مسکن بیش از طلا می‌درخشد

سمیرا مصطفی‌نژاد

تلاطم بازار مسکن در ایران موضوعی تکراری و همیشگی است؛ و سرگردانی مردم در یافتن راهکاری برای حفظ ارزش سرمایه‌ شخصی همزمان با کاهش ارزش پول ملی، باعث شده‌است تا دغدغه مسکن همواره در ذهن ایرانی‌ها زنده و پررنگ حضور داشته‌باشد؛ دغدغه‌ای که بیت‌الله ستاریان- ‌کارشناس حوزه مسکن- نبود برنامه‌ریزی منسجم و روشن و دولتی بودن اقتصاد را عامل مداومت آن می‌داند.

چرا خرید مسکن برای ایرانی‌ها یک دغدغه‌است؟

مسکن همیشه یکی از دغدغه‌های ایرانی‌‌ها بوده‌است، ما 40سال است که درگیر این موضوع هستیم؛ ‌زیرا این بخش هرگز از طرف دولت هیچ برنامه منسجم و روشنی نداشته‌است. هر دوره‌ای که رکودی وجود داشته، دولت با این شعار که مسائل و مشکلات مسکن حل شده‌اند از کنار آن گذشته‌است. پس از آن دوباره تورم شکل گرفته و دولت برای مهار آن به هول و ولا افتاده‌است، نمونه‌های آن را در سال‌های 86 و 91 و فواصل زمانی میان آنها مشاهده کرده‌ایم و اکنون نیز ‌در سال97 همان رویداد‌ها عینا تکرار شده‌اند. زمانی که مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل می‌شود، مردم تمام ارزش دارایی خود را در مسکن می‌بینند. حتی طلا و ارز نیز به‌عنوان بازاری موقت سرمایه محسوب نمی‌شود؛ سکه یا ارز طی 20سال گذشته 20برابر رشد کرده‌اند اما این رشد در مورد مسکن 100 تا 102برابر بوده‌است.

چرا مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده‌است؟ 

این موضوع به نقص در اقتصاد کلان کشور بازمی‌گردد؛ نقصی که مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده‌ است، درحدی که بانک‌های کشور نیز ترجیح می‌دهند به جای نقدینگی، ملک در اختیار داشته‌باشند. صنایع نیز به جای تمرکز روی فعالیت و سود‌دهی خود برافزایش ارزش املاکشان متمرکزند. زمانی که ملک به پشتوانه تمامی فعالیت‌های اقتصادی تبدیل شود، به کالایی سرمایه‌‌ای تبدیل خواهدشد. بخش عمده اقتصاد ما اقتصاد دولتی است و عمده تخریب این اقتصاد در بخش خصوصی رخ می‌دهد، ‌به بیانی دیگر 93درصد از بخش خصوصی، آوار تمامی تخریب‌های اقتصاد دولتی را متحمل می‌شود.

دلیل هجوم مردم به بازار مسکن با وجود افزایش قیمت‌ها را در چه می‌بینید؟

این ویژگی روانی کالاهای سرمایه‌ای است. زمانی که خریدار از افزایش قیمت کالا مطمئن می‌شود، دیگر اهمیتی نمی‌دهد چه مبلغی باید برای خرید کالا بپردازد و آن را می‌خرد. اما اگر متوجه شود که قرار است ارزش آن کالا حتی یک دهم درصد کاهش داشته باشد، مطلقا سراغ آن کالا نخواهد رفت.

یعنی مردم از روی سودجویی به سمت مسکن هجوم می‌برند؟

نه فقط سود‌جویی، مردم می‌خواهند سرمایه خود را حفظ کنند. ارزش پول و سرمایه‌ای که در اختیار مردم است دائم درحال از بین رفتن است از این‌رو مردم برای حفظ سرمایه خود به سوی خرید کالاهای سرمایه‌ای هجوم می‌برند.

