بازگشت هزار و یک شهر

محمد سرابی- خبرنگار

زمین‌های بزرگ میان ارگان‌ها و سازمان‌ها دست به‌دست می‌شوند، در آنها ساختمان و خیابان ساخته می‌شود و گروهی به ‌کار و سکونت مشغول می‌شوند بدون اینکه قوانین شهری در آنها رعایت شده باشد. هرچه این زمین‌ها وسیع‌تر و املاک گران‌قیمت‌تر باشند، احتمال تخلفات قانونی در آنها بیشتر است تا زمانی که یک نهاد مسئول پرونده‌ها را بررسی کند و هکتارها زمین پیدا کند که بدون صدور سند و رعایت پروانه‌های لازم زیر ساخت‌وساز رفته‌اند.
مدتی قبل موضوع پروژه بزرگ هزار‌و‌یک‌شهر در منطقه22 مطرح شد. این طرح که قرار بود بزرگ‌ترین مجتمع تجاری و تفریحی ایران شود، به‌دلیل مشکلات متعدد متوقف شد و یکی از مشکلات آن سند مالکیت زمین بود. کسانی که از سابقه زمین‌های حوالی بزرگراه خرازی اطلاع دارند، می‌دانند که در گذشته بخشی از این اراضی محل تمرین نظامی و «میدان تیر» بود که باید امروز به «شهربازی» تبدیل می‌شد.
برای کسب اطلاع از ماجرای اراضی منطقه22 با شهرداری این منطقه تماس گرفتیم و علی نوذرپور، شهردار این منطقه، داستان زمین‌هایی را شرح داد که به‌علت قانون‌گریزی دیگر دستگاه‌ها دچار مشکلات حقوقی شده بودند و اخیرا تعیین تکلیف شده‌اند.

قوانین تأمین زمین شهری
محدوده شمال‌غربی تهران تا چند دهه قبل بیرون از محدوده شهر تهران بود و زمانی که به پایتخت اضافه شد، ﻗﺎﻧﻮن ﺗﻌﯿﯿﻦ وﺿﻌﯿﺖ اﻣﻼک واﻗﻊ در طرح‌های دوﻟﺘﯽ و شهرداری‌ها در آن مصداق پیدا کرد. مالک هر زمینی که از مزایای ورود به محدوده شهری بهره‌مند می‌شود و می‌تواند پروانه ساخت بگیرد، باید 3 کار انجام دهد؛ یکی اینکه زمین را آماده‌سازی‌ کند به این معنی که شبکه‌ها و دسترسی‌ها را شکل دهد. دوم اینکه برای تامین سرانه‌های خدمات شهری، زمین در اختیار نهاد‌ها بگذارد و سوم هم اینکه 20درصد از زمین را به شهرداری بدهد تا در پروژه‌های دیگر یا به‌عنوان معوض نوسازی بافت فرسوده استفاده شود.
در ماده101 قانون شهردار‌ی‌ها هم گفته شده ‌که اگر فردی خواست زمین خود را تفکیک کند، باید 25درصد آن را برای تامین سرانه‌های عمومی و از مابقی آن مجددا 25درصد برای شبکه‌های معابر بدهد‌(43.75درصد).
کمیسیون ماده5 شورای‌عالی شهرسازی و معماری مصوباتی مستند به همین قانون تعیین کرد که نتیجه آن قاعده 30-70 بود. در کمیسیون 3مورد بالا محاسبه شد و به حدود 70درصد رسید. به این معنی که 70درصد ملکی که در محدوده شهری قرار می‌گیرد، باید برای ایجاد دسترسی، ساخت سرانه‌ها و سهم شهرداری اختصاص پیدا کند.
منطقه22 در سال1371 از محدوده خدماتی 25ساله شهر که جزو محدوده قانونی شهر نبود، جدا و وارد محدوده قانونی شهر ‌شد. از همان موقع اراضی این منطقه ارزش پیدا کرد و نهاد‌های مختلفی ساخت‌وساز در آن را شروع کردند اما باید بخش بزرگی را به شهرداری می‌دادند.
در سال78 در صورت‌جلسات 320 (طرح تفصیلی) و بند3 مصوبه‌357 (مصوبه 30- 70) کمیسیون ماده5 آمده است که 70درصد هر ملک بالای هزار متر که در شهر قرار می‌گیرد، در اختیار شهرداری خواهد بود. این قاعده از سال‌‌78 تا ‌96 اجرا می‌شد ولی در این سال مورد اعتراض واقع شد و دیوان عدالت اداری آن را لغو کرد، زیرا مطرح شد که کمیسیون ماده5 نمی‌تواند فارغ از قوانین و مقررات کشور چنین حکمی بدهد. شهرداری‌ها هم‌اکنون براساس 30-70 عمل نمی‌کنند و در بازگشت به یک قانون دیگر، براساس تبصره3 ذیل ماده101 قانون شهرداری‌ها 43.75درصد از زمین به شهرداری می‌رسد. در این میان منطقه22 جایگاه ویژه‌ای دارد زیرا در آن اراضی ذخیره و توسعه شهر تعریف شده است. در سال91 ابلاغ شد که بخشی از اراضی مورد نیاز برای نوسازی بافت شهری تهران از این منطقه تامین شود و پرونده اراضی بالای یک هکتار باید در کمیسیون ماده5 بررسی شود. اگر مالکان خصوصی و حقوقی هم می‌خواستند در این اراضی کاری انجام دهند، باید به کمیسیون ماده5 می‌رفتند و در مقابل دریافت پروانه، قدرالسهم شهرداری را می‌دادند که نزدیک 50درصد کل زمین بود‌ و در مابقی اجازه ساخت‌وساز داشتند.

