3 ضلع مثلث امید در بازار مسکن
شتاب گرفتن تولید مسکن ملی، برنامه‌ریزی بانک مرکزی برای مهار تورم و تأمین نقدینگی ساخت‌وساز از مسیر راه‌اندازی بورس پنجم اتفاقاتی است که می‌تواند آینده بازار مسکن را تحت‌تأثیر قرار دهد
کسری 5میلیون واحدی مسکن در سال‌های اخیر، مسئله‌ای است که بارها از سوی کارشناسان، برنامه‌ریزان و متولیان ساخت‌وساز مطرح شد؛ اما یا بنا به وضعیت اقتصاد کلان فرصتی برای جبران آن فراهم نیامد یا درگیرودار فرصت‌سوزی‌های معمول، به بوته فراموشی سپرده شد. این انباشت کسری مسکن، عاقبت با همراهی انتظارات تورمی و هجوم نقدینگی به بازار، به تشدید شرایطی دامن زد که در پایتخت، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی را از محدوده 4میلیون تومان به مرز 20میلیون تومان رساند.
به گزارش همشهری، ضعف ساخت‌وساز مسکن در اقتصاد ایران و سنتی‌سازی مسکن در کشور گرچه ارتباط مستقیمی با تحولات کلان اقتصادی دارد اما بخش قابل‌توجهی از آن به متمرکز نبودن توان تولید، منابع و ابزارهای حمایتی در این حوزه برمی‌گردد که درمجموع باعث شده، سهم سازندگان خرد از انبوه‌سازان بیشتر شود و همین مسکن موجود نیز با تکنولوژی‌های قدیمی و نسل سوم به تولید برسد. این در حالی است که کشورهای پیشرفته، با برنامه‌ریزی بلندمدت در حوزه زمین شهری و مسکن، توانسته‌اند در گام اول مسکن را از جرگه کالاهای سرمایه‌ای خارج کنند و در گام‌های بعدی به تولید مسکن پیشرفته بپردازند. اتفاقاتی که با فرض تداوم وضعیت موجود در اقتصاد ایران اگر بعید نباشد، بسیار دور از انتظار است.
مأموریت تنظیم بازار با مسکن ملی
اگر دولتمردان و مسئولان دولتی و حاکمیتی قصد داشته باشند بازار مسکن ایران را یک‌بار برای همیشه در مسیری درست قرار داده و از تنش‌های دوره‌ای آن جلوگیری کنند، اول‌ازهمه باید قانون زمین شهری را اصلاح کرده و زورآزمایی مافیای زمین در کلانشهرها و حتی شهرهای کوچک را خنثی کنند. این اقدام با کمک ابزارهای مالیاتی و با استفاده از اطلاعات مالکیت تجمیع شده در بانک‌های اطلاعاتی محقق شدنی است؛ اما پیش از آن باید وضعیت فعلی بازار مسکن در دورنمای یک تا 2 سال آینده ساماندهی شود. کاری که به‌نظر می‌رسد مأموریت آن به طرح اقدام ملی تولید مسکن سپرده شده و براساس اظهاراتی که در مورد تأمین زمین موردنیاز این طرح می‌شود، می‌توان گفت مأموریتی محقق شدنی و سهل‌الوصول است. فعلاً مجموعه وزارت راه و شهرسازی با احتساب مسکن ملی و مسکن کارکنان دستگاه‌هایی که تفاهمنامه امضا کرده‌اند، برای ساخت حدود یک‌میلیون واحد مسکن جدید در سال‌جاری و سال آینده برنامه‌ریزی کرده است و می‌تواند تقاضای مصرفی موجود در بازار که تحت‌تأثیر جهش نرخ تورم از بازار آزاد مسکن حذف شده‌اند را خانه‌دار کند.
ترمز قیمت مسکن با کنترل تورم
همزمان با آخرین تلاش‌های دولت دوازدهم برای ساخت یادگاری مسکن ملی در اقتصاد ایران، بانک مرکزی به‌صورت جدی برای کنترل نرخ تورم و مهار آن در محدوده 20تا 22درصد در سال 99برنامه‌ریزی کرده است؛ سیاستی سخت و پیچیده که البته ازنظر رئیس‌کل بانک مرکزی شدنی است. اگر عبدالناصر همتی بتواند آنگونه که تاکنون نرخ سود بازار بین‌بانکی را مدیریت کرده، نرخ سود در اقتصاد ایران را تعدیل کند و ترمز تورم انتظاری را بکشد، قاعدتاً تب قیمتی مسکن نیز به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای پرطرفدار فروکش خواهد کرد و اقتصاد ایران یکی از آخرین فرصت‌های خود برای ساماندهی را به‌دست خواهد آورد.
