احمد میرخدائی | خبرنگار:
رشد 45 درصدی میانگین قیمت مسکن پایتخت در یک سال اخیر و منتهی‌شدن این جهش قیمتی به فصل نقل‌وانتقال مستأجران در بازار مسکن، اجاره‌نشین‌ها را غافلگیر کرده است. فعالان بازار مسکن معتقدند اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت رهن و اجاره‌بها در بازار ایران، قیمت واحدهای مسکونی است و حالا که قیمت مسکن به‌طور میانگین 45.8درصد رشد کرده، افزایش قیمت اجاره‌بها به این میزان هم نباید تعجب‌برانگیز باشد.
البته این یک روی ماجراست و آنگونه که گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نیز نشان می‌دهد، متولیان دولتی بازار مسکن، به رشد اجاره‌بها همپای قیمت مسکن عقیده‌ای ندارند و آن را تابعی از نرخ تورم یا اندکی بالاتر از آن می‌دانند. براساس این قاعده، در خردادماه سال‌جاری میزان رشد شاخص کرایه مسکن اجاری در پایتخت نسبت به‌مدت مشابه سال قبل 12.5 درصد اعلام شده و این میزان رشد برای سایر نقاط شهری نیز 10.4 درصد بوده است؛ هرچند پرس‌وجو از مستأجران و مشاوران املاک این آمارها را تأیید نمی‌کند.
اگر از منظر کارشناسی به تحلیل بازار رهن و اجاره ایران پرداخته شود، تحولات این بازار ملغمه‌ای از اثرگذاری‌های اقتصادی، سیاسی و حتی اجتماعی است و اگرچه در نهایت نرخ اجاره‌بها با توافق موجر و مستأجر تعیین می‌شود، اما همواره مسیری را طی می‌کند که از منظر اغلب مستأجران ایرانی ناروا و حتی ظالمانه است زیرا مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در میان‌مدت با شاخص‌های کلان اقتصاد همراهی می‌کند و آنچه را در افزایش قیمت ارز، بالا رفتن نرخ تورم و افزایش میزان نقدینگی رخ می‌دهد منعکس می‌کند درحالی‌که قدرت خرید خانوارهای مستأجر از این قاعده پیروی نکرده و در مسیر عکس حرکت می‌کند. این مسئله در کاهش درصد مالکیت خانوارهای ایرانی در مسکن تحت تصرف خود نیز دیده می‌شود به‌گونه‌ای که براساس اطلاعات حاصل از سرشماری‌های نفوس و مسکن مرکز آمار، تعداد مالکان واحدهای مسکونی در ایران از 62درصد در سال 1385 به 56 درصد در سال 1390 و 54 درصد در سال 1395 کاهش یافته و در مقابل تعداد مستأجران از 29 درصد کل خانوارهای ایرانی در سال 1385 به 33درصد در سال 1390 و 36 درصد در سال 1395 رسیده است که افزایش تعداد خانوارهای ایرانی از یک‌سو و کاهش قدرت خرید واحد مسکونی توسط خانوارهای جدید از سوی دیگر می‌تواند از دلایل اصلی آن باشد.
در این میان، بالابودن قیمت رهن و اجاره در کنار کاهش بُعد خانوار در ایران به 3.3 نفر، عملا افزایش تقاضا برای واحدهای کم‌متراژ را در پی داشته و به نامتوازن‌شدن کفه‌های عرضه و تقاضا در این بازار منجر شده است. در این وضعیت رهن و اجاره واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ حتی از مقیاس سنتی بازار اجاره، یعنی تعیین رهن کامل یک واحد به‌اندازه یک‌پنجم یا یک‌چهارم قیمت واحد نیز تبعیت نمی‌کند و در مواردی قیمت رهن یک واحد مسکونی به یک‌سوم ارزش آن واحد می‌رسد. در این مورد تشویق سازندگان مسکن به تولید واحدهای کوچک‌متراژ در محل‌های دارای تقاضا می‌تواند یکی از کارآمدترین سیاست‌ها باشد اما این موضوع در ایران تا زمانی که سود انبوه‌ساز در ساخت‌وساز لوکس و واحدهای بزرگ‌متراژ خیره‌کننده باشد، عملی نیست. در این شرایط حتی وضع مالیات بر خانه‌های خالی نیز قادر نخواهد بود به کنترل قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره کمک کند زیرا بخش عمده خانه‌های خالی مازاد، به‌ویژه در شهر تهران، مربوط به واحدهای مسکونی لوکس و با متراژ بالا آن‌هم در مناطق مرفه‌نشین شهر است درحالی‌که تقاضای اصلی بازار بر واحدهای کوچک متمرکز شده و قربانیان اصلی گرانی اجاره‌بها نیز در دهک‌های پایین و فقیر جامعه حضور دارند.
نبود شرکت‌های ساختاریافته در حوزه اجاره‌داری نیز از دیگر مسائلی است که به متشنج‌شدن گاه‌وبیگاه بازار اجاره در ایران دامن می‌زند. یکی از معایب نبود این شرکت‌ها، کوتاه‌مدت‌بودن قراردادهای رهن و اجاره است که باعث می‌شود هرساله فوج عظیمی از متقاضیان خانه‌های اجاری در بازار به راه بیفتد و وضعیت را بیش‌ازپیش متشنج کند. از سوی دیگر، دخالت‌های غیرکارشناسی دولت‌ها در کارکرد بازار مسکن، مانند ساخت مسکن مهر در مناطق بدون متقاضی یا عقیم‌ماندن سیاست‌های درستی مانند ساخت طرح مسکن اجتماعی، بخش آسیب‌پذیر بازار اجاره را به‌شدت تحت‌فشار قرار داده و حتی برخی از آنها را به حاشیه‌نشینی سوق داده است. دولت نیازمند تدوین و اجرای سیاست‌های مسکنی برای طبقات آسیب‌پذیر است و در ادامه به‌جای دخالت مستقیم در بازار مسکن باید اولا با ابزارهای تشویقی و تنبیهی مالکان و سازندگان مسکن را به سمت پاسخگویی به نیاز بازار سوق دهد؛ دوم اینکه با کنترل و تحریک نکردن شاخص‌های کلان اقتصاد به‌ویژه نرخ ارز، احتمال بروز تنش در بازار مسکن و شکل‌گیری جهش قیمتی را از بین ببرد. در این شرایط می‌توان امیدوار بود که در میان‌مدت، اجاره‌نشینی در ایران نیز برای خانوارها قابل‌تحمل باشد و حتی واقعا به خوش‌نشینی تبدیل شود.
اجاره‌نشین‌ها و رؤیای خوش‌نشینی
در همینه زمینه :