مراحل انتقال مالکیت
حالا که ساخت‌وساز فراوانی در منطقه22 انجام شده، پس اراضی زیادی هم به شهرداری می‌رسد اما شهرداری برای استفاده رسمی و قانونی از این اراضی نیاز به سند مالکیت هم دارد. شهردار منطقه می‌گوید: «متوجه شدیم زمین‌هایی در اختیار شهرداری است اما مراحل انتقال مالکیت آن طی نشده است. مهم‌ترین آنها اراضی 511هکتاری مربوط به بنیاد تعاون ارتش بود که طبق 30-70 باید سند 350هکتار آن به شهرداری انتقال داده می‌شد.»
علی نوذرپور می‌افزاید: «نخستین اقدام شهرداری منطقه جلسه‌هایی با مدیران تعاونی‌ ارتش در سال1396 بود و آنها هم موافق بودند که مسیر قانونی طی شود. بعدا متوجه شدیم بخشی از این اراضی که در تصرف شهرداری قرار گرفته بود، اساسا سند مالکیت نداشت و مالک آن اداره کل راه‌وشهر‌سازی بود. نخستین تفاهم شهرداری با ارتش سال85 امضا شده بود ولی بعد از همه این سال‌ها هنوز مالکیت‌ واگذار نشده بود. سند‌ها باید اول ‌از راه‌وشهرسازی به ارتش انتقال پیدا می‌کرد بعد به بنیاد تعاون ارتش منتقل می‌شد و سرانجام به شهرداری می‌رسید. سال قبل 97هکتار (27هکتار زمین و بقیه معابر) را که در جنوب همت قرار داشت و از قبل برای آن سند مالکیت وجود داشت، گرفتیم و به خریداری که آن را از شهرداری خریده بود، تحویل دادیم اما پیگیری انتقال بقیه اراضی کار سختی برای منطقه بود.»
او می‌گوید: «در جریان کار متوجه شدیم بعضی از ساخت‌و‌سازهایی که در 30درصد دیگر انجام شده اشکال‌هایی دارد و در چارچوب پروانه ساختمانی نیست. با بازرسی‌هایی که انجام شد، نزدیک 100هزار‌متر مغایرت مشخص شد که طبق قانون پرونده تخلفات را به ماده100 فرستادیم. رأی اول تخریب بود و رأی دوم هنوز صادر نشده است. از وقتی که انتقال سند زمین به تأخیر افتاد، در صدور مجوز‌های بعدی محدودیت ایجاد کردیم؛ مثلا مجوزی که برای حفاری تاسیسات نیاز بود. البته توجه داشته باشید که براساس مصوبه کمیسیون ماده5 اگر انتقال مالکیت انجام نشود، مجوز ساخت در 30درصد باقیمانده باطل است. بنابراین تا تکلیف زمین‌ها روشن نشده بود، می‌توانستیم مانع فعالیت عمرانی شویم.»

