سوداگری مسکن و مستغلات شهری
عباس آخوندی ـ استاد دانشگاه
اشاره: چندی پیش سایت الف گزارشی با عنوان «آخوندی چه بلایی بر سر بخش مسکن کشور آورد؟» منتشر کرد، عباس آخوندی که از سال 93 تا 97 وزیر راه و شهرسازی بود و امروز در دانشگاه مشغول تدریس است در پاسخ به گزارش، مقاله‌ای کامل درباره وضعیت مسکن کشور نوشته است که از جهات بسیاری قابل‌تأمل است. ازاین‌رو همشهری این مطلب را به‌طور کامل منتشر می‌کند که در زیر از نظرتان می‌گذرد.
زمانی که من مسئولیت وزارتخانه را برعهده گرفتم، تعداد واحدهای تحویل شده به مردم به سختی به 620هزار واحد می‌رسید؛ یعنی 30درصد کل. 56درصد کل ساخت خانه‌ها، 50درصد تأسیسات زیربنایی و بیش از 80درصد تأسیسات روبنایی پروژه‌های مسکن مهر در دروه مسئولیت اینجانب انجام شد. این در حالی بود که یک ریال اعتبار در قانون بودجه برای این طرح منظور نشده و با وجود کم‌توجهی دولت با پیگیری‌های روزانه من و همکارانم و از محل منابع داخلی وزارتخانه به پایان رساندیم. حجم کار انجام‌شده در دروان من بیش از 2برابر کار انجام‌شده در دولت پیشین بود. چگونه 70درصد کار مسکن مهر انجام شده بود؟ لطفا به گزارش مدیر مسئول مسکن مهر که 3ماه پس از خروج من از وزارتخانه به این آدرس bit.ly/2UIGNGd اعلام کرده است، توجه فرمایید.
در گزارشی که شما انتشار داده‌اید، آمده است که «با تلاش آخوندی، هیأت دولت در جلسه 8آبان‌ماه92، عملا دستور توقف مسکن مهر در دولت یازدهم صادر شد». چرا دروغ می‌گویید؟ این مجلس نهم بود که طی بند5 تبصره2 قانون بودجه سال1392 ادامه مسکن را متوقف کرده و اعطای هرگونه اعتباری به آن را ممنوع ساخته بود. شما عضو فعال و مؤثر آن مجلس بودید و تمام این اتفاق در زمان دولت دهم رخ داد. من اینقدر حریت و آزادگی داشتم و دارم که بگویم من با این طرح مخالف بودم و هستم، ولی چون تعهد دولت را تعهد حقوقی می‌دانستم، تمام توان وزارتخانه را برای اتمام آن به‌کار گرفتم. لذا، افزون بر عملکرد پیش گفته، 245هزار واحد مسکونی دیگر را نیز به اتمام رسانده بودم ولی به‌دلیل آنکه برخی از خدمات زیربنایی آن چون برق، آب و یا فاضلابش وصل نبود، تحویل متقاضیان نکردیم. چون ما نمی‌خواستیم مردم بین دستگاه‌های دولتی سرگردان شوند. من از هرگونه نمایش و مردم‌فریبی به‌دور بودم. شما و بسیاری از دوستانتان همه اینها را می‌دانید و باز خلاف می‌گویید. آیا آنقدر آزادگی دارید که مسئولیت کاری که انجام دادید را بپذیرید؟
ما بیش از یک میلیون و 40هزار خانه را در این مدت به اتمام رساندیم و در اختیار متقاضیان عزیز قراردادیم. من می‌توانستم دست‌کم هر هفته یک پروژه را افتتاح کنم و یکی از محبوب‌ترین وزیران در میان گروه شما و بخشی از اذهان عمومی باشم. لیکن من از دین چنین یافتم که در هیچ شرایطی نباید دروغ گفت و تزویر کرد. این آموزه پیامبر(ص) و امامان معصوم علیهم‌السلام است. مبنای عمل من روشن بود. چون نمی‌خواستم پروژه‌ای که بنیان آن را نادرست می‌دانستم، ترویج کنم. پروژه‌ای که از محل دست‌بردن در جیب مردم چه از طریق چاپ پول و چه از طریق جمع‌آوری اندوخته‌های مردم ضعیفی که طلاها و پس‌اندازهای اندک و خُرد خود را به امانت در اختیار دولت قرار داده بودند و آن از همان محل 110هزار خانه بدون متقاضی شروع کرده بود، بر مبنای راستی استوار نبود. این فرمان خداست: لا تَقُمْ فیه أَبَدا لمَسْجدٌ أُسسَ عَلَی التقْوَی منْ أَول یَوْمٍ أَحَق أَن تَقُومَ فیه (التوبه: 108)، هرگز در آنجا نایست، چراکه مسجدی که از روز نخستین بر پایه تقوا بناشده، سزاوارتر است که در آن [به نماز] ایستی.
