نوسازی فرسودگی‌های شهر

محمد سرابی _ خبرنگار

خانه‌های کوچک روی زمین‌های کوچک ساخته‌ شده‌اند و خیابان‌های تنگ پر از خودرو‌های شخصی، رفت‌وآمد را سخت کرده‌اند. جمعیت زیادی درون این ساختمان‌های قدیمی و میان تاسیسات فرسوده زندگی می‌کنند و هر از گاهی حادثه‌ای به همه یادآوری می‌کند که باید این محله‌ها را «نوسازی» کرد اما در این شرایط مالی و زمانی که قیمت‌ هر کالا روزانه بیشتر می‌شود و انتشار بیماری، زندگی روزانه را دشوار کرده است، چطور می‌توان به بهبود زندگی در «بافت‌های فرسوده» امیدوار بود؟ 
مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران از مشوق‌های گوناگون و همینطور پروژه‌های مختلفی که برای توسعه فضاهای عمومی شهر در جریان است، خبر می‌دهد. کاوه حاج‌ علی‌اکبری در گفت‌وگو با همشهری تأکید می‌کند که در روز‌ها و ماه‌های آینده ‌میدانگاه‌ها و پاتوق‌های محلی در مناطق مختلف به بهر‌ه‌برداری می‌رسند و این روند برای تامین فضای باز مناطقی که ساختمان‌های کوچک و به هم فشرده دارند، ادامه خواهد داشت. پاسخ‌های او به چند سؤال اصلی درباره روند نوسازی‌بافت‌های فرسوده شهر را می‌خوانید.

تشویق به نوسازی بافت فرسوده
در بافت‌های فرسوده مصوب تهران که 3268هکتار است یک مشوق عام داریم که به‌عهده شهرداری و دولت است. مشوق شهرداری معافیت از پرداخت هزینه‌های عوارض است؛ به این معنی که اگر کسی بخواهد در بافت‌های فرسوده شهر نوسازی انجام دهد پولی بابت عوارض به شهرداری پرداخت نمی‌کند. اتفاق خوبی که امسال در این زمینه افتاد، افزایش تسهیلات بانکی بود. تا سال گذشته به ازای هر واحد مسکونی که در داخل بافت ساخته می‌شد50 میلیون تومان وام پرداخت می‌شد، این عدد الان به 100تا 170میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. اگر کسی خانه خودش را بازسازی کند می‌تواند به ازای هر واحد 100میلیون تومان تسهیلات دریافت کند و اگر 5 واحد باشد مجموعا به 500 میلیون تومان می‌رسد. یعنی حداقل 2برابر رشد در زمینه تسهیلات داریم. اگر با استفاده از انبوه‌ساز این کار را انجام دهند برای هر واحد 140میلیون تومان خواهد شد. اگر از فناوری‌های نوین و روش‌های پیشرفته ساخت‌وساز استفاده کند به 170میلیون تومان خواهد رسید. بهره بخشی از این تسهیلات 9درصد، بخشی 16درصد و بخشی هم نیازمند خرید اوراق است. موضوع بعدی تراکم تشویقی است. برای اینکه در بافت‌های فرسوده انتفاع قابل‌قبولی برای ساخت‌وساز ایجاد شود، شهرداری تا یک طبقه تراکم تشویقی را به متقاضیان اعطا می‌کند.
به جز مشوق‌های عام در برخی محدوده‌ها مثل بافت‌های مرکزی تهران که با محدودیت‌های ارتفاع روبه‌رو هستند یا در برخی پروژه‌های نوسازی و به‌طور ویژه پروژه‌هایی که در آنها حداقل 10پلاک تجمیع شود، یک سری مشوق‌های دیگر داده می‌شود. مانند پرداخت 50درصد از سود بانکی که بانک برای تسهیلات مطالبه می‌کند. به این معنی که متقاضی بعد از اینکه وام را تسویه کرد 50درصد آن را از سازمان نوسازی دریافت می‌کند. پرداخت کمک هزینه اجرای نما تا            50میلیون تومان، پرداخت 50درصد از هزینه‌های خدمات مهندسی یا 50درصد از هزینه خرید انشعابات که الان برای هر واحد مسکونی حداقل 10 میلیون تومان است هم مشوق‌های دیگر ما هستند. در بعضی از پروژه‌ها به جز مشوق‌های عام مشوق‌های خاص هم داده می‌شود. جزئیات تمام اینها را می‌توان در پرتال سازمان نوسازی به نشانی nosazi.tehran.irدید. شهروندان می‌توانند از این طریق یا از طریق مراجعه به دفتر توسعه محله در جریان مشوق‌ها قرار بگیرند. الان در 180محله تهران که بافت فرسوده دارند، دفتر توسعه محله داریم که کارشناسان به‌طور تمام وقت در آن مستقر هستند و وظیفه آنها ارائه اطلاعات و جلب مشارکت مردم است.

