قیمت کلبه احزان، بالاتر متری چند؟

هومن کواکبی

واقعیت این است که واژه‌ای به نام بالابود در حوزه معاملات مسکن ایران وجود دارد و اتفاقا کاملا احساس می‌شود. هرچند برخی نسبت به استفاده از آن آلرژی دارند و گستردگی‌اش را انکار می‌کنند ولی مستندات و تحقیقات میدانی چیزی جز روند رو به رشد این پدیده ضد‌اجتماعی را نشان نمی‌دهد. این شبه‌گزارش از زاویه آنچه در بازار معاملات ملک کاملا احساس می‌شود به موضوع پرداخته و نه موضع‌گیری‌های مسئولان؛ همین و خلاص!
 سلطان‌شاه از مشاوران با‌سابقه غرب تهران اعتقاد به تفکیک واژه دلال و مشاور از هم دارد. نظر بهمن سلطان‌شاه رویکرد دیگری به ماجرای خرید وفروش ملک است.

بالابود به زبان ساده

شما ملکی برای فروش دارید، خریدار به مشاوران املاک مراجعه می‌کند و اصطلاحا تقاضای ورود فایل به فایلینگ دفتر را دارد. فرض کنید متری 10میلیون تومان برای فروش ملک خود در شرایط اضطرار مد نظرتان است و با توجه به نیاز، حاضرید این قیمت را (ارزش ملک خود را) مبنای فروش به خریدار قرار دهید. 

 چون به پول نقد نیاز دارید، برای فروشنده که شما باشید ناگهان (البته عمدی) خریدار پیدا می‌شود. ملک حدودا  یک میلیون تومان در مترمربع زیر ‌قیمت بازار است. کارت می‌کشند و معامله انجام می‌شود. شما به نیاز مالی خود پاسخ گفته‌اید ولی طبق عرف، یک‌سوم کل ثمن معامله را دریافت کرده‌اید. معامله تمام تمام است. خریدار که نوعی دلال محسوب می‌شود بعد از انجام قرارداد حدودا 3هفته زمان می‌خرد تا کارهای مرتبط با شهرداری و دارایی توسط مالک اصلی یعنی شما به سرانجام برسد؛ به‌عبارتی خریدار ثالث (خریدار واقعی) بدون اطلاع از آنچه در گذر است با هماهنگی تا پای قرارداد می‌آید. از نظر او این آپارتمان «مثالی» متری 11میلیون تومان قیمت دارد. او نیاز فروشنده اولیه به پول را نمی‌داند، پس وقتی با پیشنهاد خرید آپارتمان یا ملک متبوع خود با متری 10میلیون و 700هزار تومان روبه‌رو می‌شود به پیشنهاد واسطه با دید مثبت نگاه می‌کند؛ «من واسه‌ت، متری 10میلیون و 700می‌خرم و فیفتی می‌کنیم؛ یعنی متری 350هزار تومان به من بده و متری 350 بذار توی جیبت.» دقت کنید که پولیجز یک‌سوم اولیه رد و بدل نشده است.

این قضیه حالت معکوس و موازی نیز دارد. همزمان واسطه از 3هفته فرصت خود استفاده کرده و زمان حضور در دفترخانه سند را به نام خریدار واقعی ثبت کرده است.

«ثبت با سند برابر است» و تمام. معامله‌ای ظاهرا بی‌غش انجام شده و قانون نیز مخالفتی ندارد. او در معامله اولیه طبق اصول عقود، راه منطقی خود را رفته است ولی لایه‌ای دیگر این وسط وجود دارد.

واقعیتی مثل مار و پله

اگرچه مدت‌ها پیش یکی از مسئولان اتحادیه مشاوران املاک، استفاده از لفظ بالابود را منحصر به دلالان دانسته بود و نه مشاوران ولی واقعیت چیزی است که در کوچه و خیابان لمس می‌شود. مدت مدیدی از جداسازی 2 واژه «بنگاهی» و «مشاور املاک» می‌گذرد. مشاوران املاک به‌خصوص در مناطق خاص کشور روابط اجتماعی، شیوه برخورد با مشتری و حتی اصول معماری ایرانی را می‌شناسند. تلفیق معماری ایرانی با معماری غربی را می‌توان در برج «ترنج» واقع در خیابان پیامبر تهران دید؛ جایی که ترکیب شیشه‌های رنگی و نقاشی هنرمندانه سقف که کار دست هنرمندان ایرانی است با گچبری‌های شکیل، هوش از سر خریداران آپارتمان‌های این برج می‌ربود. وحید نعمتی، یکی از کارشناسان حوزه املاک نگاه متفاوتی به مقوله بالابود دارد؛ «بزرگ‌ترین سرمایه ما اعتماد است و در نظر گرفتن بالابود این اعتماد را از بین می‌برد. اگر مشاوران املاک به بالابود گرفتن عادت کنند دیوار اعتماد خدشه‌دار می‌شود. شما اگر با یک مشتری این کار را انجام دهید شک نکنید سرمایه انسانی و اقتصادی خود را برای اعتماد‌سازی‌ بعدی از دست می‌دهید». قصه، قصه تلخی است. نور از پنجره‌های برج ترنج به درون لابی می‌تابد ولی این نور همانی نیست که نشان‌دهنده پلان‌های واقعی این مجموعه و روشنایی واقعی باشد.

پایتخت بالابود ایران؛ فردیس«کرج»

مثل یک کافی‌شاپ خیلی شیک که نه، مثل یک مجموعه خاص برای پذیرایی از خریداران ملک است. اینجا نه قلب قدیم معاملات املاک ـ خیابان جردن ـ که ناحیه‌ای در فردیس کرج است. فست‌فودهای مدرن و خیابان‌هایی که انگار آغاز جدید دوران تلخ املاک را بشارت می‌دهند. پسر جوان که کاملا با کت و شلوار مشکی خود را ست کرده به من خیره نگاه می‌کند؛ «100میلیون نقد داری؟ 60میلیون وام می‌تونی بگیری،60میلیون هم واسه‌ت رهنش می‌دم.» کفش‌اش برای حرف‌هایی که می‌زند کمی گشاد است ولی حرف آخرش زمینگیرم می‌کند؛ «ببخشید جناب! با بودجه شما یک واحد 70متری دارم؛ می‌تونم زیر قیمت بگیرم.» توافق، حاصل و بالابود طی می‌شود. اقتصاد؟ حرفی برای گفتن ندارم. 

مدت مدیدی از جداسازی 2 واژه «بنگاهی» و «مشاور املاک» می‌گذرد. مشاوران املاک به‌خصوص در مناطق خاص کشور روابط اجتماعی، شیوه برخورد با مشتری و حتی اصول معماری ایرانی را می‌شناسند