آرامش موقت بازار اجاره در دوره کرونا

بازار اجاره همچنان در حال همسان‌سازی قیمت با بازار مسکن است؛ اما با توجه به اینکه قراردادهای اجاره موجود با مصوبه ستاد مقابله با کرونا مشمول تمدید اجباری در دامنه قیمتی 15 تا 25درصد شده‌اند، فعلا جهش قیمتی بازار اجاره فقط دامنگیر بخش کوچکی از بازار شده است.
به‌گزارش همشهری، به‌دنبال ابلاغ مصوبه مردادماه ستاد مقابله با کرونا، همه قراردادهای اجاره مسکونی که در دوره کرونا سررسید می‌شوند تا 3‌ماه بعد از اعلام شرایط عادی کرونا از سوی وزارت بهداشت، به‌صورت خودکار تمدید می‌شوند و حداکثر افزایش قیمت برای این تمدید نیز در تهران 25درصدی، در شهرهای بزرگ 20درصد و سایر نقاط شهری 15درصد خواهد بود. البته در مصوبه ستاد مقابله با کرونا نیز اصل بر توافق موجر و مستأجر گذاشته شده و این بازه قیمتی فقط برای جلوگیری از فشار به مستأجران تعیین شده است. در این وضعیت بنا به توافق موجر و مستأجر، افزایش اجاره‌بها می‌تواند به بیش از بازه قیمتی مصوب نیز برسد اما نکته مهم این است که اگر مستأجر افزایش قیمت بالاتر از نرخ مصوب را نپذیرد، هیچ‌یک از مراجع قضایی نیز به‌نفع موجر رأی صادر نمی‌کنند و آن مستأجر ملزم به تخلیه مورد اجاره نخواهد بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد در سایه مصوبه ستاد مقابله با کرونا و توافق موجران و مستأجران، قراردادهای موجود بازار اجاره چالش چندانی ندارند اما در مورد قراردادهای اجاره جدید وضع به‌کلی متفاوت است و مستأجران جدید با نرخ‌های بالایی روبه‌رو هستند.

شارژ تورم اجاره با رشد قیمت مسکن
قیمت اجاره در بازار ایران‌همواره تابعی از ارزش واحد مسکونی بوده و در مناطق و بازه‌های قیمتی مختلف، الگوی مشخصی برای تعیین اجاره برحسب قیمت واحد اعمال می‌شود. به همین دلیل در دوره‌های جهش قیمت مسکن، قیمت اجاره نیز در شیب تند رشد قرار می‌گیرد. البته به‌واسطه ماهیت سالانه قراردادهای اجاره، تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره با چندین‌ماه تأخیر انجام می‌شود و به همین واسطه شیب رشد اجاره‌بها نسبت به شیب رشد قیمت مسکن کمتر است؛ اما در مدت‌زمان رشد قیمت در بازار اجاره از بازار مسکن طولانی‌تر است و تا زمان متناسب شدن با تحولات بازار مسکن ادامه پیدا می‌کند. به‌عبارت‌دیگر در شرایطی که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در 7ماهه امسال حدود 70درصد رشد کرده و وارد دوره رکود شده است، قیمت اجاره مسکونی در تهران این میزان رشد را در بیش از یک سال تجربه می‌کند و فرضا در پایان تابستان1400 به نقطه سربه‌سری با تورم بازار مسکن می‌رسد.

