یادداشت
سیاستگذاری صحیح برای رونق ساختوساز
مجید فراهانی-عضو شورای شهر تهران
اگرچه براساس طرح جامع مسکن باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی درکشور احداث شود، اما بررسی آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد این رقم به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد رسیده است.کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور به خوبی درآمار مربوط به وضعیت ساختوساز در پایتخت هم مشاهده می‌شود. براساس گزارش‌های رسمی شهرداری تهران، تعداد پروانه‌های ساختمانی در پایتخت طی سال‌های اخیر به حدود یک‌سوم سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ -در زمان رونق بازار مسکن- رسیده است. تأثیر افت صدور پروانه‌های ساختمانی در نبود تعادل میان عرضه و تقاضا، جهش قیمت مسکن و کاهش حجم اشتغال است.
صدور پروانه‌های ساختمانی 30تا 50درصد کاهش یافته که اصلی‌ترین دلیل آن افزایش شدید قیمت تمام‌شده ساختمان است، درواقع سازندگان انگیزه‌ای ندارند که با سودهای اندک و حتی در برخی موارد ضرر و زیان، پروژه‌های جدید ساختمانی را شروع کنند. اکنون وضع ساختوساز به‌گونه‌ای است که مسکن آماده ارزان‌تر از ساخت یک واحد مسکونی برای سازنده تمام می‌شود. براساس آمار طی سال‌های 92تا 96شاهد کمبود عرضه و تکمیل واحدهای مسکونی بودیم. طبق گزارش‌های رسمی، صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، کاهشی است. البته بیشتر این کاهش در متراژ پروانه‌های صادره بوده تا تعداد پروانه‌های صادره درساخت و سازهای شهری. سود سازندگان از واحدهای مسکونی بین ۳۰ تا۴0درصد در مدت2سال است. در این میان بیش از۴۰درصد سود به ندرت اتفاق می‌افتد وکمتر از۴۰درصد هم رغبت سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. ضمن اینکه معمولاً از زمان شروع تا پایان پروژه تورم به‌طور دائم به سازندگان تحمیل می‌شود. میانگین قیمت تمام‌شده هر مترمربع یک واحد مسکونی در شهر تهران، 11تا 12میلیون تومان است و با توجه به قیمت متوسط هر مترمربع مسکن درشهر تهران یعنی 17میلیون تومان، سازندگان حدود 6میلیون تومان سود می‌برند.
به‌دلیل افزایش شدید قیمت زمین که مهم‌ترین مولفه در بخش ساختوساز محسوب می‌شود سازندگان دیگر نمی‌توانند پروژه‌ای همانند آنچه می‌فروشند بسازند و معمولاً مجبور به تعریف پروژه‌های کوچک‌تر می‌شوند. هم‌اکنون در تهران ۱۷۰میلیون تومان به انبوه‌سازان حرفه‌ای و کسانی که فناوری‌های نوین را رعایت کنند برای ساخت هر واحد تعلق می‌گیرد. سود بازپرداخت آن هم ۱۸درصد است، این رقم در سال97، ۱۱۰میلیون تومان بود.
با کاهش پروانه‌های ساختمانی صادره، در سال‌های آینده تامین‌کنندگان کالاها و خدمات ساختمانی با مشکلات جدی مواجه می‌شوند. نتیجه آن هم کاهش رشد اقتصادی و اشتغال خواهد بود. اثردیگر میان‌مدت و بلندمدت کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی انباشت تقاضا در بازار مسکن همزمان با کاهش عرضه است. امری که به ایجاد موج تورمی بزرگی در بخش مسکن منجر خواهد شد. با جهش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش پروانه‌های ساختمانی، سازندگان بزرگ و حرفه‌ای، همواره در بازار باقی می‌مانند. با این حال ممکن است سطح فعالیتشان را نسبت به دوره‌های رونق کاهش دهند. سازندگان کوچک و غیرحرفه‌ای هم ممکن است از بازار خارج شوند. زیرا بازارهای جایگزینی مانند سپرده‌های بانکی، بورس و... می‌توانند نرخ بازدهی بالاتری را به این سرمایه‌گذاران ارائه کنند. به‌عبارت دیگر کاهش پروانه‌های ساختمانی صادره، نشان‌دهنده خروج بخشی از فعالان از بازار به‌صورت موقت یا دائم است. این نشانه مثبتی برای بخش عرضه در بازار مسکن نیست. در ابتدای رکود بازار مسکن، صدور پروانه‌ها کاهشی است. چون تصور کسب بازدهی از سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر نزد سازندگان وجود دارد. آنها در بازارهای موازی فعالیت می‌کنند و با شروع پیش‌رونق دوباره به بازار برمی‌گردند. اگر کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن رخ دهد و انتظارات کاهشی قیمت مسکن با افزایش هزینه ساخت همراه شود، دچار کمبود عرضه می‌شویم.
در شیوه‌های تامین مالی نوین استفاده از گیم تئوری یک روش مرسوم برای افزایش درآمد سازمان‌ها و شرکت‌های خصوصی محسوب می‌شود. بسیاری از این سازمان‌ها به‌خصوص بانک‌ها، با ایجاد بسترهایی برای پرداخت دیرهنگام اقساط سود بسیار بیشتر از حالت مفروض را به‌دست می‌آورند. این شیوه در شهرداری تهران نیز با معقول قرار دادن ضرایب مورد استفاده در فرمول از بابت مازاد تراکم می‌تواند درآمد به نسبت بهتری را در طول بازه‌های یکساله نصیب شهرداری تهران کند. بر همین اساس ضروری است این موضوع با رعایت قوانین و مقررات در دستور کار مدیران شهرداری و شورای اسلامی شهر تهران قرار گیرد.از طرف دیگر با تصمیم جدید دولت مبنی بر نرخ‌گذاری مسکن توسط کارشناس رسمی دادگستری و با افزایش بازده بازارهای موازی مسکن، از قبیل بازارهای مالی و پولی، شاهد کاهش رغبت سرمایه‌گذاران عمده در این بازارها خواهیم بود.به دلایل فوق‌الذکر صرف افزایش درآمد از طریق دستکاری در نرخ محاسبه ضرایب موجب افزایش درآمد شهرداری تهران نخواهد شد. با درنظر گرفتن طرح‌های تشویقی می‌توان به افزایش رونق در ساختوساز مسکن تحقق بخشید. به این ترتیب شهرداری از تامین منابع و تحقق بودجه خود سود می‌برد و تعهدات خود در برابر شهروندان را هم به انجام می‌رساند. ضمن اینکه بازار مسکن و مصرف‌کنندگان نهایی از اثرات بلندمدت کاهش صدور تعداد پروانه‌های ساختمانی آسیب نمی‌بینند.
