‌این‌ترتیب قیمت اکثر تسه‌ها از ۵۳ هزار تومان تا ۵۵ هزار تومان مورد دادوستد قرار گرفت. در هفته‌های گذشته همزمان با افزایش قیمت مسکن و رکود نسبی در دادوستد آنها در مقدار تقاضای اوراق تسه نیز شاهد کاهش بودیم چراکه حتی کسانی که قصد خرید مسکن داشته باشند، مقدار وام مسکنی که با اوراق تسه می‌توان اخذ کرد جوابگوی قیمت فزاینده مسکن نیست.