ترس پنهان مستأجران
عقب‌ماندگی تورم اجاره از تورم مسکن، یکی از مهم‌ترین نکاتی است که آینده بازار اجاره را ابهام‌آمیز و حتی ترسناک می‌کند مگر اینکه دولت و وزارت راه و شهرسازی - برخلاف آنچه به‌نظر می‌رسد - راهکاری برای ساماندهی این بازار داشته باشند. در دوره کرونا که از اسفند98 آغاز شده، عملا بخشی از قراردادهای اجاره با تورم یک سال قبل بازار مسکن به‌روز نشده‌اند آن‌هم در شرایطی که بعد از تمدید اجباری این قراردادهای با نرخ‌های پایین‌، روند صعودی قیمت مسکن همچنان ادامه پیدا کرده و ماهانه حدود 10درصد بالاتر رفته است. به‌عبارت‌دیگر، بخشی از قراردادهای بازار اجاره که با قیمت‌های نهایی سال97 تا اواسط98 منعقد شده‌اند، به‌واسطه معذوریت‌های کرونا فرصت به‌روزرسانی پیدا نکرده‌اند و بعد از عادی شدن شرایط در پساکرونا درصدد افزایش نرخ برمی‌آیند که با توجه به رشد بیش از 100درصدی قیمت مسکن از میانه سال98 تاکنون، این افزایش قیمت می‌تواند تا دوبرابر نیز باشد. این در حالی است که در طول دوره فریز تورم بازار اجاره، درآمدهای عمده مستأجران نیز به‌واسطه محدودیت‌های کرونا فریز شده و در بهترین حالت، قدرت خرید ریالی آنها در بازار اجاره بدون تغییر مانده؛ ازاین‌رو قبول تخلیه تورم انباشته بازار مسکن در قراردادهای اجاره از توان آنها خارج است. در این شرایط با توجه به مناسبات ظالمانه بازار آزاد اجاره، مستأجران باید شکست در برابر قیمت‌گذاری بازار سرمایه‌ای را بپذیرند و به خیابان‌، محله و حتی شهر یا شهرک پایین‌تر از محل اقامت فعلی منتقل شوند. کوچ اجباری مستأجران به مناطق پایین‌دست که چند سالی می‌شود در فصل نقل‌وانتقال بازار اجاره انجام می‌شود، نمونه‌ای از شکست مستأجران در مقابل سازوکار بازار آزاد اجاره است که این بار در پساکرونا می‌تواند با ابعادی بزرگ‌تر دامنگیر مستأجران شود.

بداقبالی مستأجران جدید
پرس‌وجو از مشاوران املاک حاکی از این است که قیمت متعارف در فایل‌های اجاره آپارتمان در یک سال اخیر بین 50 تا 80درصد رشد کرده که به‌مراتب از قراردادهای تمدیدی نیز بیشتر است. به‌عنوان‌مثال، میانگین اجاره یک واحد آپارتمان مسکونی 75متری در محدوده هفت‌تیر در اواسط سال گذشته حدود 4.8میلیون تومان در ‌ماه (معادل 160میلیون تومان رهن کامل) بوده است اما در شرایط فعلی واحد مشابه همان آپارتمان با اجاره ماهانه 8.4میلیون تومان (معادل 280میلیون تومان رهن کامل) به بازار عرضه شده است که نشان‌دهنده افزایش 75درصدی قیمت است. این مسئله برای اغلب فایل‌های جدید بازار اجاره صدق می‌کند و مستأجرانی که به هر دلیلی به‌دنبال عقد قرارداد جدید در بازار باشند، ناگزیر از پذیرش این قیمت‌ها هستند. دلیل اصلی این اتفاق، ترقی چشمگیر قیمت مسکن در یک سال گذشته بوده که از آبان98 و همزمان با اجرای طرح بنزینی آغاز شده و حداقل تا‌ماه گذشته نیز ادامه داشته است. مشاوران املاک می‌گویند در شرایطی که قیمت یک دستگاه آپارتمان با افزایش 100درصدی فرضا از 2میلیارد تومان در سال گذشته به 4میلیارد تومان در سال‌جاری افزایش پیدا کرده، طبیعتا قیمت اجاره آن نیز به‌تدریج به همین میزان افزایش پیدا می‌کند اما در قراردادهای جدید، این افزایش سریع‌تر و با ارقامی نزدیک‌تر به قیمت بازار مسکن اتفاق می‌افتد.