افزون بر مطلب بالا، 112هزار واحد یا به دلیل آنکه بر زمین غیر احداث شده بود یا با حکم دادگاه متوقف بود و یا به‌دلیل اختلاف‌ها درون تعاونی‌های بدون تعلق سازمانی مشخص امکان ادامه نداشتند. شما که می‌گویید اقتصاددان، متشرع و طرفدار حق و عدالت هستید، آیا یک‌بار اعتراض کردید که این کار خیانت در امانت بوده است؟ با اجازه چه‌کسی دولت پول مردم را در بیابان‌ها تلف و یا در اراضی دارای معارض هزینه کرد؟ مگر این سپرده مردم امانت در دست دولت نبود؟ چرا شفافیت و عدالت شما در اینجا گُل نکرد؟ بسیاری از دوستان و همفکران شما در مجلس و مشخصا تعدادی از نمایندگان مشهد به من می‌گفتند که این خانه‌هایی که تحویل موکلان ما شده است، ناقص و ناتمام بوده، لذا مجددا تقاضا داریم که شما بانک را مکلف کنید تا به مردم وام تکمیلی بدهد تا آنها را تکمیل کنند. شما می‌دانید که هنوز هم تکمیل تأسیسات زیربنایی و روبنایی این طرح بیش از 7هزارمیلیارد اعتبار نیاز دارد که عملا اعتباری برای آن در بودجه پیش‌بینی نشده است. این مصداق سنگی است که کسی در چاه می‌اندازد و صدها عاقل نمی‌توانند آن را بیرون بیاورند. منتظر می‌مانیم تا ببینیم این دولت و دولت‌های بعدی و مجلس یازدهم در این‌باره چه انجام می‌دهند. لیکن، منظور من روی دیگر سکه مسکن مهر هم هست.
طرف دیگر آن سفره‌ای است که برای عده‌ای سوداگر باز شده بود. برای ارجاع این چندین هزار میلیارد تومان کار، کمتر مناقصه‌ای برگزار شد. شما که بیش از 40سال است در حوزه سیاستگذاری ملی هستید، آیا نمی‌دانید که واگذاری چندین هزار میلیارد تومان طرح بدون مناقصه متحمل چه میزان فساد احتمالی است. من در دوره مسئولیتم هیچ‌گاه نخواستم که این پاتیل را هم بزنم تا فضولات احتمالی آن بالا بیاید. شما می‌دانیدکه ساخت 55هزار واحد از همین طرح در سالی که مقام معظم رهبری سال «تولید ملی و حمایت از کار و سرمایه ایرانی» نام نهادند به یک شرکت تُرک، بدون مناقصه و براساس مذاکره واگذار شد. مگر این طرح چه پیچیدگی فناورانه داشت که چنین اقدامی انجام شد؟ چرا شما و همفکرانتان که به کوچک‌ترین مطلبی حساسیت نشان می‌دهید، در این باره سکوت اختیار کردید؟
اشکال من از منظر برخی همفکران شما، بی‌توجهی به مسکن مهر نیست. شما بهتر از هر کس می‌دانید که من تا چه حد در این‌باره زحمت کشیدم و مسئولیت این بار را یک‌تنه به دوش کشیدم. اشکال من جمع‌کردن سفره‌ای است که عده‌ای بر گرد آن نشسته بودند و به نام ضعیفان، شکم سیری‌ناپذیر خود را پُر می‌کردند؛ و اشکال شما این است که در دام آنها افتاده‌اید. بگذارید به همین اندازه اکتفا کنم.