مثلت زمین، توان مهندسی و پول
ضلع سوم مثلت امید در آینده بازار مسکن ایران، باید بتواند در اقتصادی که حتی برای کوتاه‌مدت نرخ تورم انتظاری آن کنترل شده و بخشی از تقاضای مصرفی بازار مسکن آن نیز با تولید مسکن ملی از بازار خارج شده است، شرایطی فراهم آورد که کاستی‌های انباشته صنعت ساختمان رفع شود و ضمن شتاب گرفتن تولید برای جبران کسری مسکن، حتی از شکل‌گیری دوباره نابسامانی در این بازار نیز جلوگیری کند. آنگونه که دولت و برخی از کارشناسان اعتقاد دارند، این مهم با راه‌اندازی بورس پنجم کشور با تخصص املاک و مستغلات قابل‌دستیابی است و حتی می‌تواند فراتر از مسکن، حوزه راه و زیرساخت‌های حمل‌ونقل را نیز دگرگون کند. البته هنوز جزئیات دقیقی از راه‌اندازی بورس پنجم منتشر نشده اما آنچه از اظهارات متولیان امر برمی‌آید حاکی از این است که بورس پنجم، محل تلاقی 3 اصل مهم در تولید مسکن یعنی زمین، توان مهندسی و پول خواهد بود. البته به‌نظر می‌رسد تجربه راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات به شیوه‌ای که در ایران اجرا می‌شود در کشورهای دیگر وجود ندارد؛ اما شاهین چراغی، عضو شورای‌عالی بورس با قبول این مسئله معتقد است: در هر اقتصادی، متناسب با شرایط حاکم بر آن باید از ابزارهای مختلفی به‌منظور ساماندهی اقتصادی بهره برد و در وضعیت فعلی اقتصاد ایران نیز شرایطی وجود دارد که می‌توان بورس پنجم را با تخصص املاک و مستغلات راه‌اندازی کرد. او با اشاره به اینکه در سایه ضعف بانک مسکن در تأمین مالی حوزه ساخت‌وساز، بخش عمده پروژه‌های عمرانی در حوزه مسکن و ساختمان‌سازی کشور به‌صورت نیمه‌کاره مانده است، می‌گوید: در این وضعیت انبوه‌ساز به‌معنای واقعی کلمه در ایران به‌وجود نیامده و همین سازندگان موجود نیز با ضرر و زیان مواجه شده‌اند چراکه دسترسی آنها به منابع مالی و بازارهای موازی اندک است؛ درحالی‌که با قرار گرفتن 3 رکن مهم در حوزه املاک و مستغلات یعنی «زمین» دولت، «توان اجرایی و مهندسی» پیمانکاران و «پول» مردم، براساس یک چارچوب منطقی و از پیش تعیین شده، شرایط برای تولید مسکن با تحقق سود و بازده هرکدام از این 3 رکن مهیا می‌شود. به عقیده چراغی، بورس پنجم می‌تواند ضمن شفافیت بخشی به بازار مسکن، عرضه و تقاضا را در محیطی رقابتی مدیریت کند و حتی شرایط را برای تأمین مالی و اجرای پروژه‌های بزرگ فرودگاهی و آزادراهی نیز فراهم آورد.
ترکیب مالکیت بورس پنجم
حسین سلاح ورزی، نایب‌رئیس اتاق ایران و عضو شورای‌عالی بورس می‌گوید: شرکت بورس پنجم با سرمایه اولیه 5 هزار میلیارد تومان آغاز به‌کار می‌کند که 50درصد این سرمایه به‌صورت پذیره‌نویسی در اختیار مردم قرار می‌گیرد، 25درصد آن بین مؤسسات و نهادهای دولتی تقسیم می‌شود و 25درصد دیگر در اختیار شرکت‌های بخش خصوصی قرار خواهد گرفت. به گفته سلاح ورزی شرکت‌هایی که خواستار حضور در ترکیب سهامداران بورس پنجم هستند حداکثر می‌توانند 2.5درصد از سهام اختصاص یافته به بخش خصوصی را خریداری کنند.
