گفت‌وگو با نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن
تولید مسکن تنها راه نجات است
ایرج رهبر، گرانی امروز مسکن را نتیجه فراموشی چندساله بازار می‌داند
نورا عباسی_روزنامه نگار
قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن در سراشیبی قرار گرفته است و در مقابل، روزی نیست که قیمت مسکن با چند جهش جانانه، صعود نکند و از دسترس خریداران دورتر نشود.
در واقع بازار مسکن نشان داده است که هر قدر خریدارها توانشان برای خرید خانه کم شود، این بازار قصد ندارد به جمع دوستدارانش روی خوش نشان دهد. کمبود تولید مسکن موجب شده است تا همواره تقاضای مسکن بر عرضه این کالا، پیشی بگیرد، چراکه براساس گفته کارشناسان، ساخت سالانه یک میلیون و 400هزار واحد مسکونی، نیازی است که در بهترین شرایط اقتصادی کشور به رقم یک‌میلیون واحد رسیده است و در روزگار رکود این آمار با زحمت بسیار خود را تا رقم 300 یا 400هزار واحد مسکونی بالا کشیده است.
کمبود تولید موجب شده است تا قیمت مسکن بدون هیچ توقفی در مسیر صعودی گام بردارد؛ اتفاقی که مختص ماه‌های اخیر و البته سال‌های اخیر نیست. گزارشی که چندهفته پیش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در مورد وضعیت بازار مسکن تهران در خرداد‌ماه امسال منتشر کرد، بهتر از هر سخنی وضعیت این بازار را روشن می‌کند.
براساس این گزارش متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۱۹میلیون و ۷۱هزار و ۹۰۰ تومان اعلام شد؛ رقمی که به ما می‌گوید قیمت مسکن در خرداد امسال نسبت به خرداد سال گذشته 42درصد رشد داشته است. اینکه چطور می‌توان سرعت افزایش قیمت مسکن را کم و خلأهای عرضه در این بازار را رفع کرد، سؤالی بود که برای پاسخ به آن سراغ ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن رفته‌ایم و او وقفه چندین ساله برای تولید در بازار مسکن را دلیل اصلی گرانی‌های امروز بازار مسکن معرفی کرد.
آقای رهبر! قیمت مسکن در هفته‌ها و ماه‌ها اخیر با شدت بسیاری در حال افزایش است و موجب شده خریدارهای واقعی دستشان از بازار مسکن کوتاه شود. به‌نظر شما سیاست‌های دولت در این زمینه و همچنین اقداماتی مانند ورود دادستانی به بحث اجاره‌بها می‌تواند راهگشا باشد یا اینکه این راه‌حل‌ها کوتاه‌مدت و گذرا هستند و قرار نیست تأثیری فراتر از چند‌ماه بر جای بگذارند؟
مشکلات مسکن و معضلاتی که با افزایش قیمت برای اجاره و همچنین خرید و فروش پیش آمده است، ریشه در نبود برنامه‌ریزی برای تولید مسکن دارد. مسئولان ما از 7سال پیش، برنامه‌ای برای تولید مسکن نداشتند و تنها در مدت اخیر شاهد بودیم که وزیر مسکن و شهرسازی پیگیری تمهیداتی برای مسکن و اجاره‌بها را آغاز کرده‌اند.
راه‌حل این مشکلات چیست؟ آیا با افزایش تولید مسئله حل می‌شود؟
در اصل ما اعتقاد داریم که برای حل مشکلات باید به شکل ریشه‌ای عمل کرد. حل مشکلات مسکن هم راهی جز تولید ندارد. ما نیاز داریم که در سال حداقل یک‌میلیون واحد مسکن تولید شود. هر قدر برنامه‌ریزی سالانه از تولید این یک میلیون واحد عقب بماند با مشکل انباشت تقاضا و عدم‌تعادل میان عرضه و تقاضا مواجه می‌شویم و همین مشکلات درنهایت به افزایش قیمت ختم می‌شوند.
