نیمی از نقدینگی در بازار مسکن سرگردان است

مائده امینی_روزنامه نگار

با وجود اینکه بعضی از کارشناسان بر این باورند که تحریم‌ها نمی‌تواند اثر مستقیمی روی قیمت‌ها در بازار مسکن بگذارد اما در نهایت تحریم‌ها به گرانی دلار و گرانی دلار به افزایش قیمت خانه می‌انجامد. سال‌هاست دیده‌ایم که دولت‌ها در دوران رکود، جشن ثبات قیمت و عرضه مناسب می‌گیرند ولی بعد که بازار مسکن از رکود خارج می‌شود حرف از مافیای مسکن به میان می‌آید. گرانی لجام گسیخته در این بازار تا جایی پیش رفت که بیست‌ویکم خرداد سال‌ جاری، رئیس‌جمهور دستور داد تا کارگروهی متشکل از وزرای اقتصاد، راه و شهرسازی، رئیس‌کل بانک مرکزی و با مسئولیت معاون اول رئیس‌جمهور، برای بررسی علل و عوامل گرانی مسکن تشکیل شود. با ورود حسن روحانی به ماجرا، صحبت از ارائه بسته‌های حمایتی شد. تسریع در اجرای طرح «اقدام ملی تامین مسکن»، کمک به دهک‌های درآمدی پایین برای پرداخت ودیعه و اخذ مالیات از خانه‌های خالی با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، راهکارهای میان‌مدت و کوتاه‌مدت دولت برای کنترل قیمت‌ها شمرده شد. همچنین بعضی مسئولان در گوشه و کنارها، خبر از ساخت خانه‌های کوچک در شهرک‌هایی در اطراف کلانشهرها دادند تا به ظن خودشان با بالابردن عرضه، اندکی از حجم تقاضا کم کنند و تعادل را به بازار برگردانند. اما آیا این بسته‌های حمایتی زخم تهیه مسکنی که متوسط قیمت آن به متری 19میلیون تومان در تهران رسیده را التیام خواهد بخشید؟ بیت‌الله ستاریان، کارشناس و تحلیل‌گر باسابقه بازار مسکن، معتقد است که طرح‌های اینچنینی شاید بتواند مُسکن موقتی برای آرام کردن تنش‌ها باشد، اما درنهایت کمکی به مهار قیمت‌ها نخواهد کرد.

 امروز که به‌واسطه رشد سرسام‌آور قیمت‌ها در بازار مسکن، خرید خانه برای طیف گسترده‌ای تبدیل به‌رؤیا شده و مستأجران بسیاری را به حواشی کلانشهرها رانده، دولت به این بازار ورود کرده و در تلاش است با ارائه بسته‌های حمایتی قیمت‌ها را کنترل کند. این بسته‌ها چقدر می‌توانند مفید واقع شوند؟ 
در بلندمدت هیچ فایده‌ای نخواهند داشت. ببینید! ‌هرکدام از این بسته‌ها در جای خود، می‌توانند کارکرد مثبتی داشته باشند. مشکل از جایی شروع می‌شود که هیچ‌کدام از این بسته‌ها کمکی به حل مشکل ریشه‌ای بازار مسکن نمی‌کنند و نهایتا بحران‌ها و تنش‌ها را بین 6 تا 8‌ماه به تعویق می‌اندازند.
همانطور که اشاره کردید مسکن به شکل سرسام‌آوری گران شده و این گرانی آثار منفی سیاسی با خود به‌دنبال دارد. همین کافی است که در یک مقطع زمانی کوتاه، دولت به بازار مسکن ورود کند تا موجب مهار گرانی شود، اما عموما ورود دولت همراه با بسته‌های حمایتی است که به شکل مقطعی مشکل مسکن را حل می‌کند. فراموش نکنیم که بازار مسکن حدود 40سال بعد از انقلاب و 6سال قبل از وقوع انقلاب اسلامی، از یک آسیب رنج می‌برده است؛ یعنی 46سال است که ما با مشکل یکسانی دست و پنجه نرم می‌کنیم.

 و این مشکل کمبود مسکن و ناهماهنگی عرضه و تقاضاست؟ 
نه لزوما. کمبود مسکن محصول یک مشکل بزرگ‌تر است. مطالعه جامع و کاملی در این حوزه وجود ندارد. برنامه‌‌ریزی و پژوهشی که هر سال بتواند عرضه و تقاضای سال آینده را پیش‌بینی کند و راهکارهای مواجه با آن را ارائه دهد، در کشور ما معنا ندارد. هیچ دولتی مطالعه بلندمدتی در بازار مسکن نداشته و اساسا جایگاهی برای امر پژوهش درنظر نگرفته است. کدام وزراتخانه دغدغه پژوهش و بررسی بازار واقعی مسکن را دارد؟ از کل بدنه عریض و طویل دولت، تنها یک معاونت (‌مرکز تحقیقات) به‌عنوان مرجع تحقیق درباره بازار مسکن که نیمی از اقتصاد ایران را شامل می‌شود، شناخته می‌شود. آیا این سازمان کوچک، قدرت، امکانات و توانایی کنترل بازار مسکن را دارد؟ توانایی توجیه وزرات صنعت، بانک مرکزی، شهرداری و... را چطور؟

 چرا بازار مسکن تأثیر عمیقی بر اقتصاد ایران می‌گذارد؟ سازوکار اقتصادی غلط است یا این ماهیت این بازار است؟
دلیل ساده است. بیش از 65درصد اقتصاد جامعه ما به اقتصاد ساختمان گره خورده است. شما ببینید حتی بافنده فرش هم به شکل غیرمستقیم با صنعت ساختمان درگیر است. صاحبان صنایع پتروشیمی هم با بازار مسکن درگیرند. امروز نیمی از نقدینگی کشور در صنعت ساختمان می‌چرخد. سکان‌دار چنین بخش مهمی کیست؟ برنامه‌ریز کیست؟ کدام بخش‌ها دغدغه‌مند این حوزه اند؟ در حالی ‌که مطالعه در این حوزه کار آسانی نیست، اهتمام جدی و امکانات و نیروی انسانی خبره هم برای آن وجود ندارد.