زمین هزار‌و‌یک‌شهر
بعد از همه تعارضات در شهریور امسال وکالت بلاعزل انتقال سند 126هکتار به شهرداری منطقه داده شده‌ که به 97هکتار قبلی اضافه می‌شود و مابقی آن تا 350هکتار هم در شبکه معابر و حریم مسیل یا حریم شهر قرار دارد که نمی‌توانند از آن استفاده کنند و ارگان دیگری نمی‌تواند برای آن سند بگیرد. 126هکتار همین اراضی است که «هزار و یک شهر» در آن مستقر است. شهرداری قبلا وارد یک قرارداد با بخش خصوصی شده بود که در آن آورده شهرداری زمین و پروانه و آورده بخش خصوصی سرمایه بود. اقداماتی برای ساخت مجموعه تفریحی و گردشگری در آن انجام شد ولی شهرداری باید به تناسب پیشرفت فیزیکی سند مالکیت درصدی از آن را در اختیار شریک خود قرار می‌داد اما زمین‌ها نه به نام شهرداری و نه به نام ارتش بودند، بنابر‌این، کار تا شهریور امسال متوقف شد.
امسال شهرداری منطقه22 توانسته است 16هکتار هم از بنیاد تعاون سپاه در شهرک شهید خرازی که مربوط به توافقی در گذشته است را دریافت کند. براساس توافق باید تا پایان کار این شهرک حدود 70هکتار به شهرداری داده شود. از این هم قسمتی در شبکه معابر قرار می‌گیرد. نزدیک یک هکتار هم از نیروی هوافضای سپاه دریافت می‌شود و به‌جز اینها 17فقره اسناد از مالکان خصوصی دریافت شده که قبلا 70درصد را واگذار نکرده بودند و مساحت آنها بیش از 8هکتار بود. شهرداری منطقه22 جمعا 235هکتار زمین از تعهدات باقیمانده را دریافت کرده که می‌توانیم بعضی موارد دیگر مانند حدود 3.8هکتار زمین دانشگاه علامه طباطبایی را به آن بیفزاییم. اگرچه همه این زمین‌ها به‌صورت قابل استفاده نیست و بخش زیادی از آنها در محدوده بزرگراه‌های وسیع منطقه قرار دارد.
شهردار منطقه22 با اشاره به یک دسته دیگر از زمین‌هایی که باید به شهرداری برگردد، می‌گوید: «بند6 ماده55 قانون شهرداری‌ها که در سال1334 تصویب شد، به شهرداری اجازه می‌دهد که برای خدمات آموزش فرهنگی، هنری و اجتماعی، اراضی و مستحدثاتی را با حفظ مالکیت به سازمان‌های مردمی بدهد تا از آن بهره‌برداری کنند. البته این باید با تأیید شورای شهر باشد. در سال‌های قبل به استناد این بند بخشی از اراضی منطقه را به سازمان‌های اداری و غیرمردمی داده بودند اما سال پیش شورای شهر ابلاغ کرد که اینها احصا شوند و در کمیته‌ای در معاونت اجتماعی تعیین تکلیف شود.»
نوذرپور می‌افزاید: «در منطقه22 چندمورد انحراف از بند6 پیدا کردیم که مراحل قانونی مانند تأیید شورای شهر را طی نکرده‌اند. مساحت مجموع آنها 31هزار مترمربع و به ارزش تقریبی 372میلیارد تومان است. 13فقره را که کاملا خارج از مصادیق بند6 بود، شناسایی کردیم و درصدد رفع تصرف با نظر کمیته معاونت اجتماعی هستیم.»
با رفع مشکلات سندی به‌نظر می‌آید موضوع املاک پروژه‌های کلان مانند هزار‌و‌یک‌شهر هم حل شود و سند‌هایی که چند دست بین نهاد‌های مختلف دست‌به‌دست شده بودند، به نتیجه قانونی برسد.

مشکل قانون‌گریزی
علی نوذرپور، شهردار منطقه22

دلیل اصلی مشکلاتی که درباره املاک پیش می‌آید «قانون‌گریزی» است. شهرداری در موارد زیادی پروانه ساخت را صادر کرده ‌و به استناد آن بنا‌هایی ساخته و مسکونی شده و بخشی هم در حال ساخت است. اراضی هم در تصرف شهرداری در‌آمده یا تبدیل به بزرگراه و خیابان و فضای سبز شده اما اسناد قانونی انتقال پیدا نکرده ‌و ارگان‌ها هم به توافق‌هایی که شده، توجه نمی‌کنند.
اگر باور داشته باشیم که قوانین کشور در مجلس تصویب و در شورای نگهبان تأیید می‌شوند و برای همه باید اجرا شود، دیگر این مشکلات به‌وجود نمی‌آید. برخی از بیمارستان‌های دولتی که ساخته می‌شوند، پروانه ندارند و ادعا هم این است که چون متعلق به دولت است، نیاز به پروانه ندارند. دستگاه‌هایی که خود را منتسب به دولت یا حاکمیت می‌دانند، تصور می‌کنند نیاز به رعایت مقررات شهرسازی ندارند؛ درحالی‌که وقتی مراحل قانونی طی و پروانه صادر می‌شود، همه ملاحظات حتی نکات ایمنی در آن رعایت می‌شود. رعایت دقیق و بموقع قوانین هم به سود بهره‌برداران و هم به سود شهر و شهروندان است.