شرح این هجران و این خون جگر/ این زمان بگذار تا وقت دگر
شما آنقدر تاریخ و سیاست می‌دانید که بدانید پهن‌کردن سفره از جیب مردم تا چه حد محبوبیت می‌آورد. لیکن جمع‌کردن آن چه دشمنی‌ها که بر‌نمی‌انگیزد؛ همان گرفتاری‌هایی که مولا امیرالمؤمنین با آن مواجه شد. من هم اینقدر فهم داشتم که این را بفهمم. دوستان هم توصیه می‌کردند، ولی آنکه با خدای خود عهد کرده که امانتدار مردم و روراست و صادق باشد، اگر از شش جهت بر او تیر و تهمت و ناروا ببارد، عهد خود را نمی‌شکند.
در گزارشی که منتشر ساخته‌اید مدعی بی‌عملی آخوندی در مقابله با سوداگری در بازار مسکن شده‌اید. دست‌کم شما می‌دانید که من فارغ از موضع‌گیری سیاسی در هر دو دوره‌ای که مسئولیت داشته‌ام، تمام‌قد در برابر سوداگری مسکن و مستغلات ایستادم و سوداگران زمین و ساختمان مخالفی سرسخت‌تر از من را سراغ ندارند. ولی، مشخصا از سال1384 با روی کار آمدن دولت نهم و همزمان با 12+2 سال مدیریت شهری مبتنی بر سوداگری مستغلات، جریان سوداگری در ایران شدت و ژرفای بی‌سابقه‌ای یافت؛ به‌نحوی که هم‌اکنون بخش عمده‌ای از اقتصاد ایران در اختیار سوداگران حقیقی و حقوقی است. نتیجه حاکمیت سوداگری بر اقتصاد نیز چیزی جز رانت و فساد و توسعه فقر نبود و نیست؛ همان پدیده‌هایی که هم‌اکنون، مغز استخوان گروه‌های کم‌درآمد و یا با درآمد متوسط را می‌سوزاند. شوربختانه، شما خواهی، نخواهی از لحاظ سیاسی با این جریان همراه هستید.
من پیش از این، پاسخ نامه پیشین شما را به این آدرس https://bit.ly/2XVGHNB داده بودم. چرا مجددا بدون آنکه آن را پاسخ دهید، دروغ نشر می‌دهید؟ در آن نامه نوشته بودید که «خانه‌های خالی از 633هزار واحد در سال1385 به 2میلیون‌و600هزار واحد افزایش یافت!». اشاره درستی بود. البته نخستین کسی که مسئله خانه‌های خالی را به‌عنوان نشان غلبه سوداگری در بازار مستغلات ایران مطرح کرد، من بودم و بدانید که تعداد خانه‌های خالی بیش از این رقم است. مطابق آمارگیری سال1395، 2میلیون‌و200هزار خانه دوم هم وجود که احتمالا میزان استفاده از آنها در سال 2هفته هم نمی‌شود و به‌طور منطقی باید به این رقم اضافه شود. پرسش این است که همه این اتفاقات در چه بازه زمانی و در دوره مسئولیت چه‌کسی رخ داده و منشأ آن چه بود؟ دقیقا، در بازه زمانی بین 85 تا 95 و در دوره 10ساله مدعی به‌اصطلاح مدیریت جهادی شهرداری تهران و دوره‌ای که دولت بزرگ‌ترین مداخله تاریخی را تحت عنوان مسکن مهر در بازار مسکن داشت. در ادامه بحث، موضوع سوداگری مستغلات شهری و اقتصاد مسکن در حدی که این یادداشت ظرفیت داشته باشد را بسط خواهم داد.