نقش دولت‌ها در این میان چیست؟ چطور از یک سو دولت را متهم به دخالت‌های بیجا در بازارهای دیگر می‌کنیم و حرف از اقتصاد آزاد می‌زنیم، اما از سوی دیگر مثلا در مورد مسکن از سیاستگذار انتظار ساماندهی داریم؟
برای پاسخ به سؤال شما به قانون اساسی مراجعه می‌کنم. تامین مسکن برای آحاد جامعه جزو وظایف دولت است. تامین کردن، برنامه‌ریزی کردن، زمینه‌سازی کردن، توسعه دادن و... از جنس دخالت‌کردن نیست. اما دولت‌هایی که به پژوهش و مطالعه هیچ اهمیتی نمی‌دهند چطور می‌توانند وظایفشان را به‌درستی انجام دهند؟ 
مسکن فقط صاحب خانه‌شدن نیست، فقط اقتصادی نیست. مسکن بُعد اجتماعی، فرهنگی و... دارد و می‌تواند نقش مهمی در ساماندهی جامعه ایفا کند. من ادعای بی‌پایه نمی‌کنم. بروید مطالعه کنید و ببینید چند درصد بیماران روانی از بدمسکنی یا بی‌مسکنی رنج برده‌اند؟ چند درصد مجرمان با این قبیل مشکلات دست‌وپنجه نرم می‌کرده‌اند؟ چه بسیار خانواده‌هایی که به‌خاطر مسکن از هم پاشیده‌اند.

یعنی درنهایت به‌نظر شما این طرح‌ها و بسته‌ها هیچ کمکی به بهبود شرایط نمی‌کنند؟
این طرح‌ها به درد جامعه‌ای می‌خورد که به‌طور گسترده مشکل مسکن ندارد و صرفا دهک‌های درآمدی محدودی برای تهیه سکونتگاه در شأن‌شان دچار مشکل شده‌اند. الان این طرح‌ها اجرا هم شوند و نتیجه‌بخش هم باشند، یک سال دیگر همین موقع خواهید دید که خانه گران‌تر خواهد شد. گمان اینکه بازار اشباع شده است غلط است.

 امروز مرکز آمار ایران می‌گوید سهم مسکن در سبد هزینه خانوار، 48درصد است. این آمار را قبول دارید ؟ اساسا در مقایسه با کشورهای توسعه‌یافته آیا این سهم یک سهم منطقی است؟
در کشوری که برنامه‌ریزی و توسعه در آن به‌درستی اتفاق افتاده باشد، سهم مسکن از سبد هزینه خانواده حداکثر 15درصد است. این در حالی است که به‌طور میانگین در سراسر ایران این عدد به 48درصد و در شهرهای بزرگ مانند تهران گاهی به 90 و 100درصد می‌رسد. آیا امروز کارمندان، کارگران و... می‌توانند با 50درصد حقوق‌شان اجاره‌بها پرداخت کنند؟ نه...

آقای ستاریان! به هر حال امروز در شرایط بسیار بدی قرار گرفته‌ایم. راهکار پیشنهادی شما چیست؟ 
من با این سؤال مخالفم. الان اساسا هیچ راهکاری وجود ندارد. اصلاح بازار مسکن عزم جدی می‌خواهد و به 5 تا 10سال زمان نیاز دارد. وقتی هنوز صورت‌مسئله توسط مسئولان درک نشده است، چطور می‌توان انتظار راهکار و راه‌حل داشت؟ 

 و اخذ مالیات از خانه‌های خالی هم کمکی به بهبود نخواهد کرد؟
این باور هم باور اشتباهی است. در کشوری خانه خالی می‌ماند و اخذ مالیات از آن راهکار محسوب می‌شود که موجر اجاره‌ کمی از مستاجر بگیرد و جابه‌جایی مستاجر برای او چندان صرفه اقتصادی نداشته باشد نه در اقتصادی مانند اقتصاد ایران که امروز هزینه یک سال اجاره بها به اندازه حقوق سالیانه مستاجر است. چه کسی خانه را با این تورم خالی نگه می‌دارد!؟ همانطور که گفتم اساسا مشکل تفهیم صورت مسئله را داریم. ببینید! بگذارید حقیقتی را به شما بگویم. موضوع مسکن اگر حل شود، 90 درصد مشکلات اقتصادی مردم حل می‌شود. مشکل مسکن اگر حل شود، بزرگ‌ترین پیروزی جمهوری اسلامی در درون جامعه رخ خواهد داد. اما چرا اهتمام کافی برای ثبت این موفقیت وجود ندارد؟ چه کسی دوست ندارد این پیروزی کسب شود؟ خوب است مسئولان به پاسخ این سؤال هم فکر کنند.

هزینه های نجومی مسکن 
سهم مسکن در سبد هزینه های هر ایرانی در شهرهای بزرگ 90 تا 100 درصد است