مشکل مسکن در تمام ادوار همراه مردم ایران بوده است. از یک سو بسیاری از کارشناسان ازجمله شما این مشکل را با راه‌حل افزایش تولید گره زده‌اید و از سوی دیگر همواره در بازار مسکن تقاضا از عرضه پیشی گرفته است. به‌نظرتان چطور می‌توان به راه‌حل افزایش تولید دست یافت؟
اگر صحبت‌های آقای رئیس‌جمهور در چند هفته اخیر را پیگیری کرده باشید، متوجه می‌شوید که ایشان بر موضوع مسکن و برنامه‌ریزی برای مسکن تأکید دارند. مسئولان ما راه‌حل‌ها را می‌دانند و ارائه هم می‌دهند. به‌عنوان مثال قرار است زمین ارزان‌قیمت یا زمین رایگان در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد تا ساخت‌وساز در این زمین‌ها انجام شود و مسکن ارزان‌قیمت درواقع مسکن منهای قیمت زمین در اختیار متقاضی قرار بگیرد. از سوی دیگر مسئله تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت نیز می‌تواند راهگشا باشد. ما برای این موضوع قانون داریم. قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن در سال78 از سوی مجلس تصویب و بخشی از آن در طرح مسکن مهر پیاده شد. طرح ملی مسکن نیز نشأت گرفته از این قانون است. قانون به این نکته اشاره دارد که دولت مکلف است زمین ارزان‌قیمت، تسهیلات ارزان‌قیمت، امکانات و مشوق‌هایی برای تولید مسکن مانند معافیت‌های مالیاتی، معافیت از عوارض‌های شهرداری، تسهیل در مسیر صدور پروانه و کار ساخت‌وساز، خرید مستقیم مصالح از کارخانه و... را در اختیار تولیدکنندگان مسکن قرار دهد. اگر این اتفاق‌ها بیفتد، شرایط برای متقاضیان مسکن، به‌خصوص اقشار متوسط و متوسط رو به پایین که جامعه هدف دولت و قانون اساسی را تشکیل می‌دهند بهتر می‌شود. اگر دولت بتواند این معضل را طبق این قانون ساماندهی کند، به‌نظر من خیلی از مشکلات و معضلات حل خواهد شد.
شما در صحبت‌هایتان به این موضوع اشاره کردید که در 7سال گذشته برنامه‌ای برای تولید مسکن اجرا نشده است، دلیل این بی‌توجهی به نیازهای بازار مسکن چه بود؟
زمانی ما مسکن مهر را داشتیم، اما از سال91 به بعد هیچ برنامه‌ای برای تولید مسکن پیگیری نشد و حالا بعد از گذشت چند سال، این موضوع در دستور کار قرار گرفته است. در واقع باید پرسید که چه‌کسی قرار است این فاصله 7سال را جبران کند؟ چه‌کسی باید کاهش تولید مسکن به حداکثر300هزار واحد را رفع کند؟
در واقع شما اتفاقات امروز بازار مسکن را مرتبط به این شکاف تولید مسکن از سال 91 تا به حالا می‌دانید؟
بله! در این میان نمی‌توان تأثیر مسائل اقتصاد کلان، تورم و... بر بازار مسکن را انکار کنیم، اما باید بدانیم که برنامه مسکن حاصل یک برنامه سریع و کوتاه‌مدت نیست و حداقل نیاز به یک برنامه‌ریزی میان‌مدت یعنی حداقل 4 تا 5سال دارد. درواقع باید گفت که بخش عمده بازار مسکن به بحث تولید برمی‌گردد.
سیاست‌های معافیت مالیاتی و بحث صدور پروانه که مطرح کردید، در حال پیگیری است؟
بله! وزیر راه و شهرسازی در حال پیگیری این موضوعات است و به‌نظر من اثر این تصمیمات 2سال دیگر بر بازار مسکن مشخص می‌شود. البته همین تصمیمات، اثر اولیه روانی برجای می‌گذارند و این پیام ارسال می‌شود که دولت در حال انجام کارهایی برای باز کردن گره مسکن است. در صورت اجرا شدن برنامه‌های تولید مسکن، دیگر آن سوداگر و سرمایه‌گذاری که از مسکن برای خودش سودی درنظر گرفته است، از این بازار فاصله می‌گیرد، چرا که متوجه می‌شود مسئولان برای بازار مسکن، برنامه تولید را پیگیری می‌کنند و ممکن است این تولیدها، بساط سرمایهای سوداگران را برهم بزند. اگر این برنامه‌ها اجرا نشوند، باید منتظر افزایش سوداگری و خارج شدن کنترل این بازار از دست دولت باشیم.
در واقع باید امید داشت که درصورت افزایش تولید، مسکن به همان کالای مصرفی تبدیل شود و از شکل و شمایل یک کالای سرمایهای خارج شود؟
دقیقا! در این صورت مصرف‌کننده واقعی نیازش را رفع می‌کند.
با توجه به اشراف شما بر حوزه مسکن، به‌نظرتان بهترین پیشنهاد برای کنترل مشکلات بازار مسکن چه موردی است؟
من بحث تولید و رقابت را مهم می‌دانم، اگر ما بخواهیم در این حوزه دستوری عمل کنیم، باید گفت که هیچ طرحی با این نگاه به نتیجه نرسیده است. شاید این نگاه دستوری برای کوتاه‌مدت اثرگذار باشد، اما اگر مسئولان خواهان برنامه‌ریزی درست هستند، باید رقابت در ساخت‌وساز به‌وجود بیاورند، بنابراین بهترین راه این است که تولید و رقابت افزایش پیدا کند.