لطفا به نمودار یک توجه کنید. قیمت مسکن همزمان با اجرای مسکن مهر، طی یک دوره 8ساله 6برابر و قیمت زمین که قرار بود از قیمت تمام‌شده مسکن حذف شود، به 9برابر در تهران افزایش یافت. نکته بسیار مهم در نمودار اول آنکه از سال1384، شاخص قیمت زمین و مسکن از شاخص تورم فزون‌تر بوده است. این اتفاق بسیار نادری در بازار مسکن طی یک دوره 50ساله بود. در سال‌های 1386-1385 با رشد قیمت زمین و مسکن شاخص بهای آن تا 2برابر شاخص تورم رشد کرد و در سال‌های 1389-1388 به‌رغم فروکش‌کردن قیمت زمین و مسکن، منحنی شاخص آن هنوز از شاخص تورم بالاتر بود. در سال‌های 1391-1390، هر 2شاخص روند صعودی یافته، ولی میزان رشد شاخص قیمت زمین و مسکن با 3برابر رشد نسبت به تورم حرکت کرد. این نتیجه واقعی سیاست مداخله دولت در بازار مسکن و مدیریت سوداگرانه شهرداری تهران بود. حال آنکه در تمام دوره 5ساله مدیریت من در وزارت راه و شهرسازی تورم بخش مسکن همواره کمتر از تورم عمومی بود.
اگر آمار مربوط به سال‌های بالای 150000واحد مسکونی که 40درصد بیش از این میانگین هستند، از سری زمانی نمودار2 خارج شوند، میانگین آمار پروانه‌های صادره 90هزار واحد مسکونی خواهد شد که با واقعیت و عملکرد درازمدت سازگاری دارد و نشان‌دهنده دامنه ظرفیت ساخت‌وساز در شهر تهران طی یک دوره 22ساله است. به هرروی، تنها طی 7سال 1386تا 92 برای احداث یک میلیون و 142هزار واحد مسکونی، یعنی 80 درصد بالاتر از میانگین، پروانه صادر شده است. آمار سال‌های نزدیک‌تر به سال1392 که سال انتخابات است، 2.5برابر میانگین است. عمده این پروانه‌ها در منطقه‌های یک الی 5 و 22 صادرشده‌اند. تنها طی این 22سال برای ساخت 2میلیون‌و395هزار واحد مسکونی معادل 88.7درصد تعداد کل خانوارهای ساکن تهران پروانه صادر شده است. با توجه به رواج تراکم‌فروشی در شهرداری، می‌توان از این رقم حجم توافق‌های خارج از مقررات قانونی و فساد احتمالی متضمن آن را حدس زد.
متوسط نرخ رشد تورم در بخش مسکن
ظرفیت جمعیتی پیش‌بینی شده در طرح جامع شهر تهران برای منطقه یک 350هزارنفر است. درحالی‌که هم‌اکنون ظرفیت سکونتی ایجادشده در آن 650هزارنفر است و هنوز بیش از 35هزار واحد در حال ساخت است. آیا ساخت این تعداد واحد مسکونی در یک منطقه اعیانی شهر با ضریب قیمتی حدود 5برابری نسبت به جنوب شهر نشان از رونق بازار مسکن دارد و یا تنها نشان سوداگرایی است؟ به گفته شهردار فعلی تهران «از ابتدای انقلاب تا قبل از سال85، در تهران تعدادی برج داشتیم. از سال85 تا سال96 تقریبا همان‌قدر برج ساخته شده. مثلا از هزار ساختمان بلندی که در تهران داریم، می‌توانیم بگوییم حدود 500مورد آن قبل از سال 85 و بقیه بعد از سال85 ساخته شده است. این عارضه است؛ برای اینکه همه این 500ساختمان ساخته‌شده نیز در جای درست، ساخته نشده‌اند. اساسا این حجم از بلندمرتبه‌سازی در منطقه22 نداشتیم... منطقه22 اساسا همین الان هم بیشتر از ظرفیتی که در برنامه طرح جامع برای آن پیش‌بینی شده، جمعیت پذیرفته و برای آن پروانه صادرشده است. در طرح جامع تهران، 350 یا 370هزار نفر ظرفیت برای آن دیده شده است... اینکه در 3سال متوالی، هر سال 30میلیون مترمربع پروانه صادر کنید، به این معنی است که اجازه دادید هر سال در این شهر، یک شهر 700، 600هزارنفری ایجاد شود. ما اصلا به این کار اعتقاد نداریم و آن را به مصلحت هم نمی‌دانیم. مطمئنا تبعاتی دارد که جبران‌ناپذیر است.»