تفاوت محدودیت ارتفاع در نقاط مختلف
درباره محدودیت‌های ارتفاع، شهرداری تهران تابع ضوابط بالادستی است و خودش نقش قانونگذار را ندارد. در محدوده‌های ارزشمند تاریخی وزارت میراث فرهنگی یک سری ضوابط دارد و حدود ارتفاعی را تعیین می‌کند. درباره محدوده‌های روستایی مانند کن و فرحزاد هم شورای‌عالی معماری و شهرسازی ایران محدودیت طبقات را مشخص کرده است. این فقط شامل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد نمی‌شود. در موارد خاص مسئله همجواری با بعضی تاسیسات را هم داریم. موضوعی که الان در دست بررسی داریم «انتقال حق توسعه» است یعنی اگر ملک کسی به‌دلیل قرار گرفتن در نقطه‌ای، از حقوق قانونی محروم شود، بتواند از این حقوق در یک نقطه دیگر استفاده کند. این موضوع در طرح جامع تهران پیش‌بینی و در بعضی از مصوبات شورای شهر هم به آن پرداخته شده ولی تا به امروز راهکار اجرایی برای آن دیده نشده است.

تجمیع پلاک‌ها
بخشی از روند نوسازی که سالانه اتفاق می‌افتد، تابع رونق و رکود ساخت‌وساز در شهر است، بخشی هم تابع شدت و ضعف مشوق‌هایی که داده می‌شود. وقتی آمار و ارقام نوسازی را درنظر می‌گیریم باید همه اینها را باهم ببینیم. در 2 سال گذشته حدود 7هزار پلاک در بافت‌های فرسوده شهر تهران نوسازی شده‌اند که این کار منجر به تولید نزدیک به 30هزار واحد مسکونی شده است. 75درصد از نوسازی‌هایی که صورت گرفته در اثر تجمیع پلاک‌های ریزدانه بوده است. ما می‌توانیم بگوییم که تجمیع پلاک‌ها با میانگین 3پلاک در هر پروژه، به یک رفتار غالب در بافت‌های فرسوده تبدیل شده است. در این دوره شهرداری تهران مبلغی حدود 300میلیارد تومان بخشودگی عوارض را به این پرونده‌ها و این پروانه‌ها اعطا کرده است.
از ابتدای سال گذشته بیش از 70پروژه را با ماهیت‌های مختلف در بافت فرسوده شروع کردیم. ویژگی همه این بود که در قلمرو عمومی قرار داشتند. از یک‌ماه قبل این پروژه‌ها به بهره‌برداری رسیده‌اند و ما هم‌اکنون هر هفته یک مراسم افتتاح و آغاز بهره‌برداری داریم. اینها شامل بوستان‌های محلی و خدمات فرهنگی، ورزشی و درمانی بودند. هدف ما این است که تا اواسط مرداد تمام پروژه‌ها را بنا به قولی که به مردم داده ‌بودیم انجام دهیم و البته به همین اندازه هم پروژه‌های جدید را در سال 99شروع کرده و به پایان برسانیم.

