دوره انتظار برای خانه‌دار‌شدن به 48سال رسید

احمد میرخدائی | روزنامه‌نگار

بازار مسکن در یک سال گذشته با رشد دو‌برابری میانگین قیمت‌ها مواجه شده است. در پایان آبان‌ماه امسال قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 9میلیون و 180هزار تومان رسید. در این شرایط یک واحد مسکونی 75متری، به‌عنوان الگوی مصرف مسکن، 690میلیون تومان معامله می‌شود؛ درحالی‌که در آبان‌ماه پارسال همین واحد 75متری فقط 360میلیون قیمت داشت. نتیجه این اتفاق، تضعیف بیش‌ازپیش قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن و افزایش طول دوره انتظار خانوارها برای خانه‌دار‌شدن است.

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک به همشهری می‌گوید: در نتیجه این اتفاقات، حالا بخش عمده معاملات مسکن توسط تقاضای سرمایه‌گذاری انجام می‌شود و البته با وجود افزایش شدید قیمت‌ها باز هم افت تعداد معاملات به‌دلیل عقب‌نشینی فروشندگان اتفاق افتاده است وگرنه هنوز هم تقاضای مؤثر در بازار مسکن وجود دارد.

کاهش 60درصدی معاملات مسکن در آذرماه

رئیس اتحادیه مشاوران املاک، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش قیمت ارز را عامل اصلی هجوم نقدینگی به بازار مسکن اعلام می‌کند که عمدتا برای حفظ ارزش نقدینگی انجام شده و می‌افزاید: خانه‌هایی که توسط تقاضای سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند، عمدتا در قالب مسکن استیجاری در بازار عرضه می‌شوند و خالی نمی‌مانند. خسروی معتقد است: برای نجات متقاضی مصرفی مسکن که بیش‌ازپیش در اثر رشد قیمت‌ها تضعیف‌شده، فقط افزایش تولید مسکن و بالا‌بردن سقف تسهیلات مسکن تا سطح 80درصد قیمت مسکن و با دوره بازپرداخت طولانی مؤثر است.

او تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن را اتفاق ناخوشایندی تعبیر نمی‌کند و می‌گوید: وقتی تقاضای خرید خانه در کشور وجود دارد، باید حوزه تولید، جدی گرفته شود تا زمانی که عرضه و تقاضا در این بازار به‌تناسب برسد. او با اشاره به رشد شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی، می‌افزاید: اگر تولید مسکن افزایش یابد و قیمت مصالح نیز بیش از این افزایش نیابد، انتظار می‌رود قیمت مسکن در همین محدوده‌های فعلی به ثبات برسد اما زمینه‌ای برای کاهش آن وجود ندارد.
طبق آمارهایی که رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌دهد، در 17روز سپری‌شده از آذرماه امسال، تعداد کل مبایعه‌نامه‌های مربوط به شهر تهران که در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده به 4449فقره رسیده است که نسبت به‌مدت مشابه در آذرماه پارسال 60درصد کاهش نشان می‌دهد. به گفته خسروی، بنگاه‌های مشاور املاک می‌گویند کاهش تعداد معاملات عمدتا به‌واسطه انصراف فروشندگان از معامله بوده که به‌واسطه بلاتکلیفی بازار برای انجام معامله دچار تردید شده‌اند.

48سال انتظار برای خانه‌دارشدن

به گزارش همشهری، براساس آمارهای رسمی میانگین درآمد یک خانوار شهری در سال 96 حدود 36.7میلیون تومان بوده که تقریبا یک‌دهم قیمت یک واحد مسکونی 75متری را پوشش می‌داد و فرضا چنانچه یک خانواده می‌خواست کل درآمد خود را برای خرید خانه پس‌انداز کند، باید درآمد 10سال خود را به این کار اختصاص می‌داد. در این وضعیت اگر یک خانوار می‌خواست در کنار هزینه‌های معیشت، یک‌سوم درآمد خود را برای خرید خانه در آینده پس‌انداز کند، باید 30سال منتظر می‌ماند.

در سال‌جاری اما، در شرایطی که قیمت مسکن نزدیک به دو‌برابر شده و میانگین دستمزد و حقوق فقط 14تا 20درصد افزایش یافته است، برآورد می‌شود میانگین درآمد یک خانوار شهری به 43.1میلیون تومان رسیده باشد؛ درحالی‌که میانگین قیمت یک واحد مسکونی 75متری به 690میلیون تومان رسیده است.

در این وضعیت یک خانوار باید معادل 16سال از کل درآمد خود را برای خرید خانه تخصیص دهد و با پس‌انداز یک‌سوم این درآمد نیز طول دوره انتظار برای خانه‌دار‌شدن به 48سال می‌رسد.

 دلیل اصلی این اتفاق ناگوار این است که از سال89، قیمت یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف همواره بالای 10برابر درآمد سالانه خانوارها بوده و در این وضعیت حتی اگر قرار باشد قیمت مسکن و درآمد خانوار متناسب با نرخ تورم افزایش یابد، هرسال قیمت مسکن 10برابر رقمی که به درآمدها اضافه می‌شود، بالا خواهد رفت و متقاضیان مصرفی مسکن هر روز فقیرتر خواهند شد. حالا بماند که قیمت مسکن همواره بیش از نرخ تورم رشد می‌کند و در 25سال اخیر 1.4برابر نرخ تورم افزایش داشته؛ درحالی‌که میانگین درآمد خانوار در بهترین حالت در محدوده نرخ تورم رشد کرده است.

وضع بازار مسکن در دولت‌ها

بررسی‌های همشهری نشان می‌دهد در دولت ششم‌(دولت دوم مرحوم آیت‌الله هاشمی رفسنجانی) شاخص دسترسی مسکن در محدوده 4 تا 5 بوده و یک خانوار باید حدود 15سال برای خانه‌دارشدن به‌واسطه پس‌انداز یک‌سوم درآمد منتظر می‌ماند. این وضعیت نسبتا مساعد در دولت‌های هفتم و هشتم (دولت‌های اول و دوم سیدمحمد خاتمی) نیز ادامه پیدا کرد و حتی در سال‌1379 دوره انتظار مسکن به 12سال رسید. در ادامه دولت نهم (دولت اول محمود احمدی‌نژاد) کار خود را در شرایطی آغاز کرد که شاخص دسترسی مسکن 5.7 و طول دوره انتظار 17سال بود اما این شاخص‌ها به‌واسطه افزایش نسبت میان کل دستمزد خانوار و قیمت یک واحد مسکونی در روند تصاعدی قرار گرفت و در پایان دولت دهم (دولت دوم احمدی‌نژاد) شاخص دسترسی مسکن به 12.2و دوره انتظار آن به 37سال رسید و بازار مسکن به سنگین‌ترین رکود تاریخ خود وارد شد. در این وضعیت، دولت یازدهم (دولت اول حسن روحانی) به مدد سیاست‌های ضد‌تورمی و در سایه رکود سنگین مسکن توانست شاخص دسترسی مسکن را از 12.2در سال 92 به 10در سال 96 برساند و دوره انتظار مسکن را از 37سال به 30سال کاهش دهد. در این وضعیت با افزایش تسهیلات مسکن یکم به 160میلیون تومان که حدود 45درصد قیمت یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف را پوشش می‌داد، ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن قوت گرفت اما در میانه راه با جهش 100درصدی قیمت مسکن، همه برنامه‌ریزی‌ها بر باد رفت و شاخص دسترسی مسکن از 10به 16رسید. حالا دوره انتظار خرید مسکن به 48سال رسیده که نسبت به سال قبل 18سال افزایش دارد.