بزرگ‌ترین نقص در اقتصاد کشور را چه می‌‌دانید؟

اقتصاد ما تقریبا دو نیم است؛ نیمی اقتصاد خصوصی که در صنعت ساخت‌وساز فعال است و نیم دیگر اقتصاد دولتی که بخش‌های نفت و گاز و دیگر منابع درآمد‌زا را تحت پوشش خود دارد. 63درصد از جمعیت در نیمه اول اشتغال دارند و بیش از 30درصد در نیمه دیگر مشغول به‌کار هستند. اقتصاد دولتی تولید‌کننده است و ارکان اقتصادی را در اختیار داشته و تولید پول و افزایش نقدینگی را به‌عهده دارد. نقدینگی کشور از سال93 از 360هزار میلیارد تومان، امروز به 1650هزار میلیارد تومان رسیده‌است. چنین افزایش نقدینگی، یعنی کاهش ارزش پول و کاهش قدرت خرید. و به این ترتیب بخش خصوصی برای اینکه بتواند ارزش پولش را حفظ کند، دارایی خود را به کالای سرمایه‌ای مانند ملک و مسکن تبدیل می‌کند.

شرایط اقتصاد در ایران چه تفاوتی با اقتصاد کشورهای حوزه‌خلیج‌فارس دارد؟

منابع کشورهای حوزه خلیج‌فارس در اختیار دولت نیست. در اختیار افراد و بخش خصوصی است. بخش خصوصی اختیار چاپ پول را ندارد.بانک مرکزی زیرمجموعه دولت نیست و مستقل عمل می‌کند. امروز دولت ما با وجود داشتن درآمد از بخش نفت، همچنان به تأمین اجتماعی بدهکار است. درحالی‌که کشورهای دنیا بدون داشتن تولید ‌و تنها از محل مالیات، هزینه بخش‌های دیگر مانند تأمین اجتماعی را در حد بسیار بالایی تأمین می‌کنند. مهم نیست که در کشورهای حوزه خلیج‌فارس بخش خصوصی به‌دست چه کسانی است. مهم نفس خصوصی‌سازی است. حضور دولت در بخش تولید ماهیتا غلط است. دولت‌ها، ‌در همه جای دنیا، نباید جز مالیات، کوچک‌ترین درآمدی داشته باشند، ‌در غیراینصورت به فساد کشیده خواهند شد و این واقعیتی انکار‌ناپذیر است؛ شوروی سابق را نیز همین فساد به نابودی کشاند.

مسکن در دیگر کشورهای جهان دغدغه است؟

در دنیا کشوری وجود ندارد که اقتصادی مشابه با اقتصاد ما داشته‌باشد. اقتصاد دولتی در ایران باعث می‌شود که در بخش ساختمان یک روز تورم حاکم باشد و یک روز رکود که چنین سازوکاری در کشورهای دیگر جهان وجود ندارد. مثلا اگر در کشورهای توسعه یافته نیمی از صنعت ساختمان در اختیار دولت باشد، ‌نیمی دیگر در اختیار بخش خصوصی است و دولت اجازه افزایش نقدینگی و تأثیر بر ارزش پول خود را ندارد. بازار مسکن تابعی از اقدامات دولت نیست و به‌صورت مستقل عمل می‌کند. اما در ایران، بازار ‌مسکن تابعی از متغیر اقتصاد دولتی است؛ اقتصادی که بزرگ‌ترین تخریب را درهمه بخش‌‌ها ایجاد کرده‌است. تا روزی که چاه‌های نفت و دیگر منابع درآمد‌زا در اختیار و انحصار دولت باشد، این روند تخریبی ادامه خواهد داشت. این مشکلات باید ریشه‌ای حل شوند، در غیر این‌صورت، ‌در چنین اقتصادی، مشکل مسکن هرگز حل نخواهد‌شد.

راهکار شما چیست؟

من بارها گفته‌ام که برنامه‌ریزی امری مقطعی نیست و باید دراز‌مدت باشد؛ باید در بازه‌ای 20ساله برنامه‌‌ریزی صورت گیرد. الان نمی‌توان راهکاری ارائه کرد که تأثیر کوتاه‌مدت آن قابل مشاهده باشد و برنامه درازمدت نیز ذاتا با اقتصاد دولتی در مغایرت است.