ایجاد فضای عمومی
درباره توسعه قلمرو‌های عمومی در محلات ناکارآمد و کم برخوردار تهران، سال گذشته برنامه‌ای داشتیم که امسال با ابعاد بیشتر آن را دنبال خواهیم کرد. سال قبل فقط پروژه‌های بهداشتی خردمقیاس در ابعاد محله را داشتیم. امسال در نقاطی که ظرفیت داشته باشد، میدانگاه‌های شهری یا فضای باز شهری را هم به برنامه خود در سازمان نوسازی اضافه کردیم. میدانگاه امیرکبیر تا ‌ماه آینده در محله شکوفه در منطقه 14با عرصه حدود 8 هزار مترمربع به بهره‌برداری خواهد رسید. عملیات ایجاد میدانگاه طغرل در محله شیخ صدوق منطقه 20با 7هزار مترمربع شروع شد و تا‌ماه آینده ایجاد میدانگاه بریانک را در منطقه 10با 10هزار مترمربع آغاز خواهیم کرد و در ادامه میدانگاه‌هایی در محله یافت آباد منطقه 18و دولاب در منطقه14را خواهیم داشت. به جز این 5 میدانگاه شهری و پروژه‌های سال گذشته که الان یک به یک به مرحله افتتاح و بهره‌برداری می‌رسند، حدود 20میدانچه و پاتوق شهری را هم  امسال در محله‌های ناکارآمد اجرا خواهیم کرد و به کارنامه سال پیش افزوده خواهد شد. ویژگی این فضا‌ها این است که اغلب آنها در ترکیب با خدمات مورد نیاز محله هستند. به‌خاطر کم بودن زمین در بافت‌های فرسوده و امکان نظارت اجتماعی بر فضای شهری، ما سعی می‌کنیم حداقل یکی از نیازمندی‌های اصلی محله را در این فضای باز شهری تامین کنیم. به‌عنوان مثال در پروژه نارون در محله صاحب‌الزمان در منطقه 18خانه کشتی که مورد تقاضای مردم بود را هم در فضا پیش‌بینی کردیم. در مرکز محله درخشان در محله اتابک منطقه 15نیز یک مجموعه خدمات مرتبط با سلامت که به‌شدت کمبود آن در محله احساس می‌شد، ساخته شد.

فضای روی تونل راه‌آهن
درباره پروژه باز‌آفرینی فضای فوقانی خط آهن تهران- تبریز در 2سال گذشته اقدامات زیادی در حوزه برنامه‌ریزی و طراحی انجام و طرح‌های ما نهایی شده و نقشه‌های اجرایی در 4نقطه‌ای که به‌عنوان نقاط مفصلی پروژه شناسایی می‌شدند آماده شده است. در مرحله برگزاری مناقصه و انتخاب پیمانکار هستیم که به‌زودی اجرا آغاز می‌شود. یک نکته کلیدی درباره این پروژه این بود که نمی‌شود ساخت و تکمیل پروژه تونل را از پروژه فضای فوقانی تونل جدا دانست. این دو باید با هم اجرا می‌شدند و به بهره‌برداری می‌رسیدند. وقتی شهرداری و راه‌آهن درباره یکی بودن این دو پروژه به تفاهم رسیدند، موانع برداشته شد و ما در 6‌ ماه گذشته درگیر تنظیم موافقتنامه بین شهرداری تهران و راه‌آهن بودیم که امکان اجرای هردو پروژه را فراهم کند و خوشبختانه در هفته‌های گذشته به نتیجه رسید. در این توافقنامه برای 3قسمت تعیین تکلیف شده است. اول تونل راه‌آهن تهران -تبریز که روزانه 24قطار از آن عبور می‌کند ولی به‌علت کمبود منابع مالی تکمیل نشده بود و قرار است شهرداری تهران در این زمینه به راه‌آهن کمک کند. دوم فضای میانی که با نیت پارکینگ پیش‌بینی شده و ظرفیت تامین 2500پارکینگ را دارد و شهرداری تهران پذیرفته که مجوز بهره‌برداری از این فضا به‌عنوان پارکینگ را در اختیار شرکت راه‌آهن قرار دهد. اگر این اتفاق بیفتد یکی از مشکلات جدی محلات منطقه 17و 18یعنی کمبود پارکینگ مرتفع می‌شود. سوم هم فضای فوقانی تونل‌ است که قرار شد شهرداری تهران متناسب با کمکی که برای پیشبرد پروژه تونل می‌کند، از این فضا به‌عنوان زمین بهره‌مند شود.
در مرحله اول آن4نقطه مفصلی که گفتم پیمانکار آماده شروع است در اختیار شهرداری قرار می‌گیرد. امیدوار هستیم در یک‌ماه آینده هم تکمیل تاسیسات تونل آغاز شود و هم پیمانکاران ما در آن 4نقطه کار را شروع کنند. طول پروژه در هر یک از این 4نقطه 250متر است و مجموعا یک کیلومتر از 9کیلومتر فضا به بهره‌برداری می‌رسد. 2نقطه در منطقه 17و 2نقطه در منطقه 18قرار گرفته‌است. یکی دیگر از اجزای توافق این است که شهرداری تهران این امکان را داشته باشد که 2 دسترسی به خطوط راه‌آهن در مناطق 17و 18داشته باشد. با توجه به اینکه 2 مسیری که راه‌آهن پیش‌بینی کرده، خطوط اکسپرس حومه‌ای هستند و قرار است ارتباط تهران را تا قزوین برقرار کنند، اگر این دو ایستگاه اضافه شوند از این دو منطقه دسترسی مستقیم به راه‌آهن خواهیم داشت. درباره کانسپت یا تم طراحی پروژه باز‌آفرینی باید این نکته را بگویم که یکی از کم‌نظیرترین پروژه‌های شهری است و نمونه‌های هم‌عرض کمی دارد؛ شاید در آمریکا، کانادا و کره‌جنوبی پروژه‌هایی از این دست را مشاهده کرده باشیم. همیشه این سؤال مطرح می‌شود در کلانشهرهایی که زمین یک کالای ارزشمند است وقتی یک زمین آزاد می‌شود باید از آن چه بهره‌برداری کرد؟در پروژه‌های موفق جهانی مانند پروژه هایلاین نیویورک هم نگاه کنیم می‌بینیم که مسیر عبور مترو در تراز مثبت یک به فضای پیاده‌روی و فضای سبز و دوچرخه سواری تبدیل شده است. تلاش کردیم متناسب با باز‌خورد‌هایی که از محلات اطراف می‌گیریم فضای موردنیاز آنها را تامین کنیم. یکی از ویژگی‌های محلات اطراف ریل راه‌آهن فشردگی و نبود فضای باز شهری است.باید اگر ساخت و‌سازی‌ اتفاق می‌افتد در حد یک طبقه با سازه‌های سبک و برای تامین نیازهای اهالی باشد؛ اگر بازار روز، ایستگاه دوچرخه یا کتابخانه نیاز دارند. درصورت تحقق به یکی از پروژه‌های موفق در زمینه مداخله در عرصه‌های ناکارآمد شهری تبدیل می‌شود.