هرچند من هیچ‌گاه در پی مقایسه نرخ تورم در بخش مسکن در دوران مسئولیتم در وزارتخانه با دوره پیشین نبودم، چون عوامل مختلفی بر آن مؤثر و دخیلند و هیچ وزیری نمی‌تواند ادعای قهرمانی کند لیک حال که شما مطلب را طرح کرده‌اید، به جدول‌ها و نمودار 3 الی 6 نگاه کنید. نرخ متوسط رشد 5ساله بخش مسکن در دوره تصدی من 10.3درصد بوده است، درحالی‌که نرخ میانگین تورم عمومی در همین دوره 15.8درصد بوده است. حتی در نیمه اول 1397 که بازار دچار شوک قیمتی می‌شود، باز رشد 5ماهه قیمت مسکن نسبت به 5ماه سال پیشین 45درصد است درحالی‌که همین شاخص برای ارز 101درصد، سهام در بازار بورس 66درصد و طلا 122درصد است. آیا باز هم می‌توانید آن ادعاهای دروغ را با افتخار بازنشر کنید؟
مالیات بر خانه‌های خالی
و اما درباره مالیات بر خانه‌های خالی، دست‌کم شما بهتر می‌دانید که این چیزی جز یک هیاهوی تبلیغاتی ضدرسانه نیست؛ چراکه کل مبلغ مالیات وضع‌شده معادل اخذ سالی 3.4میلیون تومان از واحدهای بالای 150مترمربع در تهران و 1.2میلیون تومان برای واحدهای بالای 200مترمربع در سایر شهرهای با جمعیت بالای 100هزار نفر است؛ یعنی هیچ. چون بخش اعظم خانه‌های خالی از شمول مالیات خارج‌اند و آنها که شامل‌اند مبلغ مالیات آنها نزدیک صفر است. مشکل اصلی این مالیات از سال1352 تاکنون نحوه شناسایی واحد خالی بوده و چندین‌بار مجلس آن را لغو کرده است. وزارتخانه در دوره مسئولیت من براساس مطالعه تطبیقی که با سایر کشورها انجام داد، به این نتیجه رسید که تنها راه موفقیت در این کار، احاله مسئولیت به شهرداری‌هاست که دارای اطلاعات محلی از واحدهای خالی هستند. از قضا بعدها گزارشی را از وزارت امور اقتصادی و دارایی در همین باره دیدم که بر همین نکته تأکید کرده بود. از همین رو در تاریخ1397/4/31 لایحه اصلاحیه دوفوریتی به دولت ارسال کردم. مطمئنا، شما از این موضوع مطلع هستید ولی به‌جای آنکه موضوع را باگذشت حدود 2سال از تقدیم لایحه، از دولت پیگیری کنید، موضوع را به من نسبت می‌دهید. به‌امید خدا در این باره گزارش مستقلی را تهیه و به مردم ارائه خواهم کرد تا معلوم شود «هر که در او غش باشد.»
به هر روی، شرایط سخت است و مردم گرفتار. لیکن، مشکل مردم با دروغگویی و نسبت دروغ به دیگران دادن حل نمی‌شود. باید به دل مسئله رفت. واقعیت آن است که در شرایط نبود رشد اقتصادی، تجارت آزاد و مبادله بین‌المللی، بیش از همیشه، سوداگری جایگزین تولید ثروت و خلق فرصت‌های کار و اشتغال شده است. در چنین فضایی همه‌‌چیز از ارزش کارکردی خودش خارج شده و به جای آن ارزش سوداگری پیدا کرده است؛ اتومبیل، سهم، ارز، طلا و زمین. در چنین فضایی، با شیوع بیماری کرونا، تورم و بیکاری 3میلیون نفر از شاغلان موجود کار سخت‌تر می‌شود. شما به جای طرح واقعی موضوع، بحث‌های حاشیه‌ای را به میان می‌کشید. اگر خیرخواه مردم هستید، لطفا به اصل مسئله بپردازید. این کار نزد خدا و خلق پسندیده‌تر است.