موزه صنعت سیمان
درباره کارخانه سیمان ری، در اواخر سال 97مصوبه‌ای از هیأت وزیران داریم که حق بهره‌برداری از آن را به‌مدت 30سال به شهرداری تهران داده تا موزه صنعت سیمان و مجموعه‌ای ازکاربری‌های مرتبط مانند گردشگری و فرهنگی را راه‌اندازی کند.
بنای کارخانه سیمان از بناهای فاخر و ارزشمند دوران معاصر است که در سال 1308به بهره‌برداری رسید. از سال گذشته که این ماموریت به سازمان نوسازی واگذار شد، سعی کردیم با همه ذینفعان تماس بگیریم. جلسات متعددی با انجمن کارفرمایان صنعت سیمان داشتیم و موافقت آنها را در اجرای پروژه جلب کردیم. از کسانی که در باز‌آفرینی میراث صنعتی تجربه داشتند برای گفت‌وگو و تبادل نظر دعوت کردیم و درنهایت به این نتیجه رسیدیم، با توجه به اینکه با پروژه خاصی روبه‌رو هستیم برای آن مسابقه طراحی برگزار کنیم. هدف ما این نیست که این کارخانه با استفاده از منابع مستقیم شهرداری تهران تبدیل به موزه شود بلکه باید برنامه بهره‌برداری داشته باشد و حالت خودگردان پیدا کند. چشم‌انداز این است که سرمایه بخش خصوصی را جلب کنیم. مسابقه‌ای را برنامه‌ریزی کرده‌ایم که از اردیبهشت‌ماه شروع شده و 80گروه داخلی و خارجی در آن شرکت کرده‌اند. امیدواریم تا پایان مرداد به نتیجه برسد و وقتی ایده انطباق کاربری برای ما مشخص و جذاب شد می‌توانیم براساس آن ایده اقدام به جذب سرمایه‌گذار کنیم.
البته محدوده کارخانه پیچیدگی‌های حقوقی هم دارد. چون در دهه 60  به‌علت آلودگی‌های محیطی تعطیل شد و امروز در اختیار شهرداری تهران نیست و یک متصرف قبلی دارد. امیدواریم با به نتیجه رسیدن اقدامات حقوقی؛ بتوانیم امسال یک کار مؤثر برای حفاظت از میراث صنعتی شروع کنیم.